나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [11] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 3층305호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [11] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 3층305호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2024타경12806 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성동서로56번길 9, 3층305호 (서해파스텔) | 감정가: 135,000,000원 | 최저가: 94,500,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 3층305호에 위치한 연립주택(도시형생활주택) 물건입니다.

사건번호는 제주지방법원 2024타경12806 (11)이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적: 28.46㎡ (약 8.61평)

건물 면적(전용): 32.54㎡ (약 9.85평) *분양면적은 별도 확인 필요

감정가: 135,000,000원

1.3. 권리 관계 요약

소유자: 주OOOOOOOO

채무자: 김OO

채권자: 국OOOOOOO (경매 신청 채권자로 보임)

2. 물건 상세 분석

2.1. 최고의 입지

제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 '동남초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 주거 편의성이 양호합니다.

교통 사정은 제반 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하여 양호합니다. 이는 관광 및 생활 편의성을 모두 갖춘 입지입니다.

특히 성산일출봉, 광치기해변 등 제주 동부권 주요 관광자원과의 접근성이 뛰어난 지역입니다.

2.2. 건물 현황 및 구조

건물명: 서해파스텔, 3층 305호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

층수: 지하 1층/지상 5층 중 3층 (총 21개 호수)

사용승인일: 2018.10.11. (준공 약 6년차의 비교적 신축급 건물)

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

외벽: 드라이비트 및 석재타일 마감 등

내부: 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 기본 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있습니다.

2.3. 공법상 제한 및 잠재적 리스크

토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하)로 건물의 높이에 제한이 있습니다.

가장 큰 특이사항은 **토지거래계약에관한허가구역(2024.11.06.~2026.11.14.)**이라는 점입니다. 이는 **제2공항개발사업 예정지역 및 주변지역**으로 지정되었기 때문이며, 낙찰 후 잔금 납부 시 관할관청의 토지거래허가를 득해야 하는 리스크가 있습니다.

또한, 상대보호구역으로 교육시설과의 인접성도 확인됩니다.

3. 시장 분석 및 투자 가치

3.1. 권리분석 (등기부상 권리)

본건은 부동산임의경매로 진행되며, 국OOOOOOO의 신청으로 진행 중입니다. 감정평가서 상 임대관계는 미상이며, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하였다는 점은 명도 및 실제 이용상태 파악에 주의가 필요합니다.

입찰자는 등기부 현황 외에 미상의 임차인이 있을 경우를 대비하여 **정확한 임차인 현황 및 대항력 여부를 확인**해야 합니다. (주의사항: 내부 확인 곤란)

3.2. 상권분석 및 생활정보

위치는 성산읍의 중심지역 중 한 곳으로, '상가 및 점포, 근린생활시설'이 혼재된 상권입니다. 주거와 상업이 공존하는 환경으로 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

학교: 동남초등학교 북측 인근 위치 (교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역 지정 확인).

주변 환경: 제주 동부의 핵심 관광지인 성산일출봉, 광치기해변 등과 가까워 관광객 대상의 숙박 수요(단기/장기) 또는 지역 상권 종사자의 주거 수요가 잠재되어 있습니다.

3.3. 잠재적 리스크 및 혐오시설

잠재적 리스크는 상기 언급된 **토지거래허가구역 지정**에 따른 허가 의무입니다. 이는 매매, 증여 등 권리 변동 시 규제가 따르는 것으로, 투자 전 허가 요건 및 절차를 반드시 숙지해야 합니다.

혐오시설: 인근에 대규모의 특정 혐오시설은 확인되지 않으나, 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역이므로 소음 등의 환경적 요인은 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 제주 동부권 성산일출봉 인근의 양호한 입지에 위치하며, 준공 6년 차의 비교적 신축급 도시형생활주택이라는 장점을 가지고 있습니다. 전용 면적 9.85평으로 1인 가구나 소규모 가족에게 적합하며, 관광지 주변이라는 특성상 주거 외 임대 수익형으로도 활용 가능성이 있습니다.

4.2. 투자 포인트

최적의 입지: 제주 핵심 관광지인 성산 인근 위치로, 관광 수요를 바탕으로 한 임대 투자에 유리합니다.

신축급 건물: 2018년 사용승인으로 건물 상태가 양호하여 추가적인 유지보수 비용 부담이 적습니다.

부동산 개발 호재: 토지거래허가구역 지정 사유가 **제2공항 개발사업 예정지역**과 관련되어 있어, 향후 사업 진행에 따라 지역 가치 상승의 잠재력이 있습니다. (단, 개발사업의 불확실성은 리스크로 동시에 존재)

4.3. 결론

토지거래허가구역 지정에 따른 리스크를 면밀히 분석하고, 미상의 임대차 관계에 대한 철저한 현장 조사(명도 전략 수립)를 전제로 한다면, 제주 동부권 투자 및 실거주를 고려할 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계