나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [13] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 OOOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 점포, 공동주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 내 건물(사용승인일 : 2018.10.11)
내 전체 호수(21개호수:2층 201호-5층 604호) 로서

외벽 : 드라이비트 및 석재타일 마감 등, 창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

기호 1-21) 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기호 1-21) 공히 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 평지인 사다리의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2021-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15-2026.11.14)) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경12806 (13)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1, 서해파스텔 4층 501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 87,000,000 원

토지 면적: 16.20㎡ (약 4.90평)

토지 지분: 16.2㎡ (약 4.90평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 18.51㎡ (약 5.60평)

건물 지분: 18.51㎡ (약 5.60평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 국OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치합니다.

주변은 상가, 점포, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건의 정확한 주소는 제주특별자치도 서귀포시 고성동서로56번길 9 (성산읍 고성리)입니다.

3. 권리분석

채권자는 국OOOOOOO입니다.

인수되지 않는 권리가 있는지는 추가 확인이 필요하나, 현재 명시된 정보로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

최근 인근 지역(성산읍 고성리)의 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

2026년 2월 거래된 2023년식 62.89㎡ 면적의 다세대 주택이 193,800,000원에 거래되어, 면적당 약 3,080,000원의 시세를 형성했습니다.

2026년 4월 거래된 1994년식 78.48㎡ 면적의 다세대 주택은 120,000,000원에 거래되어, 면적당 약 1,530,000원의 시세를 형성했습니다.

2026년 6월 거래된 2003년식 45㎡ 면적의 다세대 주택은 74,000,000원에 거래되어, 면적당 약 1,640,000원의 시세를 형성했습니다.

본건 감정가는 18.51㎡ 면적에 대해 87,000,000원으로, 면적당 약 4,700,000원의 시세입니다.

이는 분석된 인근 다세대 주택의 면적당 시세(약 153만원~308만원)보다 높은 수준입니다.

다만, 본건은 2018년 준공된 도시형생활주택으로 비교적 신축이며, 소형 면적인 점을 감안할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

본건은 도시형생활주택으로, 주거 용도로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 2018년 10월 11일에 사용 승인되었습니다.

기본 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 동남초등학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여, 공부 및 외부 관찰에 의존하여 평가되었습니다. 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

본건 토지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역, 2024.11.15-2026.11.14)으로 지정되어 있어, 토지 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

고도지구(20M 이하) 및 가축사육제한구역, 장애물 제한 표면 구역 등으로 인한 건축 및 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 성산읍의 주거 밀집 지역에 위치한 도시형생활주택입니다.

비교적 신축 건물(2018년 준공)이며, 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

다만, 감정가가 최근 유사 면적의 인근 다세대 주택 시세 대비 높게 책정된 것으로 보이며, 소형 면적임에도 불구하고 해당 지역의 토지거래허가구역 지정 등 복합적인 요인을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급(2018년 준공) 소형 도시형생활주택으로, 1인 가구 또는 단기 임대 투자용으로 고려할 수 있습니다.

동남초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

제주 제2공항 개발 예정지와의 연관성으로 인한 장기적인 미래 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 최근 시세 동향을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 87,000,000원을 기준으로 하되, 최근 거래된 유사 지역 다세대 주택의 면적당 가격과 본 건의 소형 면적 및 토지거래허가구역 지정 등을 감안하여 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 75,000,000원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다. (이는 감정가의 약 86% 수준이며, 시장 가격과의 격차를 반영한 보수적인 접근입니다.)

입찰 시에는 반드시 현장 재확인 및 권리 관계, 토지거래허가구역 관련 절차를 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.