나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [10] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 3층304호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [10] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 3층304호 연립주택 경매

• 사건번호: 2024타경12806
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성동서로56번길 9, 3층304호 (서해파스텔)
• 감정가: 155,000,000원
• 최저가: 108,500,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 연립주택

제주지방법원 경매9계 2024타경12806 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성동서로56번길 9, 3층304호 (서해파스텔) | 감정가: 155,000,000원 | 최저가: 108,500,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2024타경12806 (10)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다. 본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

소유자는 주OOOOOOOO, 채무자는 김OO, 채권자는 국OOOOOOO입니다. 감정가는 155,000,000원입니다.

1.2. 물건 상세 정보

본건의 소재지는 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 3층304호입니다.

용도는 연립주택(감정평가상 도시형생활주택)입니다.

토지 면적은 32.72제곱미터(약 9.90평)이며, 건물 면적(전용면적)은 37.40제곱미터(약 11.31평)입니다. 건물 제시외면적은 없습니다.

본건은 연립주택이므로 건물 면적은 전용면적으로 간주되며, 분양면적은 공용면적을 합산한 면적으로 별도 확인이 필요합니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 교통

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 점포, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이한 양호한 교통 사정을 갖추고 있습니다.

토지는 인접 도로와 대체로 평지인 사다리 모양으로, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중이며, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층/지상 5층 내 건물로, 2018년 10월 11일에 사용 승인된 비교적 신축급 연립주택입니다.

외벽은 드라이비트 및 석재 타일 마감 등, 창호는 하이샤시 창호 등으로 마감되었으며, 기본 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하)에 해당하며, 상대보호구역과 장애물제한표면구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 토지거래계약에관한허가구역(2024.11.06. 고시)으로 지정된 점은 매매 시 주의가 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 개시 결정

본건은 채권자가 국OOOOOOO인 부동산임의경매 사건으로, 저당권 등에 의한 임의경매로 추정됩니다. 등기부상의 권리 관계를 통해 최종적인 말소 기준 권리를 확인해야 합니다.

3.2. 임차 관계

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 입찰 전 현장 방문 및 전입세대 열람 등을 통해 실제 임차인 존재 여부와 그 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다.

만약 대항력 있는 선순위 임차인이 존재할 경우, 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 입찰가 결정에 신중을 기해야 합니다.

3.3. 법적 제한 사항 (토지이용계획)

토지거래계약에관한허가구역(2024.11.06. 고시)으로 지정되어 있으므로, 낙찰 후 잔금 납부 시점에 토지거래허가를 득해야 할 수 있습니다.

고도지구(20M 이하)로 건축물의 높이가 제한되어 있지만, 기존 건축물에는 영향이 없으며, 장래 증축/재건축 시 건축 행위에 제약을 받을 수 있습니다.

4. 상권 및 환경 분석

4.1. 상권 분석

본건이 속한 서귀포시 성산읍 고성 상권은 관광지형 상권의 특성을 보이며, 외부 관광객의 매출 비중이 높은 편입니다.

주요 소비층은 20~30대 남성이고, 저녁 시간대인 오후 8시경 소비가 집중되는 경향이 있습니다. 여름철에 매출이 증가하는 계절적 특성도 나타나며, 성산읍 지역 상권은 과거 비교 기간(2017~2019년) 동안 양호한 매출 성장세를 보였습니다. 이는 성산일출봉 등 주요 관광지와 인접해 있어 숙박 및 외식 관련 업종이 활발함을 시사합니다.

4.2. 생활 정보

‘동남초등학교’가 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 가까운 편이며, 주위에 공동주택과 함께 상가 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

4.3. 잠재적 리스크

토지거래계약에관한허가구역(2024.11.06. 고시, 제2공항개발사업 예정지역 주변지역)으로 지정되어 있어, 낙찰 시 실거주 목적 등이 아니면 허가 문제가 발생할 수 있습니다. 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 통상적인 상태를 상정하여 평가되었으므로, 내부 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인(명도 과정에서)이 필수적입니다.

4.4. 혐오 시설 정보

주변 시설에 대한 검색 결과, 본건 소재지인 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 인근에 직접적인 대규모 혐오 시설(폐기물 소각시설, 화장장 등)이 위치한다는 특정 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 서귀포시 전반에서 폐기물소각시설 및 동물 화장장 등에 대한 유치 또는 반대 논의는 존재했던 것으로 파악됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 제주 성산읍 고성리에 위치한 비교적 신축급 연립주택(도시형생활주택)으로, 동남초등학교 인근의 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 있어 입지적 양호함이 있습니다.

주변 상권이 관광지형의 특성을 보이며 성장세를 나타냈던 점을 고려할 때, 일정 부분 관광 수요(단기 임대 등)와도 연관될 수 있는 잠재력이 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정으로 인한 제한, 임대 관계 미상에 따른 명도 리스크를 면밀히 분석하고 대비하는 것이 중요합니다. 감정가가 적절히 산정되었는지 주변 시세와의 비교가 요구됩니다.

5.2. 투자 포인트

신축급 건물(2018년 사용승인)로 관리가 용이하며, 감가상각의 부담이 적습니다.

성산읍 고성리는 성산일출봉, 섭지코지 등 주요 관광지와 인접하여 주거 및 관광 목적의 임대 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

고도지구(20M 이하)로 인해 주변 난개발이 제한되어, 일조권 및 조망권 등 주거 쾌적성이 일정 수준 유지될 가능성이 높습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계