나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 OOOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 점포, 공동주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 내 건물(사용승인일 : 2018.10.11)
내 전체 호수(21개호수:2층 201호-5층 604호) 로서

외벽 : 드라이비트 및 석재타일 마감 등, 창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

기호 1-21) 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기호 1-21) 공히 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 평지인 사다리의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2021-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15-2026.11.14)) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3.

* 사건번호: 제주지방법원 2024타경12806 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 2층201호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 85,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOOOOOO (국민건강보험공단)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 공동담보

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1.1. 면적 정보

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* 토지 면적: 16.20㎡ (약 4.9평)

* 토지 지분: 16.2㎡ (약 4.9평)

* 건물 면적: 18.51㎡ (약 5.6평)

* 건물 지분: 18.51㎡ (약 5.6평)

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위 환경

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13.

* 본 건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 상가 및 점포, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

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2.2. 교통 상황

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* 본 건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

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2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

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* 본 건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업 예정 지역 및 주변 지역, 2024.11.15-2026.11.14)으로 지정되어 있어 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

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* 말소기준권리는 2019년 5월 15일 접수된 오송신용협동조합 및 국일신용협동조합의 근저당권입니다.

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3.2. 인수되는 권리

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31.

* 본 건은 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

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3.3. 임차인 현황

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* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 7월 3일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

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3.4. 등기부채권 총액

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* 등기부채권 총액은 7,324,358,079원입니다.

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4. 상권분석

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4.1. 주변 상권 현황

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* 본 건 소재지는 상가, 점포, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

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4.2. 시세 분석

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* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 따르면, 다음과 같은 사례가 있습니다.

* 해오름빌리지 (2023년 건축, 62.88㎡): 19,380만원

* 명원주택개나리동 (1994년 건축, 78.48㎡): 12,000만원

* 빌리켄하우스 (2003년 건축, 45㎡): 7,400만원

* 상기 정보는 본건(18.51㎡, 2018년 건축)과 면적, 건축 연도 등에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 본 건의 감정가는 85,000,000원입니다. 소형 평형이라는 점을 감안할 때, 제시된 주변 시세와 비교 시 가격 차이가 존재합니다.

* 본 건과 유사한 소형 도시형생활주택의 실제 거래 사례를 추가적으로 조사하여 정확한 시세를 파악하는 것이 중요합니다.

* 주변에 혐오시설 관련 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 건물 현황

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* 건물명: 서해파스텔

* 사용승인일: 2018년 10월 11일

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물 내 2층 201호

* 총 호수: 21개 호수 (본 건은 201호)

* 주용도: 공동주택(도시형생활주택)

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5.2. 내부 설비

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* 기본 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 현장 확인 곤란

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* 감정평가 시 현장조사에서 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 곤란하여, 공부 및 외부 관찰에 의존하여 평가가 이루어졌습니다. 따라서 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 정확한 이용 상태 및 관리 상태를 재확인해야 합니다.

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6.2. 토지 거래 계약 허가 구역

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* 본 건이 속한 지역이 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 향후 부동산 거래 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요합니다.

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6.3. 기타 특이사항

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* 본 건은 공동담보 물건으로, 유사한 담보 설정이 존재할 수 있으므로 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

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7. 종합 의견

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* 본 건은 제주 서귀포시 성산읍에 위치한 2018년 건축된 도시형생활주택입니다. 소형 면적으로 투자 부담이 적을 수 있으며, 비교적 최근 건물이라 상태 양호성이 기대됩니다.

* 권리 관계는 깔끔하게 정리될 예정이며, 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

* 다만, 감정평가 시 내부 확인이 제한적이었고, 토지거래계약허가구역이라는 점은 유의해야 합니다.

* 주변 시세와 감정가의 차이가 존재하므로, 현장 방문을 통한 면밀한 실사 후 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

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8. 투자 포인트

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* 소액 투자 가능한 소형 도시형생활주택

* 비교적 최근 건축 연도(2018년)로 건물 상태에 대한 기대감

* 제주 지역의 관광 및 개발 잠재력 고려

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9. 예상 입찰가

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* 본 건의 감정가는 85,000,000원입니다.

* 인수할 보증금이 없는 점을 고려하면, 권리 분석상 안정적인 입찰이 가능합니다.

* 다만, 감정평가 당시 내부 확인이 불가했던 점과 주변 시세와의 괴리감을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 파악 및 주변 유사 물건의 실제 거래 사례 조사를 반드시 선행하시기 바랍니다.

* 상기 조건을 종합적으로 고려했을 때, 60,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.