나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [6] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 OOOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 점포, 공동주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 내 건물(사용승인일 : 2018.10.11)
내 전체 호수(21개호수:2층 201호-5층 604호) 로서

외벽 : 드라이비트 및 석재타일 마감 등, 창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

기호 1-21) 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기호 1-21) 공히 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 평지인 사다리의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2021-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15-2026.11.14)) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

본 보고서는 제주지방법원 2024타경12806 (6)호 사건의 물건에 대한 정보를 제공합니다.

1.1. 1. 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2024타경12806 (6)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 2층206호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOOOOOO

특이사항: 공동담보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 2. 면적

토지면적: 38.22㎡ (약 11.56평)

건물면적: 43.68㎡ (약 13.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 3. 감정가

감정가: 178,000,000원 (1억 7800만원)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 상가 및 점포, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

1.2. 2. 교통상황

제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 본건은 북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역에 해당합니다. 또한, 제주 제2공항 개발사업 예정지역 및 주변 지역으로 지정되어 토지거래계약에 관한 허가구역으로 묶여 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 임차인 현황

임차인: 김연서

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 2월 8일

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 2. 등기부 요약

말소기준권리는 2019년 5월 15일 접수된 오송신용협동조합의 근저당권(을3)입니다. 등기부 상의 모든 근저당, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 총 채권액은 7,324,358,079원입니다.

1.3. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 물건명세서 상으로는 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. (단, 현재 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다.)

1.4. 상권분석

본건이 소재한 성산읍 고성리는 제주 제2공항 개발 예정지 인근으로, 미래 발전 가능성이 기대되는 지역입니다. 주변에 상가, 점포, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 성산일출봉 등 주요 관광지와 근접하여 관광객 수요 또한 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 건물 정보

건물명: 서해파스텔

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

사용승인일: 2018년 10월 11일

규모: 지하 1층/지상 5층 건물 중 2층 206호 (총 21개 호수)

내부 설비: 기본 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 2. 주변 편의시설

본건 인근에는 상가 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 구체적인 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

현장 조사 시 이해관계인이 부재하여 내부 확인이 곤란했으므로, 실제 이용 상황 및 관리 상태 등에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2018년 준공)에 속하는 도시형생활주택으로, 제주 동부 관광 중심지인 성산읍에 위치하고 있습니다. 제주 제2공항 개발 예정지역으로 미래 가치 상승 잠재력이 있으나, 토지거래 허가구역 지정, 내부 미확인 등은 신중한 접근을 요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 제주 제2공항 개발 예정지 인근으로 미래 발전 가능성 보유.

* 비교적 신축(2018년 준공) 건물로 내부 상태 양호 기대.

* 성산일출봉 등 주요 관광지와 근접한 입지.

* 향후 관광 및 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력.

1.9. 예상 입찰가

감정가는 178,000,000원입니다. 최근 주변 시세 분석 결과, 비슷한 규모와 연식의 유사 물건은 3.3㎡당 약 308만원 선에서 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 환산한 예상 시장가는 약 134,670,000원 수준입니다.

여러 요인(잠재적 리스크, 초기 투자 비용, 경매 시장 상황 등)을 고려하여, 본건에 대한 예상 입찰가는 140,000,000원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.