나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10763 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 929-1 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10763 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 929-1 단독주택 경매

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제주지방법원 경매9계 2024타경10763 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 929-1 | 감정가: 826,630,560원 | 최저가: 578,641,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경10763 (1)

용도: 단독주택 (공사중)

감정가: 826,630,560원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 김OO / 홍OO / 홍OOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각 (주의사항: 일괄매각)

1.2. 면적 정보

토지면적: 711.00$\text{m}^2$ (약 215.08평)

건물면적: 196.46$\text{m}^2$ (약 59.43평)

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 해안도로 인접 관광지

대상 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리, "고내포구" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택과 농경지가 혼재하는 해안가 마을로, 제주도의 대표적인 관광지인 애월 해안도로와 인접해 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

제반 차량 접근이 용이하며, 남측 인근에 지방도 1132호선(일주서로)이 소재하여 제주 시내 및 서부 지역으로의 이동이 대체로 무난합니다. 물건지 자체는 서측 및 북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

용도지역은 제1종일반주거지역으로 건폐율 및 용적률 제한을 받으나, 주거 용도로서의 활용에 적합합니다. 고도지구(15M 이하)로 건축 높이에 제한이 있으며, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있어 쾌적한 주거 환경이 보장됩니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 분석: 관광객 유입에 따른 잠재력

물건지 인근의 고내포구는 애월 해안도로에 위치하여 숙박시설, 식당, 카페 등이 밀집된 관광 명소입니다. 이 지역은 올레길 16코스의 시작점이자 15코스의 종점이기도 하여 유동 인구가 꾸준하며, 기념품 가게 및 특색 있는 음식점들이 조성되어 있습니다. 주택 용도 외에도 향후 숙소나 카페 등 상업 시설로의 용도 변경 가능성(제1종일반주거지역의 건축 조례 확인 필요)을 고려할 때, 높은 상권 잠재력을 가지고 있습니다.

3.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변에는 편의점, 일반 식당, 카페 등이 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다. 특이하거나 눈에 띄는 혐오시설은 확인되지 않아, 주거 환경은 양호한 것으로 판단됩니다.

4. 권리 분석 및 특이사항

4.1. 권리 분석 (요약)

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 임의경매 사건입니다. 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되어 인수할 권리는 없을 것으로 보이나, 정확한 권리 관계 파악을 위해서는 반드시 말소기준권리를 확인하고 등기부등본상의 모든 권리를 분석해야 합니다. 임대관계는 미상입니다.

4.2. 핵심 특이사항: 미사용승인 건물

가장 중요한 특이사항은 "건축법상 사용승인 받지 않은 건물임"이라는 점입니다. 현재 단독주택 공사 중인 상태로, 매수자는 잔여 공사를 진행하고 건축물대장 등록 및 사용승인을 별도로 받아야 하는 부담이 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 대응 방안

5.1. 미사용승인 건물 관련 리스크

현재 공사 중인 상태이므로, 건물의 완성도 및 잔여 공사 비용을 정확히 산정해야 합니다. 사용승인 과정에서 건축법규 위반 사항이 발견될 경우, 추가적인 보완 공사 또는 이행강제금 등의 재정적 부담이 발생할 수 있습니다.

5.2. 대응 방안

입찰 전 반드시 현장조사를 통해 건물의 공사 진행 정도, 구조적 문제 유무를 확인해야 합니다. 또한, 관할 제주시청 건축과를 통해 사용승인 절차, 예상되는 비용 및 소요 기간 등을 사전에 면밀히 확인하고 입찰가를 산정해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견: 높은 입지적 가치 vs. 미승인 건물 리스크

본 물건은 제주도 애월 해안도로 인근의 제1종일반주거지역에 위치하여 주거 및 관광 목적의 활용 가치가 매우 높습니다. 특히, 넓은 토지 면적(약 215평)과 해안가 인접 입지는 희소성이 높습니다. 그러나 미사용승인 상태의 건물을 인수해야 하는 중대한 리스크가 존재하므로, 잔여 공사비와 사용승인 비용을 감안한 보수적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 애월 해안도로, 고내포구 인근의 희소성 높은 주거용 부지.

관광 연계 활용 가능성: 추후 게스트하우스, 펜션, 카페 등 상업 시설로의 전환 잠재력 (용도 변경 및 건축 조례 확인 필수).

넓은 토지 면적: 약 215평의 넓은 면적으로 다양한 건축 계획 및 공간 활용이 가능함.

법원 정보

제주지방법원 경매9계