나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경83407 [3] 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 지하1층알비1-0073호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경83407 [3] 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 지하1층알비1-0073호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매3계 2024타경83407 | 소재지: 경기도 남양주시 다산지금로 202, 지하1층알비1-0073호 (다산동,현대테라타워디아이엠씨) | 감정가: 1,254,000,000원 | 최저가: 877,800,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경83407 (3)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 지하1층알비1-0073호

용도: 근린생활시설 (현 이용상태: 지원시설 - 근린생활시설)

감정가: 1,254,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (일괄매각 주의)

경매구분: 부동산임의경매 (유동화물건)

소유자/채무자: 엘OOOOOOOOOOO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 일괄매각

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 40.77㎡ (약 12.33평)

건물면적(전용): 155.62㎡ (약 47.07평)

구조: 철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상10층 건물 (사용승인일: 2022.05.04)

이용상태: 기호(3)(4)(5) 세 개 호실이 벽체 구분 없이 일단으로 근린생활시설(돈길)로 이용 중임.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 남양주시 다산동에 위치한 "다산한강초등학교" 남측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지, 지식산업센터, 각종 근린생활시설이 혼재하는 다산신도시의 핵심 상권에 위치합니다. 특히, 해당 건물인 현대테라타워디아이엠씨는 지식산업센터, 기숙사, 상업시설이 복합된 대규모 복합시설로, 다산신도시의 랜드마크 중 하나로 평가받고 있습니다.

교통은 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 또한, 본 건물은 강변북로 접근성이 뛰어나 광역 교통망을 이용하기에 유리합니다.

2.2. 주변 환경 및 상권

토지는 사다리형의 평탄한 지형이며, 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

건물은 준공 2년차(2022.05.04. 사용승인)의 신축급으로, 외벽은 외장석 붙임 및 강화유리 마감 등 수려한 외관을 갖추고 있습니다. 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 주차장 설비 등 기본적인 편의시설을 모두 갖추고 있습니다.

본 물건이 속한 건물 저층부는 대면형 상가와 테마형 스트리트몰로 조성되어 있으며, 상가 밀집 지역으로 유동인구가 확보될 가능성이 높습니다. 인근의 대규모 주거단지 및 지식산업센터 근무자를 배후 수요로 하는 복합 상권입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 분석 (명확한 정보)

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자(엘OOOOOOOOOOO)와 채무자(엘OOOOOOOOOOO)가 동일한 상태에서 채권자(유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)의 신청에 의한 경매입니다.

특이사항으로 '유동화물건'이며 '일괄매각' 조건이 명시되어 있어, 입찰 시 토지와 건물 전체에 대해 하나의 가격으로 응찰해야 합니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 낙찰 후 명도 진행 시 정확한 점유 관계 파악이 필수적입니다. 현 이용상태가 근린생활시설(돈길)로 영업 중인 것으로 보아 임차인 또는 점유자가 있을 가능성이 높으며, 낙찰자가 인수할 보증금이나 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 활용 방안

4.1. 상권 현황

본건은 다산신도시 내 지식산업센터(현대테라타워디아이엠씨)의 지원시설(근린생활시설)에 위치합니다. 지식산업센터 종사자와 인근 아파트 단지(다산한강초등학교 인근) 주민들을 주 고객층으로 하는 복합 상권입니다. 특히, 본 호실은 지하 1층에 위치하고 있으나, 3개 호실(기호 3, 4, 5)을 일단으로 사용하며 총 전용면적이 155.62㎡(약 47.07평)로 넓어 규모 있는 업종의 입점이 가능합니다.

4.2. 활용 방안

현재 '돈길'이라는 근린생활시설로 이용 중입니다. 넓은 면적을 활용하여 대형 음식점, 프랜차이즈 식음료점(F&B), 전문 병의원, 또는 교육 시설 등으로 활용 가능합니다. 지식산업센터 내 상권의 특성상 평일 직장인 수요와 주말 가족 단위 수요를 모두 흡수할 수 있는 업종이 유리할 것으로 판단됩니다.

5. 생활 정보 및 기타 참고 사항

5.1. 주요 교통망

대로1류(폭 35m-40m), 중로1류(폭 20m-25m) 등 광폭의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다. 다산신도시 광역 교통망 및 강변북로 접근성이 좋습니다.

5.2. 지역 규제 및 제한 사항

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구) 내에 위치하며, 다양한 도로(대로1류, 중로1류, 중로2류)에 접합하고 있습니다. 과밀억제권역 및 공장설립 제한지역 등 수도권 규제가 적용되나, 본 물건의 근린생활시설 용도에는 일반적인 제한사항입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

임대차 관계가 '미상'이므로 낙찰자는 명도 리스크 및 예상치 못한 임차인의 권리 주장에 대비해야 합니다.

6.2. 지역 개발 리스크 (간접 영향)

남양주시 양정동 일대(지리적으로 다산동과 구분되나, 인접 행정구역)에 음식물 처리시설, 쓰레기 매립지 등의 혐오시설이 있으며, 추가적으로 자원순환종합단지(소각시설 포함)가 계획되고 있어 해당 지역 개발 관련 이슈가 발생할 수 있습니다. 본 물건의 직접적인 환경에는 큰 영향이 없으나, 남양주 지역 전체의 민감한 사안으로 간접적인 지역적 여론을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 다산신도시의 랜드마크 복합시설 내 넓은 면적의 근린생활시설로, 신축급 건물과 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 지식산업센터 종사자와 아파트 단지 주민이라는 탄탄한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다. 다만, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 유동화물건이라는 특성을 고려하여 충분한 사전 조사가 필요합니다.

7.2. 투자 포인트

1. 신축급 시설: 2022년 사용승인된 신축 건물로, 건물 상태가 우수하고 향후 수리비 절감 효과가 기대됩니다.

2. 복합 상권의 이점: 지식산업센터, 기숙사, 아파트 단지가 결합된 복합 상권으로 주 7일 안정적인 수요 확보가 용이합니다.

3. 넓은 전용면적: 전용 155.62㎡(약 47.07평)로 다양한 대형 업종의 입점이 가능하여 업종 선택의 폭이 넓습니다.

4. 개발 호재: 다산신도시의 지속적인 인프라 확충 및 상권 성장의 수혜를 기대할 수 있습니다.

투자자는 임대차 관계를 면밀히 조사하고, 주변 시세를 분석하여 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

남양주지원 경매3계