나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경86369 [1] 경기도 남양주시 화도읍 차산리 259-2 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경86369 [1] 경기도 남양주시 화도읍 차산리 259-2 전 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매3계 2024타경86369 | 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 차산리 259-2 | 감정가: 4,816,341,000원 | 최저가: 3,371,439,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 정보 분석

1.1. 사건 및 매각 정보

본건은 경기도 남양주시 화도읍 차산리 소재 '전'을 포함한 다수 필지에 대한 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 남양주지원 2024타경86369 (1)이며, 채권자는 농협으로 확인됩니다.

본 경매는 토지일부지분매각으로, 토지 전체가 아닌 일부 지분만을 매각하는 특수물건입니다.

1.2. 면적 및 감정가

총 토지면적은 $14431.00\text{m}^2$ (약 4366.18평)이며, 감정가는 4,816,341,000원으로 책정되었습니다.

매각대상에는 건물은 포함되어 있지 않으나, 건물 제시외면적 $9.60\text{m}^2$가 존재하며 제시외 건물을 포함하여 일괄매각될 예정입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건 토지는 남양주시 화도읍 차산리 "맹동교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 공장, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있는 지역 특성을 보입니다.

교통상황은 본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 비교적 무난한 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 현황 및 이용 상태

토지의 형태는 대부분 부정형이며, 현황은 묵전 및 묵답으로 사용되지 않은 채 방치된 상태입니다.

특히, 기호 3), 12)는 현황 도로로 이용 중이며, 기호 11), 13)의 공유지분 토지 부분 역시 현황 도로로 사용되고 있어, 실제 이용 가능한 면적과 공부상 면적 간의 차이가 발생할 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 생산관리지역 및 보전관리지역이 혼재되어 있으며, 성장관리계획구역(일반형)으로 지정되어 있습니다.

그 외에도 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 규제가 중첩되어 있어 개발 행위에 신중한 검토가 필요합니다.

2.4. 상권분석 및 생활정보

제공된 정보만으로는 상세한 상권 및 생활정보 분석은 어렵습니다.

주변 환경이 공장 및 농경지 위주인 점을 감안할 때, 일상생활 편의시설과의 거리는 다소 있을 것으로 추정됩니다.

버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용은 가능하나, 상세한 생활 편의시설 접근성은 별도의 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

3. 권리 관계 분석

3.1. 권리분석 핵심 (특이사항)

본 물건은 토지일부지분매각이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

가장 큰 권리적 이슈는 특이사항으로 명시된 '농지취득자격증명' 및 '법정지상권'입니다.

3.2. 농지취득자격증명 (농취증) 의무

목록 10을 제외한 목록 1, 3, 4 내지 13 토지에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수입니다.

이는 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금은 미반환(몰수)되므로, 입찰 전 농취증 발급 가능 여부를 반드시 지자체에 확인해야 합니다.

3.3. 법정지상권 및 제시외 건물

제시외 건물 $9.60\text{m}^2$가 존재하며 일괄매각에 포함됩니다.

해당 제시외 건물과 관련하여 '법정지상권' 성립 여부가 특이사항으로 명시되어 있습니다.

법정지상권이 성립하는 경우, 토지 이용 및 매매에 중대한 제약이 발생하며, 이는 낙찰 후 추가적인 협상이나 소송을 통해 해결해야 할 고난이도 권리 문제입니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의사항

4.1. 지분 매각의 리스크

토지 전체가 아닌 지분만 매각되는 '지분 경매'이므로, 낙찰 후 다른 공유자들과의 협의가 필수적입니다.

협의가 원활하지 않을 경우, 공유물 분할 청구 소송 등을 통해 문제를 해결해야 하므로 시간과 비용이 소요됩니다. 현금화 및 사용수익에 제약이 많습니다.

4.2. 토지 현황과 이용

일부 토지가 현황 도로로 사용 중이며 묵전/묵답 상태이므로, 실제 투자 목적에 맞는 활용을 위해서는 토목 공사 및 지목 변경 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 정보

제공된 정보만으로는 인근 혐오시설 유무를 파악할 수 없습니다.

현장 방문 및 추가적인 지리 정보 검색을 통해 공장, 축사, 폐기물 처리장 등 혐오시설의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 대규모 농지 필지에 대한 '일부 지분 매각' 물건이며, '농취증', '법정지상권', '현황 도로 사용' 등 다수의 권리적, 행정적 난관이 혼재된 고난이도 특수물건입니다.

감정가 기준 토지 면적은 상당하나, 생산관리지역 및 보전관리지역 등 규제가 많아 단기 개발 이익을 기대하기는 어렵습니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 성장관리계획구역(일반형)에 속해 향후 남양주시 화도읍 지역 개발 계획에 따라 장기적인 관점에서 개발 여지가 있을 수 있습니다.

대규모 면적: $14431.00\text{m}^2$ (4366.18평)의 대규모 면적을 감정가 대비 저가에 지분 취득할 기회입니다.

특수물건 투자: 지분 매각, 법정지상권 등으로 인해 유찰이 거듭될 경우, 낮은 가격에 취득하여 지분 정리 및 권리 관계 해결을 통해 높은 수익을 노리는 전문 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

남양주지원 경매3계