나이스옥션 법원경매 서산 2024타경57215 [3] 충청남도 서산시 석남동 45-3 서산천지미가아파트 에이동 4층403호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경57215 [3] 충청남도 서산시 석남동 45-3 서산천지미가아파트 에이동 4층403호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매5계 2024타경57215 | 소재지: 충청남도 서산시 석남1로 15-16, 에이동 4층403호 (석남동,서산천지미가아파트) | 감정가: 116,000,000원 | 최저가: 81,200,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경57215 (3)

소재지: 충청남도 서산시 석남동 45-3 서산천지미가아파트 에이동 4층403호

용도: 아파트 (일반건축물대장상 도시형생활주택)

감정가: 116,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물 일괄매각)

소유자/채무자: 천OOOOOOO

채권자: 서OOOOOO

1.2. 면적 및 구조

토지면적 (전용): 21.80㎡ (약 6.59평)

건물면적 (전용): 36.54㎡ (약 11.05평)

추정 공급면적: 약 48.72㎡ (약 14.74평)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 중 4층 (외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감, 창호: 새시 창호 마감)

이용상태: 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며 기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건은 서산시 석남동 소재 "서산중학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로상황

본 건 소재 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 대지권 목적 토지는 북측 및 남측으로 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한

도시지역, 제2종일반주거지역에 속하여 주거 환경으로서의 용도는 양호합니다. 다만, 상대보호구역(해맑은유치원)으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있으며, 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 진행 정보

본 건은 채권자 서OOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건으로 진행 중입니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건이므로, 낙찰 후 추가적인 토지 지분 매입 등의 리스크는 없습니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

현재 법원 감정평가서상 특이사항 및 주의사항은 별도로 기재되어 있지 않습니다. 다만, 매각물건명세서 등 최종 문건 확인 시 임차인 여부와 그 권리 관계를 반드시 재확인해야 합니다. 본 건의 소재지 403호에 대한 감정평가요항표는 2층 207호 외 4개호를 포함하여 요약된 것으로, 본 건의 층수(4층)와 호수(403호)를 최종적으로 확인해야 합니다.

3.3. 임대차 관계

임대관계는 미상(알 수 없음)으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 잔금 납부 후 인도명령 등을 통해 명도 시 점유자를 대상으로 별도 협의 또는 법적 조치를 취해야 할 가능성을 내포합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

주변은 공동주택과 단독주택이 혼재하는 주거지역이며, 근린생활시설이 함께 분포하고 있어 기본적인 주거 편의시설 이용은 용이합니다. 대규모 상업시설보다는 소규모 편의점, 식당, 학원 등 생활 밀착형 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

4.2. 생활 정보

본 건은 "서산중학교" 인근에 위치하며, 토지이용계획상 "해맑은유치원"의 상대보호구역에 속하는 등 학군 접근성이 양호합니다. 기본적인 위생 및 난방설비, 승강기 설비가 갖추어져 있어 주거 편의성은 보통입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 잠재적 리스크

1) 임대관계 미상: 현재 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부가 불분명합니다. 낙찰 시 명도 저항 또는 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

2) 도시형생활주택 (아파트): 일반적인 아파트와는 달리 도시형생활주택으로 등재되어 있어 대출 조건 및 향후 매매 시 수요층이 다소 제한적일 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

인근 지역은 일반 주거지역 및 근린생활시설이 혼재된 환경입니다. 주변 환경 조사 결과, 본 건과 직접적으로 인접한 거리에 대규모의 폐기물 처리시설이나 기타 기피시설은 확인되지 않았으나, 투자자는 입찰 전 현장답사를 통해 주변 환경(소음, 채광, 주차 등) 및 소규모 혐오시설 유무를 반드시 확인해야 합니다. 서산시 내에 광역 소각장 등 대규모 시설이 있으나, 본 건과의 거리 및 환경 영향을 현장 확인으로 최종 판단해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 서산시 석남동 내 제2종일반주거지역에 위치한 소형 아파트(도시형생활주택)로, 상대적으로 저렴한 감정가(1억 1,600만원)가 책정되어 있습니다. 서산중학교 인근의 양호한 주거 입지이며, 토지/건물 일괄 매각으로 권리 상의 복잡함은 적습니다. 다만, 임대관계가 미상인 점과 도시형생활주택이라는 점을 고려하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

1) 소액 투자 가능: 감정가가 1억 원 초반대로서 소액으로 주택을 취득할 수 있는 기회입니다.

2) 실속형 면적: 전용면적 약 11.05평으로 1인 가구 또는 신혼부부 등 소형 평형을 선호하는 실수요층에게 적합한 크기입니다.

3) 학군 접근성: 서산중학교 등 교육 시설 인근에 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

4) 주거 용도 양호: 제2종일반주거지역에 위치하여 주거 편의성이 높은 지역입니다.

법원 정보

서산지원 경매5계