나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경79019 [2] 경기도 구리시 갈매동 552-6 구리갈매아너시티 10층에이치1042호 지식산업센터 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경79019 [2] 경기도 구리시 갈매동 552-6 구리갈매아너시티 10층에이치1042호 지식산업센터 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매3계 2024타경79019 | 소재지: 경기도 구리시 갈매순환로166번길 45, 10층에이치1042호 (갈매동,구리갈매아너시티) | 감정가: 218,000,000원 | 최저가: 152,600,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 남양주지원 2024타경79019 (2)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 본 경매는 채권자 중OOOOO가 신청한 부동산임의경매 사건입니다.

감정가는 218,000,000원으로, 신축급의 지식산업센터 물건입니다.

1.2. 물건 현황 및 면적 분석

소재지는 경기도 구리시 갈매동 552-6 구리갈매아너시티 10층 에이치1042호이며, 용도는 지식산업센터입니다.

토지 면적은 12.74제곱미터(약 3.85평)이며, 건물 면적(전용면적)은 39.48제곱미터(약 11.94평)입니다. 해당 건물은 2022년 12월 16일에 사용승인된 신축 건물입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경기도 구리시 갈매동 "갈매중학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 지식산업센터가 혼재된 구리갈매공공주택지구 내에 있으며, 주거와 업무 환경이 잘 갖추어져 전반적인 주위 환경은 보통 수준 이상입니다.

특히 갈매동 일대는 구리시의 자족 기능을 확충하기 위해 지식산업센터 지구가 설정된 곳이며, 주변에 갈매중앙공원, 갈매천공원 등 공원 및 녹지 비율이 높아 쾌적한 환경이 조성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

본건은 제반 차량 진출입이 자유로우며, 서측으로 광대로, 북측, 동측, 남측으로 중로에 접하고 있어 도로 접근성이 매우 우수합니다.

대중교통으로는 경춘선 "갈매역"이 인근에 위치하여 도보로 약 18분 정도 소요되며, 노선버스 정류장도 가까워 대중교통 이용 여건도 보통 수준입니다.

2.3. 주변 환경 및 혐오시설

주변은 구리갈매공공주택지구로 지정되어 개발된 신도시 지역으로, 공원 및 녹지공간이 풍부하여 주거/업무 환경이 쾌적한 것으로 평가됩니다.

검색된 정보상으로는 인근에 특기할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리 분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 등기부상 채무액 및 채권자 관계를 확인할 필요가 있습니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로 진행됩니다.

제시된 정보만으로는 상세한 임차인 현황 및 등기부상 권리관계를 파악할 수 없으나, 임대관계는 미상(알 수 없음)으로 조사되었습니다. 정확한 권리분석을 위해서는 말소기준권리 및 임차인 현황(대항력 유무)에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

3.2. 토지 이용 계획 및 규제 사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구)에 속하며, 중로1류 및 중로2류에 접합하고 있습니다.

또한 과밀억제권역 및 공장설립승인지역 등 수도권 관련 규제 사항과 배출시설설치제한지역 등 환경 관련 규제 사항을 포함하고 있으므로, 입주를 희망하는 업종에 따라 규제사항을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권 및 이용 현황 분석

4.1. 상권 분석

본건은 신도시 자족시설 용지에 위치한 지식산업센터입니다. 갈매동 일대에 대규모 지식산업센터가 집중적으로 건설되었으며, 이는 구리시의 첨단 산업 유치 계획에 따른 것입니다.

다만, 2022년 12월 준공 및 입주가 진행된 비교적 신축 건물임에도 불구하고, 2023년 5월 기준으로 해당 지식산업센터의 공실률이 약 50%에 달하는 등 시장 상황이 좋지 않았던 점은 중요한 고려 사항입니다.

4.2. 이용 현황

본건 호실은 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

건물의 구조는 철근콘크리트 구조의 10층 건물이며, 위생 및 급배수시설, 승강기, 소화전, 주차장 설비 등을 갖추고 있어 업무 환경은 양호합니다.

5. 투자 분석

5.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 인근에 다수의 지식산업센터가 밀집되어 있어 발생한 높은 공실률입니다. 해당 호실이 현재 이용 중이라 하더라도, 향후 매매 또는 임대 시 경쟁 물건이 많아 수익 창출에 시간이 걸릴 수 있습니다.

또한 지식산업센터는 일반 사무실과 달리 입주 가능 업종에 제한이 있으므로, 매수 후 임차인을 구할 때 법률상 제한 업종인지 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

신축급(사용승인일 2022.12.16)의 깨끗한 건물이며, 준주거지역 내 핵심 입지에 위치하여 광역 교통망(경춘선 갈매역, 광대로) 접근성이 양호합니다.

감정가가 2억 1,800만원으로 소액 투자로 접근이 가능하며, 지식산업센터는 정책적으로 다양한 세제 혜택(취득세 감면 등)이 주어지는 경우가 있으므로, 법인 또는 실수요자에게는 매력적일 수 있습니다.

5.3. 종합 의견

본 물건은 구리 갈매지구의 자족시설 핵심 지역에 위치한 신축급 지식산업센터입니다. 우수한 교통 접근성과 쾌적한 주변 환경은 장점이나, 초기 시장의 높은 공실률을 감안할 때 안정적인 임대 수익을 위해서는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

경쟁이 심한 시장 상황을 반영하여 보수적인 임대료 및 매매 시세를 산정하고, 충분히 유찰된 후 입찰하는 전략을 추천드립니다.

**Disclaimer:** 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 입찰 전 최종적인 권리 및 물건 확인은 입찰자 본인이 직접 수행해야 합니다.

법원 정보

남양주지원 경매3계