나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [13] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 4층501호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [13] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 4층501호 연립주택 경매

• 사건번호: 2024타경12806
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성동서로56번길 9, 4층501호 (서해파스텔)
• 감정가: 87,000,000원
• 최저가: 60,900,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 연립주택

제주지방법원 경매9계 2024타경12806 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성동서로56번길 9, 4층501호 (서해파스텔) | 감정가: 87,000,000원 | 최저가: 60,900,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

본 건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리에 위치한 연립주택(도시형생활주택)입니다. 제주동남초등학교 북측 인근에 자리하며, 주변은 상가, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

사건번호: 제주지방법원 2024타경12806 (13)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 4층501호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 87,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 국OOOOOOO)

사용승인일: 2018.10.11 (약 6년차 건물)

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층

1.2. 면적 정보

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

토지면적: 16.20㎡ (약 4.90평)

건물 전용면적: 18.51㎡ (약 5.60평)

*참고: 도시형생활주택 특성상 분양면적은 위 전용면적에 공용면적 등이 더해져 약 7~9평 수준일 것으로 추정되나, 공부상 전용면적만 확인되었습니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 접근성

본 건은 서귀포시 성산읍 고성리 소재의 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치합니다. 성산일출봉 등 주요 관광지와의 접근성이 우수한 지역으로, 상가와 주택이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 양호한 편입니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

본 건이 속한 건물은 2018년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 건물로, 외벽은 드라이비트 및 석재타일 마감, 창호는 하이샤시 창호입니다. 인접 도로와 대체로 평지인 사다리형 토지 위에 건축되었으며, 북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 현황

본 건은 국OOOOOOO를 채권자로 하는 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자(주OOOOOOOO)와 채무자(김OO)가 다른 점은 특이사항은 아니나, 입찰 전 채무 관계 및 근저당권 설정 일자 등 권리 관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

3.2. 임대차 및 점유 관계

감정평가서상 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있습니다. 또한, 현장조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 곤란하여 관련 공부, 탐문사항 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다.

따라서, 낙찰 후 명도(인도) 과정에서 대항력 있는 임차인의 존재 가능성 또는 점유 형태에 따른 추가 비용 및 시간적 리스크가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현장조사 및 전입세대 열람 등을 통해 점유 관계를 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

주위 환경이 상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있는 상권을 갖추고 있습니다. 성산읍 고성리는 성산일출봉, 아쿠아플라넷 제주 등 주요 관광지와 인접하여 관광 수요 및 배후 수요를 동시에 기대할 수 있는 입지입니다.

4.2. 교육 환경 및 혐오 시설

인근에 ‘동남초등학교’가 위치하여 교육 환경은 양호합니다. 검색 결과, 주변에 즉각적인 대형 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 관광지와 인접한 특성상 주말 또는 성수기에는 유동 인구가 많아 소음 발생 가능성 등은 존재합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법규상 규제 (가장 큰 리스크)

본 건은 토지이용계획상 **토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06 고시)**에 포함되어 있습니다. 이는 매매 및 경매를 통한 취득 시 관할 행정기관의 **토지거래허가를 반드시 받아야 함**을 의미하며, 허가 기준(실거주 등)을 충족하지 못할 경우 낙찰받더라도 소유권 취득이 불가능할 수 있습니다.

또한, **고도지구(20M이하)** 및 **장애물제한표면구역**으로 지정되어 있어 건축 행위에 제한이 따를 수 있으나, 기존 건물의 매각에 미치는 영향은 적습니다.

5.2. 물건 확인 리스크

감정평가서상 내부 이용상태 확인이 불가하여 통상적인 상태를 상정하여 평가되었으므로, **내부 시설물의 훼손 또는 누수 등의 하자가 있을 경우 낙찰자가 인수**해야 하는 리스크가 존재합니다. 현장 확인이 절대적으로 요구됩니다.

5.3. 소형 평수 및 연립주택

전용면적 18.51㎡(약 5.6평)의 초소형 평수로, 주거용보다는 숙박업소 또는 세컨드 하우스, 단기 임대 등 수익형 부동산으로의 활용이 더 적합할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 제주 성산 지역의 관광 인프라와 배후 상권을 공유하는 입지에 위치한 소형 도시형생활주택입니다. 감정가 87,000,000원은 토지 및 건물 면적 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 가장 큰 리스크는 **토지거래허가구역 지정**이며, 이 규제에 대한 해결책(실거주 목적 충족 등) 없이 입찰할 경우 소유권 이전이 불가할 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지:

성산일출봉 등 제주 동부권 주요 관광지와 인접하여 단기 및 장기 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 특히 소형 평수는 1인 가구 또는 관광객 대상 숙소로의 활용 가치가 높습니다.

저렴한 투자금:

감정가 기준 총액이 비교적 낮아 소액으로 제주 지역 부동산에 진입할 수 있는 기회입니다.

신축급 건물:

2018년 사용승인된 약 6년 차 건물로, 건물의 노후도 및 수리 비용 부담이 상대적으로 적습니다.

*토지거래허가구역 규제를 해소할 수 있는 실수요자나, 규제 해소 방안에 대한 정확한 분석을 마친 투자자에게 적합한 물건입니다.*

법원 정보

제주지방법원 경매9계