나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [18] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 OOOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 점포, 공동주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 내 건물(사용승인일 : 2018.10.11)
내 전체 호수(21개호수:2층 201호-5층 604호) 로서

외벽 : 드라이비트 및 석재타일 마감 등, 창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

기호 1-21) 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기호 1-21) 공히 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 평지인 사다리의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2021-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15-2026.11.14)) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경12806 (18)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 5층601호

용도: 도시형생활주택

감정가: 87,000,000원

토지면적: 16.20㎡ (약 4.90평)

토지지분: 16.2㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.51㎡ (약 5.60평)

건물지분: 18.51㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOOOOOO

건물 사용승인일: 2018.10.11

건축구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 내 5층 601호

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 상가, 점포, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접해 있습니다.

제주 제2공항 개발사업 예정지역 및 주변 지역에 포함되어 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2024.11.15-2026.11.14).

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 박 (박준석)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.05.10

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

본건은 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 상가, 점포, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다. 주변에 다양한 상업시설과 주거시설이 밀집해 있어 기본적인 상권 활동이 이루어지고 있습니다.

최근 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 사례를 보면, 2023년 준공된 해오름빌리지 전용면적 62.88㎡의 물건이 2026년 2월 13일 193,800,000원에 거래되었습니다. 1994년 준공된 명원주택개나리동 전용면적 78.48㎡ 물건은 2026년 4월 8일 120,000,000원에 거래되었습니다. 2003년 준공된 빌리켄하우스 전용면적 45㎡ 물건은 2026년 6월 5일 74,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 2018년 준공된 도시형생활주택으로, 면적(18.51㎡)이 작지만 비교적 신축 건물이라는 점에서 개별적인 가치를 평가해야 합니다.

5. 생활정보

본건은 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주변에 상가, 점포, 근린생활시설 등 생활 편의시설이 분포하고 있습니다. 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 현장 조사가 이루어졌으나 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 곤란하여, 공부 및 외부 관찰에 의거하여 평가되었습니다. 따라서, 실제 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

임대 관계가 파악되지 않아 정확한 임대차 현황을 알 수 없는 점도 유의해야 합니다.

본건은 제주 제2공항 개발사업과 관련하여 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 별도의 허가를 받아야 하는 제약이 따릅니다. 이는 향후 매각 및 자금 회수에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 성산읍에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2018년 준공)이라는 장점이 있습니다. 주변에 편의시설과 교육시설이 있고 교통이 편리한 입지입니다. 다만, 내부 상태 미확인, 임대 관계 미상, 그리고 토지거래허가구역으로 지정된 점은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 향후 제주 제2공항 개발사업 진행 여부에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

신축급(2018년 준공) 건물로 비교적 관리 상태 양호 가능성.

성산읍 지역의 생활 편의시설 및 교통 요충지에 위치.

제주 제2공항 개발사업 예정 지역 포함으로 인한 잠재적 미래 가치 상승 기대.

소형 면적(18.51㎡)으로 1인 가구 또는 단기 임대 투자용으로 적합 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가는 87,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 매매 사례를 고려했을 때, 해당 물건의 면적(18.51㎡)과 준공 연도(2018년)를 감안하면 감정가 수준의 가치를 지닌 것으로 판단됩니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 및 제2공항 개발사업이라는 변수를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수해야 할 보증금은 없으므로, 본건의 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 90,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 철저한 권리 분석 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.