나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [10] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 OOOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 점포, 공동주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 내 건물(사용승인일 : 2018.10.11)
내 전체 호수(21개호수:2층 201호-5층 604호) 로서

외벽 : 드라이비트 및 석재타일 마감 등, 창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

기호 1-21) 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기호 1-21) 공히 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 평지인 사다리의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2021-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15-2026.11.14)) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

제주지방법원 2024타경12806 (10)

1.2. 소재지

제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 3층304호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

155,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 32.72㎡ (약 9.90평)

건물면적: 37.40㎡ (약 11.31평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

국OOOOOOO

1.9. 건물 정보

건축연도: 2018년 10월 11일 사용승인

층수: 3층 / 총 5층 (지하 1층 포함)

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 상가 및 점포, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 고성리는 '옛 성이 있었던 마을'이라는 의미를 지니고 있으며, 제주 동부권의 주요 관광 중심지인 성산읍에 속해 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 다음과 같습니다.

* 해오름빌리지 (2023년 건축, 62.8861㎡): 2026년 2월 13일 193,800,000원에 거래 (약 308만원/㎡)

* 명원주택개나리동 (1994년 건축, 78.48㎡): 2026년 4월 8일 120,000,000원에 거래 (약 153만원/㎡)

* 빌리켄하우스 (2003년 건축, 45㎡): 2026년 6월 5일 74,000,000원에 거래 (약 164만원/㎡)

본 물건(37.40㎡)은 위 사례들과 면적, 건축 연도에서 차이가 있습니다. 특히, 본 물건의 감정가(155,000,000원)는 ㎡당 약 414만원으로, 최근 실거래가 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

2.5. 주변 시설 및 환경

* 교육시설: 동남초등학교 북측 인근에 위치합니다.

* 관광지: 섭지코지, 아쿠아플라넷 제주 등이 인근에 위치한 성산읍에 속해 있습니다.

* 생활환경: 상가, 점포, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 예상됩니다.

* 도시재생: 본 건 소재지인 고성리는 도시재생 활성화 지역으로 추진 중에 있어 향후 지역 개선 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-20

* 대항력: 없음

* 본 건의 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사서해건설 (2018-10-26)

* 말소기준권리: 오송신용협동조합 근저당 (2019-05-15, 금420,000,000원)

* 이후 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되었으나, 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

* 등기부채권 총액: 7,324,358,079원 (약 73.2억원)

4. 상권분석

4.1. 주위 상권

본 건이 위치한 고성리는 관광지 인근으로 관광객 수요를 기반으로 하는 상가 및 점포, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 인근 동남초등학교가 있어 학생 및 학부모 유동인구도 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 상가 및 점포, 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 본 건은 도시형생활주택으로, 1~2인 가구에 적합한 효율적인 공간 활용이 가능합니다.

5.2. 교육환경

* '동남초등학교'가 북측 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다.

* 단, '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 고도지구 (20M 이하)

* 가축사육제한구역

* 장애물제한표면구역 (공항시설법 관련)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (제2공항개발사업예정지역 및 주변지역, 2024.11.15-2026.11.14)

6.2. 공부와의 차이

없음.

6.3. 현장확인 관련 유의사항

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 관련 공부 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였습니다. 입찰 전 반드시 내부 이용상황 및 관리 상태를 재확인하시기 바랍니다.

6.4. 기타 유의사항

* 건물 사용승인일(2018.10.11) 대비 현재까지 내부 관리 상태를 별도 확인이 필요합니다.

* 도시형생활주택은 아파트 대비 커뮤니티 시설이 부족하거나 세대당 주차 공간이 부족할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리에 위치한 도시형생활주택으로, '동남초등학교' 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다. 또한, 성산읍 자체가 관광 중심지로 개발된 지역이며, 고성리 자체도 도시재생 사업 추진 지역으로 향후 발전 가능성이 있습니다. 교통 접근성 또한 양호하며, 주위 편의시설 이용도 가능합니다.

다만, 감정평가액(155,000,000원) 대비 최근 실거래가 분석 결과, ㎡당 가격이 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 또한, 토지이용계획 상 다수의 제한사항이 존재하며, 현장 방문 시 내부 확인이 어려웠다는 점은 유의해야 할 부분입니다. 권리관계는 말소 예정인 권리들로 복잡하지 않으나, 모든 권리관계의 소멸 여부는 매각 기일에 따라 변동될 수 있으므로 주의 깊게 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 동부권의 관광 중심지이자 도시재생 사업 추진 지역에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* '동남초등학교' 인근으로 자녀가 있는 세대 또는 교육 환경을 중요시하는 투자자에게 적합.

* 효율적인 공간 활용이 가능한 도시형생활주택으로 1~2인 가구 실수요자에게 매력적일 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 155,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적 및 건축 연도의 물건들에 대한 ㎡당 거래가는 약 150만원에서 310만원 수준으로 나타났습니다. 감정가(약 414만원/㎡)는 실거래가 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가와 시장 시세를 참고하되, 권리 분석 및 물건 상태 확인 후 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 145,000,000원.

최종 입찰가는 현장 조사, 권리 분석 재확인, 당시 경매 시장 상황 등을 면밀히 검토하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.