나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100848 [4] 부산광역시 강서구 명지동 3440-4 지봉빌딩2 2층204호 근린생활시설 경매
매각기일: 2025-12-23
물건 개요
나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100848 [4] 부산광역시 강서구 명지동 3440-4 지봉빌딩2 2층204호 근린생활시설 경매
- 사건번호: 2025타경100848
- 주소: 부산광역시 강서구 명지동 3440-4 지봉빌딩2 2층204호
- 감정가: 380,000,000원
- 최저가: 266,000,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 근린생활시설
부산서부지원 경매5계 2025타경100848 | 소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3440-4 지봉빌딩2 2층204호 | 감정가: 380,000,000원 | 최저가: 266,000,000원 | 용도: 근린생활시설
1. 물건 개요
1.1. 기본 정보
사건번호는 부산서부지원 2025타경100848 (4)이며, 물건의 소재지는 부산광역시 강서구 명지동 3440-4 지봉빌딩2 2층204호입니다.
용도는 근린생활시설이며, 경매 구분은 부동산 임의경매로 진행됩니다.
소유자는 허OO, 채권자는 대OOOOOOOOOO입니다.
감정가는 380,000,000원으로 평가되었습니다.
매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식입니다.
1.2. 면적 정보
토지 면적은 222.04㎡ (약 67.16평)이며, 건물(전유) 면적은 109.20㎡ (약 33.03평)입니다.
공유 면적 등 분양 면적 정보는 별도로 제공되지 않았습니다.
제시외 면적은 토지와 건물 모두 0.00㎡입니다.
2. 입지 및 환경 분석
2.1. 최고의 입지
본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 신명초등학교 북동측 인근에 위치하며, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 명지신도시 상권 내에 자리 잡고 있습니다.
준주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역 등 개발 호재가 높은 지역에 속하며, 상업용 건물의 부지로 이용하기에 적합한 세장형 토지입니다.
2.2. 교통 상황
본건까지 차량 진출입이 용이하며, 북측으로 폭 약 35m 내외의 대로와 남측으로 폭 약 15m 내외의 중로에 접하고 있어 접근성과 가시성이 매우 우수합니다.
인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 사정 또한 무난합니다.
2.3. 건물의 구조 및 이용 상태
건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물 내 204호이며, 외벽은 화강석 붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 각종 인테리어 마감 상태입니다.
급·배수 및 위생설비, 화재탐지/경보/스프링쿨러/소화전 설비, 승강기 및 주차장 등 상업시설로서의 기본 설비를 잘 갖추고 있습니다.
현재 이용 상태는 201호와 204호의 경계벽을 없애고 1개의 점포(현풍닭칼국수)로 통합하여 근린생활시설로 사용 중입니다.
3. 권리 분석
3.1. 매각대상 및 경매 구분
본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.
등기부상 권리 분석은 별도로 제공되지 않은 관계로 생략하나, 임의경매의 경우 통상 근저당권 등이 말소기준권리로 작용하여 낙찰 시 소멸될 가능성이 높습니다. 입찰 전 필히 등기부등본을 확인해야 합니다.
3.2. 특이사항 및 주의사항
가장 큰 주의사항은 201호와 204호의 경계벽을 없애고 1개의 점포(현풍닭칼국수)로 사용하고 있다는 점입니다.
낙찰자는 204호만을 취득하게 되므로, 향후 201호 소유자 또는 임차인과의 통합 사용에 대한 해결(경계 복구 또는 임대차 계약 협의)이 필수적입니다. 이 과정에서 명도 및 원상복구와 관련된 비용 및 시간적 리스크가 발생할 수 있습니다.
임대관계는 현재 미상으로, 낙찰 후 임차인 현황 조사(명도)가 필요합니다.
4. 상권 분석 및 생활 정보
4.1. 상권 분석
명지신도시 내 준주거지역 상권으로, 배후에 공동주택 단지가 밀집되어 있어 기본적인 유동 인구와 배후 수요가 탄탄합니다.
주변에는 신명초등학교를 비롯한 교육 시설이 인접해 있어 가족 단위 수요도 높을 것으로 예상됩니다.
동일 빌딩 내 다른 호실들이 식당, 바, 사무실 등으로 이용 중인 점을 미루어 볼 때 다양한 업종의 수요가 확보된 상태로 판단됩니다.
특히 본건은 대형 도로변에 접하고 있어 높은 가시성을 바탕으로 F&B 업종 등에서 유리한 입지를 갖습니다.
4.2. 생활 정보 및 혐오시설
신명초등학교를 비롯한 교육 시설이 가까워 교육 환경이 양호하며, 기본적인 생활 편의 시설 이용에 불편함이 없습니다.
주변은 근린생활시설 위주로 형성되어 있어 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.
다만, 북측 폭 35m 내외의 대로와 인접하고 있어 소음 및 차량 통행에 따른 환경적 영향은 고려할 필요가 있습니다.
상대보호구역 지정으로 인해 일부 유해 시설 입주에는 제한이 있을 수 있습니다.
5. 잠재적 리스크
5.1. 통합 점포 사용 문제
201호와의 경계벽 철거 및 통합 사용 상태는 본건의 가장 큰 리스크입니다.
낙찰 후 201호 소유자/점유자와의 협의가 원활하지 않을 경우, 경계벽 복구 등 원상회복 의무가 발생할 수 있으며, 이에 따른 비용과 영업 손실이 발생할 수 있습니다.
204호만의 명도와 재임대에 추가적인 노력과 비용이 소요될 수 있습니다.
5.2. 임대차 관계 미상 및 명도
현재 임대차 관계가 미상으로, 낙찰 후 점유자를 대상으로 한 명도(인도명령 또는 명도소송) 과정이 필요할 수 있습니다.
점유자가 현풍닭칼국수 상호로 영업 중인 만큼, 영업 중단에 따른 명도 저항이 발생할 가능성이 있습니다.
5.3. 규제 및 제한 사항
경제자유구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 다양한 규제에 묶여 있습니다.
이는 개발 및 투자의 잠재력을 높이는 요인이 될 수 있으나, 향후 건물의 용도 변경이나 리모델링 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 하는 제약 사항이 될 수 있습니다.
6. 종합 의견 및 투자 포인트
6.1. 종합 의견
부산 명지신도시 내 준주거지역의 핵심 상권에 위치하여 입지 조건 및 교통 환경은 매우 우수합니다.
현재 우량 업종(현풍닭칼국수)이 영업 중인 점을 볼 때 상업 시설로서의 가치는 충분합니다.
다만, 201호와의 통합 점포 사용 문제라는 중대한 리스크가 존재하므로, 입찰 전 201호의 권리 관계와 소유자 정보를 파악하고 리스크 해결 방안(협의 비용, 복구 비용)을 염두에 둔 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.
6.2. 투자 포인트
최고의 입지: 명지신도시 준주거지역 내 대로변에 접하여 가시성과 접근성이 뛰어납니다.
개발 호재: 경제자유구역 지정 등으로 인한 지역 가치 상승 잠재력이 높습니다.
안정적인 수요: 배후 공동주택 단지의 안정적인 고정 수요를 바탕으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.
높은 전용률: 건물 전유면적이 약 33.03평으로, 임차인의 업종 선택 폭이 넓어 공실 리스크가 상대적으로 낮습니다.
법원 정보
부산서부지원 경매5계