나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [17] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 4층505호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [17] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 4층505호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2024타경12806 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성동서로56번길 9, 4층505호 (서해파스텔) | 감정가: 166,000,000원 | 최저가: 116,200,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 보고서 (제주 서귀포시 성산읍 연립주택)

1.1. 기본 현황 및 물건 개요

사건번호는 제주지방법원 2024타경12806 (17)입니다.

소재지는 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 4층505호로, 용도는 연립주택(도시형 생활주택)입니다.

감정가는 166,000,000원이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매입니다.

건물 전용면적은 33.87제곱미터 (약 10.24평)입니다.

토지 지분면적은 29.63제곱미터 (약 8.96평)입니다.

본건은 2018년 10월 11일 사용승인된 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 지하 1층, 지상 5층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

1.2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

위치 및 주위환경

본건은 서귀포시 성산읍 고성리 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 상가 및 점포, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 생활 편의시설이 비교적 잘 갖추어진 주거 상업 혼합 지역으로 판단됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 사정 또한 양호합니다. 성산일출봉 등 주요 관광지 및 성산항과의 접근성이 우수하여 관광 배후 주거지로서의 역할도 가능합니다.

건물 및 토지 상태

건물은 비교적 신축(2018년 사용승인)으로, 외벽은 드라이비트 및 석재타일 마감, 창호는 하이샤시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

토지는 인접 도로와 대체로 평지인 사다리형 토지이며, 북측으로 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리 분석

경매구분

부동산 임의경매로, 채권자는 국OOOOOOO입니다. 이는 주로 담보권 실행을 위한 경매로, 일반적인 강제경매에 비해 권리관계가 비교적 단순한 경우가 많습니다.

임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 '미상임'으로 기재되어 있으며, 현장조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했다고 명시되어 있습니다. 따라서, 실제 점유 및 임차인 현황을 정확히 알 수 없으므로, 매각 이후 명도 리스크를 최소화하기 위해 현황조사서 및 매각물건명세서상의 임차인 유무 및 대항력 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

제시외 건물

제시외 건물 면적은 0.00제곱미터로, 법정 지상물 리스크는 없습니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 및 생활 환경

본건이 위치한 고성리는 성산읍의 중심지 중 하나로, 주거시설과 상업시설이 혼재되어 있습니다. 동남초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 식당, 병원 등) 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 성산일출봉, 섭지코지 등 주요 관광 명소와 가까워 관광 관련 수요(단기 임대, 에어비앤비 등, 단 관련 법규 확인 필수)도 기대할 수 있습니다.

혐오시설

외부 지도 검색 결과, 본건 주변에 대규모의 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)은 인접하여 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 환경 상태 확인을 위해 반드시 현장 답사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 특이사항

토지거래허가구역 지정 리스크

본건은 '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정되어 있습니다 (2024.11.06 고시, 제2공항 개발사업 예정지역 및 주변지역).

토지 지분 면적이 29.63제곱미터(약 8.96평)로, 주거지역 허가 면적 기준(일반적으로 60제곱미터 이하)에 해당하여 허가가 면제될 가능성이 높지만, 지역별 기준 및 매수자의 실거주 목적 등에 따라 허가 대상 여부가 달라질 수 있으므로, 입찰 전 관할 지자체에 반드시 확인해야 합니다.

내부 확인 곤란

현장조사 시 내부 확인이 곤란하여, 감정평가 금액은 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다. 낙찰 후 내부 수리비 및 예상치 못한 내부 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

고도지구 제한

제2종일반주거지역이면서 '고도지구(20M이하)'로 지정되어 있습니다. 이는 향후 재건축 또는 증축 시 높이 제한을 받을 수 있음을 의미하나, 본건은 5층 건물로 이미 건축되어 있어 현재 투자에는 직접적인 영향이 없습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

제주 서귀포시 성산읍은 제2공항 이슈와 성산일출봉 등 관광지로 인해 꾸준한 수요가 있는 지역입니다. 본건은 2018년 건축된 비교적 신축 연립주택으로, 작은 면적(약 10평대)의 도시형 생활주택이라는 점을 감안할 때, 1인 가구 또는 세컨드 하우스, 혹은 단기 임대 목적의 투자에 적합한 물건입니다.

투자 포인트

1. 신축급 건물: 2018년 사용승인으로 건물 상태가 양호하며, 대규모 수선 없이 즉시 입주 또는 임대 가능성이 높습니다.

2. 우수한 입지: 동남초등학교 인근의 주거 상업 혼합 지역으로 생활 편의성이 높고, 주요 관광지로의 접근성이 좋습니다.

3. 소액 투자 가능: 감정가가 1억 6천만원대로 제주 부동산 중 비교적 소액으로 접근이 가능합니다.

유의 사항: 가장 큰 리스크인 토지거래허가구역 지정에 따른 규제 여부 및 임대차 관계(명도)에 대한 철저한 분석 후 입찰해야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계