나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경79019 [4] 경기도 구리시 갈매동 552-6 구리갈매아너시티 지하1층비128호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경79019 [4] 경기도 구리시 갈매동 552-6 구리갈매아너시티 지하1층비128호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매3계 2024타경79019 | 소재지: 경기도 구리시 갈매순환로166번길 45, 지하1층비128호 (갈매동,구리갈매아너시티) | 감정가: 429,000,000원 | 최저가: 300,300,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 남양주지원 2024타경79019 (4)호이며, 부동산임의경매 사건으로 토지 및 건물 일괄매각입니다.

소재지는 경기도 구리시 갈매동 552-6 구리갈매아너시티 지하1층비128호입니다.

용도는 근린생활시설이며, 감정가는 429,000,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 면적 정보

본건의 토지면적은 9.85제곱미터 (약 2.98평)이며, 건물면적(전용면적)은 30.50제곱미터 (약 9.23평)입니다.

제시외면적은 토지 및 건물 모두 없습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 구리시 갈매동에 소재하는 "갈매중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 지식산업센터와 대단위 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

해당 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물이며, 본 건은 그 중 지하 1층에 위치합니다.

사용승인일은 2022년 12월 16일로 비교적 신축급 건물입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 경춘선 "갈매역"이 위치하고 있어 제반 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로는 서측으로 광대로와 접하고 있으며, 북측, 동측, 남측으로 중로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 구분 및 소유 관계

매각은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채무자는 정보가 기재되지 않았으며, 채권자는 중OOOOO입니다.

기타 특이사항 및 주의사항은 보고서 작성 시점 기준 제공된 정보가 없습니다.

3.2. 건물 현황 및 기타 사항

본건은 지원시설(근린생활시설-일반음식점)로 이용 상태를 평가받았으나, 현재 현황은 "공실" 상태입니다.

위생 및 급배수시설, 승강기, 소화전, 주차장 설비 등이 구비되어 있어 기본적인 설비 상태는 양호합니다.

공부와의 차이는 없으며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권 분석 및 이용 상태

4.1. 상권 특징 및 이용 상태

본 건은 지식산업센터 내 지원시설(근린생활시설)로서, 일반음식점 등으로 이용 가능합니다.

주변에 지식산업센터 근무자와 대단위 아파트 단지 주민이라는 잠재적인 배후 수요가 존재합니다.

다만, 현재 "공실" 상태인 점은 초기 투자 시 임차인 모집에 대한 계획이 필요함을 시사합니다.

4.2. 토지 이용 계획

토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구) 내에 위치합니다.

과밀억제권역에 해당하며, 중로1류 및 중로2류에 접합하고 있습니다.

5. 생활 정보 및 기타

5.1. 법적 제한 사항

본 물건은 준주거지역으로 건폐율 및 용적률 등에서 일반 주거지역보다는 유리한 조건을 가질 수 있으나, 공공주택지구 및 제1종지구단위계획구역의 통제를 받습니다.

가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 혐오 시설 정보

제공된 감정평가서 요약표 상에는 특별히 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오 시설에 대한 언급은 없습니다.

다만, 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경의 변화 및 미처 파악되지 않은 시설 유무를 반드시 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임차 리스크

현재 현황 "공실"로 평가된 점이 가장 큰 리스크입니다.

낙찰 후 즉시 임대수익 발생이 불가능하며, 임차인 모집을 위한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

지하 1층이라는 위치적인 특징이 상층부 근린생활시설 대비 임대 경쟁력이 떨어질 수 있습니다.

6.2. 권리 분석상 리스크

임대관계가 "미상"이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

최저가 입찰 시에는 미상인 임차인이 있더라도 명도 및 인도 소송에 대한 대비가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 2022년 12월에 사용승인된 신축급 지식산업센터 내 지하 1층 근린생활시설입니다.

준주거지역의 좋은 입지에 위치하며, 갈매역 및 대단위 아파트 단지라는 배후 수요를 확보하고 있습니다.

현황 공실 상태이므로, 임대수익을 목적으로 하는 투자자는 공실 해소를 위한 철저한 마케팅 계획을 수립해야 합니다.

감정가 대비 유찰 여부 및 주변 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 경춘선 갈매역 인근의 역세권과 대단위 아파트 단지 및 지식산업센터가 혼재된 준주거지역에 위치합니다.

신축급 건물: 2022년 말에 준공된 건물로, 건물 상태가 양호하며 초기 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

안정적 배후 수요: 주변 지식산업센터의 상주 인력과 갈매지구 내 아파트 단지 주민을 잠재적인 수요층으로 확보할 수 있습니다.

법원 정보

남양주지원 경매3계