나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140737 [1] 서울특별시 양천구 신월동 413-7 에스타워 제6층 제603호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140737 [1] 서울특별시 양천구 신월동 413-7 에스타워 제6층 제603호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매2계 2024타경140737 | 소재지: 서울특별시 양천구 월정로9길 12, 제6층 제603호 (신월동, 에스타워) | 감정가: 243,000,000원 | 최저가: 194,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경140737 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 413-7 에스타워 제6층 제603호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택으로 이용 중)

감정가: 243,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 김OO

1.2. 면적 및 구조 분석

토지면적: 21.50㎡ (약 6.50평)

건물면적 (전용면적): 29.74㎡ (약 9.00평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 중 제6층 제603호

건물상태: 외벽은 외장석붙임 등으로 마감되었으며, 기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기, CCTV, 화재탐지 및 스프링클러 설비 등이 갖추어져 있어 이용상태는 보통입니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 교통 분석

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월4동주민센터" 북측 인근에 위치합니다.

주위에 단독주택, 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 무난한 편입니다.

2.2. 토지 및 도로 상태

토지는 인근 대비 등고평탄한 세장형의 2필지 일단 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 개발 여건

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2023-06-29)에 해당합니다.

특히, 제2종일반주거지역 중 '일반주거지역 세분내용의 추가상향 불허'가 명시되어 있어 향후 용도지역 상향을 통한 개발 이익은 제한적일 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 권리 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자(최OO)와 소유자(최OO)가 동일하여 명도(인도) 과정에서 협상이 원활하지 않을 경우 다소 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

3.2. 임대차 관계 및 점유 현황

감정평가서상 임대관계는 '미상임'으로 기재되어 있습니다.

매수인은 정확한 임대차 관계 및 점유 현황을 파악하여 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인하고, 명도 전략을 수립해야 합니다. 임대관계 미상은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주위 환경 및 상권 분석

주변은 주거 밀집 지역으로, 단독, 다세대, 아파트 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

4.2. 생활 편의 및 행정 정보

인근에 '신월4동주민센터'가 있어 행정 편의성이 높습니다.

도시형생활주택으로 이용 중인 만큼 소형 주택 수요를 흡수하는 지역으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지역 제한 및 규제 리스크

본건은 공항 인근에 위치하여 제3종 구역(다지구), 수평표면구역, 진입표면구역 등 공항 소음 방지 및 시설 보호에 관한 다수의 법률에 의한 규제를 받고 있습니다. 이는 소음 및 고도 제한에 영향을 미칠 수 있습니다.

또한, 상대보호구역 및 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)으로 지정되어 있어 건축 행위에 제약이 따를 수 있으므로, 관련 기관(강서양천교육청 등)에 반드시 확인이 필요합니다.

5.2. 환경적 리스크 (혐오시설)

양천구에는 '양천자원회수시설(쓰레기 소각장)'이 소재하며, 과거에는 혐오시설로 인식되었으나 현재는 주민지원시설로 탈바꿈하여 운영 중입니다. 해당 시설의 영향권 내 주민들에게는 난방비 및 관리비 지원, 주민편익시설(수영장, 헬스장 등) 이용료 할인 등의 혜택이 제공되고 있습니다. 본건의 정확한 위치가 시설 영향권(300m 이내)에 해당하는지는 추가 조사가 필요하나, 인근 지역에 이러한 시설이 존재한다는 점은 잠재적인 환경 리스크 및 시장성 판단에 고려되어야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구에 위치한 비교적 소형 평형의 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 입지 환경은 보통 수준이며, 교통은 무난합니다. 낮은 감정가(2억 4,300만 원)로 소액 투자가 가능하다는 장점이 있으나, 공항 및 기타 시설 관련 법적 규제가 다수 존재하므로 개발 및 향후 매각 시 시장성이 제한될 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 서울 내 2억 원대 초반의 감정가로 접근 가능한 소형 주택이며, 대중교통 이용이 용이하여 실거주 및 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

도시형생활주택의 특성상 1인 가구 또는 신혼부부 등 소형 주택 실수요층을 대상으로 한 투자에 적합합니다.

입찰 전 임대차 현황과 공법상 제한(특히 공항 관련 규제)에 대한 심층적인 분석을 통해 리스크를 최소화해야 합니다.

7. 법원 등록 사항 (특이사항/주의사항)

특이사항: 없음

주의사항: 없음 (단, 감정평가서상 '임대관계 미상' 주의)

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계