나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [11] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 OOOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 점포, 공동주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 내 건물(사용승인일 : 2018.10.11)
내 전체 호수(21개호수:2층 201호-5층 604호) 로서

외벽 : 드라이비트 및 석재타일 마감 등, 창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

기호 1-21) 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기호 1-21) 공히 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 평지인 사다리의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2021-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15-2026.11.14)) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1번지에 소재하는 서해파스텔 3층 305호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 제주지방법원 2024타경12806 (11)이며, 감정가는 135,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 국OOOOOOO입니다.

본건 건물은 2018년 10월 11일에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

토지 면적은 28.46㎡ (약 8.61평)이며, 건물 면적은 32.54㎡ (약 9.84평)입니다. 토지와 건물 모두 지분으로 매각됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 상가, 점포, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 생활 편의시설과 주거지가 함께 어우러져 있습니다.

제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 국OOOOOOO입니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 낙찰자가 기존 임차인의 보증금을 인수할 부담이 없음을 의미합니다.

등기부상 특별히 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않아, 경매 절차를 통해 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 성산읍 고성리는 상업 시설과 주거 시설이 혼합된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

동남초등학교와 인접하여 통학 수요가 있는 지역입니다.

주변에 다양한 종류의 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

현장 조사를 통해 확인된 바로는 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕 지하 1층/지상 5층 규모이며, 총 21개 호수로 구성되어 있습니다.

본건은 3층 305호이며, 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

외벽은 드라이비트 및 석재 타일 마감, 창호는 하이샤시로 시공되었습니다.

건물 내에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 전유 면적은 32.54㎡ (약 9.84평)입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 어려운 상태로 평가되었습니다. 따라서 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

토지이용계획상 고도지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 토지거래계약 허가구역 등의 제한 사항이 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

별도의 임차인 인수 부담은 없으나, 내부 상태 미확인에 따른 수리비 및 관리비 미납 여부 등을 신중하게 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서귀포시 성산읍의 비교적 양호한 입지에 위치한 도시형생활주택입니다.

건축 연도가 2018년으로 비교적 신축이며, 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

특히, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 관련 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

다만, 내부 상태 미확인이라는 잠재적 리스크가 존재하므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 중요합니다. 또한, 토지이용계획상의 제한 사항들도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축에 가까운 연식(2018년)과 편리한 교통 및 생활 환경을 갖춘 입지입니다.

인수해야 할 임차 관련 부담이 없어 투자 후 관리가 용이합니다.

향후 서귀포시의 개발 계획 및 관광 수요 증가에 따른 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

제2공항 개발 예정지 주변으로, 관련 개발 수혜 가능성도 잠재적으로 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 매매 사례들을 분석한 결과, 본건과 동일한 건물(서해파스텔)의 직접적인 시세 정보는 부족합니다.

다만, 주변 유사 주택들의 최근 매매가를 종합적으로 고려하고, 본건의 면적, 건축 연식, 감정가, 그리고 내부 상태 미확인이라는 리스크 요소를 반영하여 예상 입찰가를 산정합니다.

감정가 135,000,000원을 기준으로, 약 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

현 시세 및 물건의 특성을 감안하여, 예상 입찰가는 115,000,000원 수준에서 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.