나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [18] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 5층601호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [18] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 5층601호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2024타경12806 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성동서로56번길 9, 5층601호 (서해파스텔) | 감정가: 87,000,000원 | 최저가: 60,900,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 보고서: 서귀포시 성산읍 고성리 서해파스텔 도시형생활주택

1.1. 사건 기본 정보 및 개요

사건번호 제주지방법원 2024타경12806 (18) 임의경매 사건의 물건으로, 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1, 서해파스텔 5층 601호 연립주택(도시형생활주택)이 매각 대상입니다.

감정가는 87,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 본건은 채권자 국OOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자는 주OOOOOOOO이며, 채무자는 김OO입니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

본건의 전용면적은 18.51제곱미터 (약 5.60평)이며, 대지권 지분 면적은 16.20제곱미터 (약 4.90평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층/지상 5층 건물(2018.10.11 사용승인) 내 5층에 위치하며, 외벽은 드라이비트 및 석재타일 마감 등으로 시공되었습니다.

기본 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 갖춰져 있으며, 현재 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 상태입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서귀포시 성산읍 고성리 '동남초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가, 점포, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 성산읍 내에서도 비교적 상업 및 주거 기능이 발달한 곳입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용의 편의성도 갖추고 있어 전반적인 교통 사정은 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지 이용 계획상 제2종 일반주거지역, 고도지구(20M 이하)에 해당하여 층수 및 높이 제한을 받습니다.

특히, 본건은 공항시설법상 '장애물제한표면구역' 및 '상대보호구역'으로 지정되어 있으며, **2024년 11월 6일 고시된 '토지거래계약에관한허가구역'에 포함되어 있어 매수 시 관할 관청의 허가를 받아야 하는 중대한 제한사항이 있습니다.**

또한, 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 기준 권리

매각 대상은 토지/건물 일괄 매각으로, 낙찰 시 지상권 문제는 발생하지 않습니다. 부동산 임의경매 사건으로 진행되며, 매각 이후에는 대부분의 권리가 소멸하여 깨끗한 등기부 취득이 가능합니다.

3.2. 임대차 관계

**가장 큰 권리상 리스크는 임대차 관계가 '미상'이라는 점입니다.** 현장조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 임대차 관계를 파악하지 못했습니다. 따라서 매수인은 **입찰 전 반드시 현장조사를 통해 실제 점유자 및 임차인의 유무와 대항력 존재 여부를 철저히 확인**해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 성산읍 고성리는 성산일출봉과 가까워 관광객 유입이 많은 지역입니다. 주위에 상가 및 점포가 혼재하는 복합 상권으로, 안정적인 배후 주거 수요와 관광 수요를 동시에 가질 수 있는 잠재력이 있습니다. 소형 평형 도시형생활주택의 특성상 단기 임대(에어비앤비 등) 수요도 기대할 수 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설 및 인프라

도보권 내 '동남초등학교'가 인접하여 교육 환경이 갖춰져 있으며, 기본 위생/급배수 시설과 승강기 등 주거에 필요한 필수 설비들이 완비되어 있습니다. 인접 도로 노폭이 약 6m 내외로 차량 진출입이 용이합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 현장조사의 한계

감정평가서상 '이해관계인 부재로 인한 내부확인 곤란'으로 명시되어 있어, 실제 이용상태, 내부 관리상태, 미고지된 내부 수리 필요성 등에 대한 추가적인 현장 확인이 필수적입니다.

5.2. 행정 규제 리스크

**토지거래계약에관한허가구역** 지정으로 인해 개인의 실거주 목적 등 매수 자격이 제한될 수 있습니다. 매수자는 입찰 전 허가 가능성 및 절차를 반드시 관할 관청을 통해 확인해야 합니다. 이는 잠재적 리스크이자 동시에 성산 제2공항 개발 사업의 영향권에 있음을 의미합니다.

5.3. 혐오시설 및 지적사항

제공된 정보만으로는 인근 혐오시설 유무를 확인할 수 없습니다. **반드시 지도 서비스 및 임장을 통해 쓰레기 처리장, 축사, 송전탑 등 주거 환경에 악영향을 미치는 시설물의 존재 여부를 확인해야 합니다.**

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

제주 성산 지역의 소형 평형 도시형생활주택으로, 비교적 신축에 가까운 건물 상태와 양호한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 입지적으로는 관광 수요와 지역 주민 수요를 모두 아우를 수 있는 잠재력이 있습니다. 그러나 **임대차 관계 미상**과 **토지거래허가구역** 지정이라는 중대한 두 가지 리스크를 안고 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 행정 절차 확인이 선행되어야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 성산일출봉 인근 관광지 상권에 위치하여 소액으로 제주도 부동산에 진입할 수 있는 기회입니다.

소액 투자: 감정가 대비 소액의 투자금으로 접근 가능합니다.

개발 호재 연계: 토지거래허가구역 지정은 성산 제2공항 개발사업 예정지와 관련되어 있어, 장기적인 관점에서 개발 완료 시점의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

도시형생활주택: 소형 평형이어서 1인 가구 또는 단기 임대용(숙박업 등록 가능성 검토 필요)으로 활용하기에 적합합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계