나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [17] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 OOOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 점포, 공동주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 내 건물(사용승인일 : 2018.10.11)
내 전체 호수(21개호수:2층 201호-5층 604호) 로서

외벽 : 드라이비트 및 석재타일 마감 등, 창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

기호 1-21) 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기호 1-21) 공히 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 평지인 사다리의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2021-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15-2026.11.14)) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경12806 (17)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1, 서해파스텔 4층 505호

용도: 도시형생활주택

감정가: 166,000,000 원

면적:

* 토지 면적: 29.63㎡ (약 8.96 평)

* 건물 면적: 33.87㎡ (약 10.25 평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 상가, 점포, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황:

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 구조 및 외관:

본 건물은 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕의 지하 1층, 지상 5층 건물로, 2018년 10월 11일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 드라이비트 및 석재 타일로 마감되었으며, 창호는 하이샤시로 시공되었습니다.

이용상태 (건물, 토지):

건물은 현재 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 토지는 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용되고 있으며, 인접 도로와 대체로 평탄한 사다리형의 토지입니다.

설비내역:

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인접 도로상태:

본건은 북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 토지거래계약 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역, 2024.11.15-2026.11.14)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

말소되는 권리:

등기부상 권리는 매각으로 인해 전부 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-08

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

최근 거래 사례 비교:

* 2026년 2월 13일에 거래된 ‘해오름빌리지’(2023년 준공, 62.88㎡)는 193,800,000원에 거래되었으며, 평당 약 10,205,371원 수준입니다.

* 2026년 4월 8일에 거래된 ‘명원주택개나리동’(1994년 준공, 78.48㎡)은 120,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 5,054,760원 수준입니다.

* 2026년 6월 5일에 거래된 ‘빌리켄하우스’(2003년 준공, 45㎡)는 74,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 5,437,178원 수준입니다.

가격 추이 분석:

가장 최근에 준공된 ‘해오름빌리지’의 거래 사례가 본건과 연식 면에서 유사한 비교 대상이 될 수 있습니다. 해당 사례의 평당 거래가(약 1020만원)를 기준으로 본건의 면적(약 10.25평)에 적용 시, 약 1억 450만원 수준으로 산출됩니다. 이는 본건의 감정가(1억 6600만원, 평당 약 1620만원)와 비교 시 다소 높은 편이므로, 입찰 시 유의할 필요가 있습니다. 다만, 건물 상태, 층수, 향 등 세부적인 차이에 따라 실제 가치는 달라질 수 있습니다.

주변 개발 계획:

토지이용계획 상 고도지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 토지거래계약 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역)으로 지정되어 있어, 향후 개발이나 거래 시 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

‘동남초등학교’가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. 주변에 상가, 점포, 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경:

본건이 위치한 지역은 공동주택과 상업시설이 혼재된 주상복합 지역으로, 주거와 상업 활동이 함께 이루어지는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

내부 확인 곤란:

현장 조사 당시 이해관계인 부재로 인해 내부 이용 상황 및 관리 상태에 대한 정확한 확인이 어려웠습니다. 관련 공부 및 외부 관찰에 기반한 평가이므로, 입찰 전 내부 상태에 대한 재확인이 필수적입니다.

임대 관계 미확인:

본건의 임대차 관계가 현재 미상으로 확인되었습니다. 실제 거주 현황 및 임대차 관련 분쟁 발생 가능성에 대한 사전 조사가 필요합니다.

토지 이용 제한:

고도지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 토지거래계약 허가구역 등 여러 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

혐오시설:

주변 지역에 대한 직접적인 지도 검색이나 외부 환경 조사가 불가하여, 혐오시설의 유무를 확인하지 못했습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 성산읍의 도시형생활주택으로, 2018년에 건축되어 비교적 신축 연식에 해당합니다. 동남초등학교가 인접해 있고 교통이 편리하여 주거 환경 자체는 양호한 편입니다. 그러나 최근 유사 건물 거래 사례와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 점, 현장 내부 확인의 어려움, 임대 관계 미확인 등 투자 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 다양한 토지 이용 제한이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연식 (2018년 준공): 비교적 최신 건물로, 유지보수 측면에서 유리할 수 있습니다.

* 우수한 교통 및 접근성: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 생활 편의시설 근접: 초등학교 및 상업시설이 인접하여 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

산출 근거:

본 건의 감정가는 166,000,000원입니다. 최근 거래된 유사 신축 건물인 ‘해오름빌리지’의 평당 거래가(약 10,205,371원)를 기준으로 본건 면적(약 10.25평)에 적용 시, 약 104,504,000원 수준으로 산출됩니다. 그러나 감정가의 신뢰도와 더불어, 현장 확인의 어려움, 임대 관계의 불확실성, 다수의 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 약 70~75% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

제시 가격: 120,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.