나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10763 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 929-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 소재 "고내포구" 남서측 인근에 위치하고,
주위는 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 제반차량 접근 가능하며, 남측 인근에 일주서로(지방도 1132호)가 소재하여
제반교통사정 대체로 무난함.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 주거용건부지(단독주택 공사중)임.

인접 도로상태

서측 및 북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 구조로서,

외벽, 내벽, 바닥: 콘크리트 마감 등,
창호: 샷시창 등임.

이용상태

단독주택 공사중임.

설비내역

미상임.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경10763 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 929-1

물건종별: 단독주택

감정가격: 826,630,560 원

토지면적: 711.00㎡ (약 215평)

건물면적: 196.46㎡ (약 59.5평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 홍OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

주변환경: 대상 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 소재 "고내포구" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택과 농경지로 형성되어 있습니다.

교통: 제반 차량 접근이 가능하며, 남측 인근에 일주서로(지방도 1132호)가 있어 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지형태: 인접 도로 대비 평탄한 부정형의 토지이며, 주거용 건부지 상태입니다. 현재 단독주택 공사가 진행 중입니다.

도로접합: 서측 및 북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 고도지구(15M 이하), 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

토지 등기부 현황:

* 소유권이전 기록이 다수 존재합니다.

* 갑8 등기(2016.01.04.)는 제주특별자치도 제주시의 압류로 말소 기준 권리입니다.

* 을3 등기(2023.05.30.)는 홍양발전주식회사의 근저당권(390,000,000원)으로 말소 대상입니다.

* 갑15 등기(2024.12.09.)는 홍양발전대부의 임의경매 개시 결정(280,000,000원)으로, 본 경매 사건의 말소 기준 권리입니다.

* 등기부 채권 총액은 390,000,000원입니다.

건물 등기부 현황:

* 갑1 등기(날짜 불명확)는 양문진의 소유권 보존 등기입니다.

* 갑2 등기(2024.12.09.)는 홍양발전대부주식회사의 임의경매 개시 결정(280,000,000원)으로, 말소 기준 권리입니다.

소멸되지 않는 권리: 매각으로 인해 지상권은 소멸되지 않을 수 있습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성에 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

물건 유형: 본건은 단독주택 용도로, 상업적 상권과는 거리가 있습니다. 주변은 주거지 및 농경지로 이루어져 있습니다.

주변 시세 (연립, 다세대, 빌라):

* 이강센스타운(애월읍 고내리 115번지): 2026년 3월 39.89㎡(약 12평) 면적이 9,500만원에 거래되었으며, 2026년 5월 29.7㎡(약 9평) 면적이 6,700만원에 거래되었습니다.

* 반석고내타운(애월읍 고내리 117번지): 2026년 6월 29.7㎡(약 9평) 면적이 4,700만원에 거래되었습니다.

시세 분석: 주변 완료된 주택 거래 사례를 볼 때, 전용면적 약 3.3㎡(1평)당 500만원에서 800만원 수준으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 본건 건물의 전용면적(196.46㎡, 약 59.5평)을 감안할 때, 완공 시 건물 가치는 약 3억 5천만원에서 4억 8천만원 수준으로 추정됩니다. 다만, 감정가 8억 2천만원과는 상당한 차이가 있어, 감정가는 토지 가치 비중이 높거나 향후 건축 완료 시점의 잠재적 가치를 반영한 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주거환경: 주변이 단독주택과 농경지로 이루어져 있어 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

교통 편의성: 지방도 1132호선 접근성이 좋아 제주 시내 및 해안도로 이용이 용이합니다.

주변 시설: 제공된 정보 내에 학교, 병원, 마트 등 구체적인 편의 시설에 대한 언급은 없습니다. 애월읍의 지역적 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

미완공 건물: 본건의 건물은 단독주택 공사 중 상태이며, 건축법상 사용 승인을 받지 않은 건물입니다. 현재 공정률은 약 51.6% 수준으로, 완공까지 상당한 추가 공사 및 비용 투자가 필요합니다.

미확인 건축물: 건축물대장에 등록된 목조 초가 지붕 단독주택(총 면적 59.58㎡, 약 18평)이 있으나, 현재 소재가 불명확하여 향후 관리상의 문제가 발생할 수 있습니다. 이와 관련된 JSON 정보는 1937년 사용 승인으로 기재된, 1층 목조 초가 단독주택(59.58㎡)을 설명하는 것으로 보입니다.

인허가 및 완공 불확실성: 사용 승인을 받지 못한 상태이므로, 완공 후 인허가 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으며, 이는 건축 완료 시점 및 비용에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지 이용 제한: 제1종일반주거지역, 고도지구(15M 이하)로 지정되어 있어 향후 건축물의 높이나 용도 변경에 제한이 있을 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 애월읍의 선호도 높은 지역에 위치한 단독주택 신축 부지로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 하지만 현재 미완공 상태이며 건축물 사용 승인이 나지 않아, 투자 시 추가적인 공사 비용 및 시간, 행정 절차에 대한 상당한 고려가 필요합니다. 등기부상 채무 총액이 감정가 대비 높은 편이며, 미확인 건축물의 존재도 잠재적 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

입지적 매력: 제주의 인기 관광지인 애월읍에 위치하여 해안 접근성이 좋고 주변 경관이 우수합니다.

신축 잠재력: 토지 면적이 넓어, 공사 완료 시 만족스러운 단독주택을 건축할 수 있습니다.

미래 가치: 향후 건축 완료 및 사용 승인 후, 지역 내에서 높은 주거 가치를 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 826,630,560 원

현 시세 분석: 주변 완료된 주택의 평당 매매가를 고려할 때, 본건 건물의 완공 후 가치는 약 3억 5천만원에서 4억 8천만원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가와 큰 차이를 보이며, 감정가에는 토지 가치가 상당 부분 포함된 것으로 해석됩니다.

예상 입찰가 산정: 본건은 미완공 상태로 추가 공사 비용과 리스크를 감안해야 하므로, 감정가보다는 낮은 수준에서 입찰가를 고려해야 합니다. 완공 시 예상 가치와 토지 가치를 종합적으로 고려하되, 공사 진행률 및 추가 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 70%~80% 수준으로, 약 580,000,000원 ~ 660,000,000원 범위를 제안합니다. 이는 투자자의 공사 비용 예측, 시장 상황, 최종 완공 후 예상되는 최종 가치에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 공사 원가 분석 및 주변 시장에 대한 심층적인 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.