나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [15] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 OOOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 점포, 공동주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 내 건물(사용승인일 : 2018.10.11)
내 전체 호수(21개호수:2층 201호-5층 604호) 로서

외벽 : 드라이비트 및 석재타일 마감 등, 창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

기호 1-21) 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기호 1-21) 공히 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 평지인 사다리의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2021-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15-2026.11.14)) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2024타경12806 (15) 제주지방법원 경매 물건에 대한 보고서입니다.

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 4층 503호

신주소: 제주특별자치도 서귀포시 고성동서로56번길 9 (성산읍 고성리)

용도: 도시형생활주택

감정가: 87,000,000원

토지면적: 16.20㎡ (약 4.90평) (토지 지분)

건물면적: 18.51㎡ (약 5.60평) (전용면적, 건물 지분)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하 1층/지상 5층 건물 중 4층 503호 (2018년 10월 11일 사용승인)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리에 위치하며, ‘동남초등학교’ 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 상가, 점포, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

건물은 북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

매각으로 인해 일반적인 권리는 소멸되며, 별도로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되지 않았습니다.

따라서, 경매 절차에 따라 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

* 주의사항: 임대 관계가 미상으로 파악됨에 따라, 실제 점유자 및 임대차 관계에 대한 추가적인 현장 확인이 반드시 필요합니다. 정보 상 인수 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없어 주의 깊은 조사가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 성산읍 고성리 지역은 상업 시설과 주거 시설이 혼합된 생활권입니다.

주변 주택 및 빌라의 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* "해오름빌리지" (2023년 건축, 4층, 62.8861㎡): 2026년 2월 13일, 193,800,000원에 거래. (평당 약 965만원)

* "명원주택개나리동" (1994년 건축, 1층, 78.48㎡): 2026년 4월 8일, 120,000,000원에 거래. (평당 약 508만원)

* "빌리켄하우스" (2003년 건축, 3층, 45㎡): 2026년 6월 5일, 74,000,000원에 거래. (평당 약 545만원)

본건의 면적은 18.51㎡ (약 5.6평)이며, 감정가는 87,000,000원입니다. 이는 평당 약 1,553만원에 해당합니다.

최근 거래된 신축 빌리지 ("해오름빌리지")의 평당가(약 965만원)와 비교했을 때, 본건의 감정가는 약 60% 가량 높은 수준입니다. 이러한 차이는 면적, 건축 연도, 단지 규모, 위치적 특성 등 복합적인 요인에 기인할 수 있으나, 감정가 산정 시 적용된 가격 수준에 대한 면밀한 검토가 필요해 보입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 도시형생활주택으로, 공동주택으로 이용 중입니다.

건물에는 기본 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 상가 및 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

교육 시설로는 ‘동남초등학교’가 인근에 위치하고 있으며, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물의 정확한 내부 상태 확인에 어려움이 있었습니다. 감정평가 시 외부 관찰 및 공부상 내용을 바탕으로 평가가 이루어졌으므로, 실제 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필수적입니다. 내부 하자, 수리 필요성 등을 면밀히 파악해야 합니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항에 따라 다음과 같은 점을 유의해야 합니다.

* 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 특히, 본 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업 예정 지역 및 주변 지역, 2024.11.15-2026.11.14)에 해당합니다. 일괄 매각되는 토지 지분의 취득에 있어 허가 절차가 필요한지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했다는 점은, 잠재적인 수리 비용 발생 가능성을 시사하므로 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 실질적인 상태를 점검해야 합니다.

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 인근에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 성산읍에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 2018년에 신축된 건물이라는 점은 긍정적이나, 감정평가 과정에서 내부 확인의 제약이 있었다는 점은 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다.

주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 분석되므로, 입찰 전에 철저한 시세 조사를 통한 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

또한, 제주 제2공항 개발과 관련된 허가 구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발 계획 및 토지 이용에 대한 잠재적인 영향을 고려할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

성산읍 지역의 상업 및 주거 복합 지역으로 안정적인 수요 기대 가능합니다.

2018년 준공된 비교적 신축 건물로 초기 하자 발생 가능성이 낮습니다.

제주 제2공항 개발 사업 예정 지역 인근에 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다. (개발 계획 확정 및 영향 범위 확인 필요)

소형 면적으로 초기 투자 부담이 상대적으로 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 87,000,000원

본 건의 건물 전용면적은 18.51㎡ (약 5.6평)입니다. 최근 거래된 유사 신축 빌라("해오름빌리지")의 경우, 평당 약 965만원 수준으로 거래되었습니다. 이 가격을 본 건 면적에 적용하면 약 5,400만원 수준이 됩니다.

현재 감정가는 평당 약 1,553만원으로, 최근 유사 거래 사례 대비 상당히 높은 수준입니다.

감정평가 시 내부 확인의 어려움, 실제 권리 관계 및 현황 파악의 불확실성, 그리고 토지이용계획상의 제한(허가구역 등)을 고려할 때, 감정가는 다소 높게 책정되었다고 판단됩니다.

경매 통상적인 낙찰가율(감정가의 70~90%)을 적용하되, 물건의 특수성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 감정가 80% 수준: 약 69,600,000원

* 감정가 90% 수준: 약 78,300,000원

이에 따라 예상 입찰가 범위를 6,900만원 ~ 7,800만원 으로 제안합니다.

*주의: 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 기반으로 한 추정치이며, 실제 경매 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 답사 결과, 추가 권리 분석 등 변수에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통한 꼼꼼한 확인과 신중한 판단이 필요합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.