나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [21] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 OOOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 점포, 공동주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 내 건물(사용승인일 : 2018.10.11)
내 전체 호수(21개호수:2층 201호-5층 604호) 로서

외벽 : 드라이비트 및 석재타일 마감 등, 창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

기호 1-21) 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기호 1-21) 공히 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 평지인 사다리의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2021-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15-2026.11.14)) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1번지에 소재한 서해파스텔 5층604호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 제주지방법원 2024타경12806 (21)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 144,000,000원입니다.

본건은 토지 및 건물을 일괄하여 매각합니다.

토지면적은 26.17㎡ (약 7.92평)이며, 건물면적은 29.92㎡ (약 9.05평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물로, 2018년 10월 11일에 사용승인되었습니다.

총 21세대로 구성되어 있으며, 본건은 5층 604호입니다.

채권자는 국OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 상가, 점포, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 환경입니다.

제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

토지는 인접 도로와 대체로 평지인 사다리 형상이며, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.

북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역이며, 제2공항 개발사업 예정지역 및 주변 지역으로 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 520,000원

* 전입일자: 2021-03-10

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

임차인 박 은 전입일자는 있으나 확정일자 및 배당신고일자가 없어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 보증금 20,000,000원에 대해 법원 배당 절차에 따라 배당받지 못하는 경우, 낙찰자가 인수할 가능성은 낮으나, 법원 배당 내역을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 성산읍 고성리는 제주 동부권의 생활 중심지 중 하나로, 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

인근에 상가 및 근린생활시설이 발달하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

도시형생활주택으로서 단독 주택 및 빌라 등이 밀집한 지역으로, 임대 수요와 매매 수요가 공존하는 상권입니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용으로 시내외 이동이 비교적 용이합니다.

* 편의시설: 주변 상가 및 점포 밀집 지역으로 식당, 마트 등 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육: 동남초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. (상대보호구역)

* 기타: 성산일출봉 등 주요 관광지와 인접하여 관광객 수요를 바탕으로 한 상권 발달 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현장 확인의 한계: 감정평가서 상 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 곤란하여, 관련 공부 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 실제 이용 상황, 관리 상태, 하자 여부 등을 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획 상의 제한: 고도지구(20M 이하) 및 토지거래계약 허가구역(제2공항 개발사업 예정지역 및 주변 지역)으로 지정되어 있어 향후 증축, 개축 등 건축 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

* 임차인 권리 불확실성: 임차인이 대항력이 없으나, 배당을 받지 못할 경우 발생할 수 있는 모든 가능성에 대해 법원 집행관 및 관련 기관을 통해 정확한 권리 관계 및 배당 현황을 사전에 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 성산읍에 위치한 2018년 준공의 도시형생활주택으로, 비교적 신축 연식에 속하며 입지 조건이 양호한 편입니다. 동남초등학교 인근에 위치하고 있어 주거 환경이 쾌적하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 주변 지역 개발 계획(제2공항 예정지 포함)에 따른 미래 가치 상승 잠재력도 고려할 수 있습니다. 다만, 현장 조사 시 내부 확인에 한계가 있었던 점, 토지이용계획 상의 일부 제한 사항, 그리고 임차인 권리 분석에 있어 배당 절차를 면밀히 확인해야 할 필요성이 있는 점은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연식: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 제주 동부권의 주요 생활권에 속하며, 관광지 접근성 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 개발 잠재력: 제2공항 개발 사업 예정지와의 인접성 등 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적은 29.92㎡ (약 9.05평)입니다.

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 다음과 같은 시세 현황을 파악할 수 있습니다.

* 2023년 건축, 62.8861㎡(19.02평) 물건: 193,800,000원 (약 10,189,274원/평)

* 1994년 건축, 78.48㎡(23.74평) 물건: 120,000,000원 (약 5,054,721원/평)

* 2003년 건축, 45㎡(13.61평) 물건: 74,000,000원 (약 5,437,178원/평)

본건은 2018년 건축으로, 신축(2023년)보다는 오래되었으나 비교적 최신 축에 속합니다. 가장 최근 거래된 2023년 건축물의 평당가(약 1019만원)를 기준으로, 본건의 건축 연식(2018년)을 고려하여 보수적으로 평당 약 860만원 ~ 920만원 수준의 시세로 추정할 수 있습니다.

이에 따라 본건의 시장 가치는 약 78,000,000원 ~ 83,000,000원으로 산정됩니다.

그러나 본 건의 감정평가액은 144,000,000원으로, 산정된 시장 가치 대비 약 1.7배 이상 높아 상당한 괴리를 보이고 있습니다.

경매에서 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 점을 감안할 때, 본건의 시장 가치가 감정가보다 현저히 낮은 상황이므로, 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

인수할 보증금이 없다는 점을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 90,000,000원에서 105,000,000원 사이로 제안합니다. 입찰 전 반드시 현장 재확인 및 법원 집행관 면담을 통해 상세 정보를 파악하신 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.