나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [3] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 OOOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 점포, 공동주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 내 건물(사용승인일 : 2018.10.11)
내 전체 호수(21개호수:2층 201호-5층 604호) 로서

외벽 : 드라이비트 및 석재타일 마감 등, 창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

기호 1-21) 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기호 1-21) 공히 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 평지인 사다리의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2021-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15-2026.11.14)) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경12806 (3)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 2층203호

건물명: 서해파스텔

구분: 도시형생활주택

해당 층/호: 2층 203호

감정가: 85,000,000원

토지면적: 16.20㎡ (약 4.90평)

건물면적: 18.51㎡ (약 5.60평)

일괄매각: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOOOOOO

건축년도: 2018년 10월 11일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

3. 입지조건

주변환경 및 위치:

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치합니다. 주변은 상가, 점포, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있습니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

도로상태:

건물의 북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

주변시설 (지도검색 기반):

* 교육시설: 동남초등학교, 성산중학교, 성산고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 관광지: 유네스코 세계자연유산인 성산일출봉이 가까운 거리에 있어 관광객 수요가 풍부한 지역입니다.

* 편의시설: 지역 내 마트, 병원, 식당 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 지도 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

소유권:

집합건물 등기부상 최초 소유권 보존은 주식회사 서해건설에서 2018년 10월 26일에 하였습니다.

등기부 현황:

말소기준권리인 오송신용협동조합의 근저당권(2019년 5월 15일 접수, 420,000,000원)을 포함하여 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 모두 감정평가서 요약 및 등기부 요약에 '말소'로 표시되어 있어 본 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

최종적으로 국일신용협동조합의 임의경매 개시 결정(2024년 11월 22일, 360,889,460원)으로 본건이 경매 진행 중입니다.

임차인 현황:

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 '미상'으로 확인되었습니다.

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠던 점을 고려할 때, 임차인 현황 및 내부 상태에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상인 임대 관계가 존재할 경우, 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.

총 등기부채권액:

7,324,358,079원

5. 상권분석

시세 및 비교:

본건의 감정가는 85,000,000원이며, 이는 면적(18.51㎡) 대비 약 4,592,112원/㎡의 가격 형성입니다.

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 다른 다세대 주택의 경우 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

* 해오름빌리지 (2023년 준공, 62.88㎡): 193,800,000원 (약 3,081,578원/㎡)

* 명원주택개나리동 (1994년 준공, 78.48㎡): 120,000,000원 (약 1,529,052원/㎡)

* 빌리켄하우스 (2003년 준공, 45㎡): 74,000,000원 (약 1,644,444원/㎡)

분석:

본건(서해파스텔, 2018년 준공)의 면적(18.51㎡)은 제공된 비교 사례들보다 훨씬 작습니다. 비교 사례들의 평당 가격을 단순 대입할 경우, 본건의 잠재적 시장 가치는 약 2,770만원에서 5,740만원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가 8,500만원보다 상당히 낮은 수치이며, 특히 최신 준공된 해오름빌리지의 평당 단가(308만원/㎡)와 비교해도 본건의 감정가(459만원/㎡)는 높은 편입니다.

다만, 도시형생활주택의 소형 평수는 개별적인 수요가 있어 단위 면적당 가격이 높게 형성될 수도 있으나, 이에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

6. 생활정보

주변 환경:

본건이 위치한 성산읍 고성리는 동남초등학교 북측 인근으로, 주거지와 상업시설이 혼재된 생활권입니다. 제주 동부 지역의 주요 관광지인 성산일출봉과 가까워 관광객 유동인구가 많은 지역적 특성을 가집니다.

편의시설 접근성:

일상생활에 필요한 마트, 병원, 은행 등은 차량으로 이동 시 접근 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 서귀포시 주요 지역으로의 이동도 편리합니다.

주거 환경:

건물 자체는 철근콘크리트 구조로, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

내부 상태 및 임대차 미확인:

감정평가 시 현장 방문이 어려워 내부 상태를 파악하지 못했습니다. 또한 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서의 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

감정가와 시세 괴리:

제공된 비교 사례들의 가격 추세를 고려할 때, 본건의 감정가가 시장 실제 가격보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 경매 시 낙찰가에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

토지이용계획 및 제한사항:

본건은 제2종일반주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항 개발사업 예정지역) 등에 해당됩니다. 향후 재건축이나 용도 변경 시 제한사항을 반드시 확인해야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 성산읍의 관광 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 지역에 위치한 도시형생활주택입니다. 소형 면적이라는 장점이 있으나, 내부 상태 및 임대차 관계가 불확실하며, 감정가 대비 비교 사례 시세가 낮다는 점에서 신중한 접근이 필요합니다. 다수의 채권자들로 인해 경매에 나온 만큼, 철저한 권리 분석과 더불어 현장 조사를 통해 내부 상태를 반드시 확인해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 성산일출봉 인근의 관광지로서 잠재적 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 소형 면적은 1인 가구 또는 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 조사 결과, 시장 가격보다 낮은 가격으로 취득할 가능성이 존재합니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 85,000,000원이나, 제공된 주변 시세 분석 결과와 임장 확인의 어려움 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

제공된 비교 사례의 면적 대비 가격 추이를 고려하여, 본건의 현 시세는 감정가보다 낮을 가능성을 배제할 수 없습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 65,000,000원 수준에서 결정하는 것을 제안합니다. 이는 감정가의 약 76% 수준이며, 시세와의 괴리 및 현장 확인의 중요성을 반영한 가격입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 및 임대차 관계 확인이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.