나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 2층201호 연립주택 경매

• 사건번호: 2024타경12806
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성동서로56번길 9, 2층201호 (서해파스텔)
• 감정가: 85,000,000원
• 최저가: 59,500,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 연립주택

제주지방법원 경매9계 2024타경12806 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성동서로56번길 9, 2층201호 (서해파스텔) | 감정가: 85,000,000원 | 최저가: 59,500,000원 | 용도: 연립주택

1. 입지조건

1.1. 최고의 입지:

제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리는 성산일출봉, 섭지코지 등 주요 관광지가 인접한 동부권의 핵심 관광 중심지이자 성산읍사무소 소재지이다. 본건은 성산읍의 행정 및 생활 중심지 내에 위치하며, '동남초등학교' 북측 인근에 소재하여 주변에는 상가, 점포, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주거 편의성이 양호한 곳으로 판단된다.

1.2. 교통 환경:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하다. 성산포항 등 주요 교통 거점과도 가까워 제주 동부권 내외로의 이동이 원활한 양호한 교통 환경을 갖추고 있다.

1.3. 주변 환경:

주거와 상업 시설이 혼재된 주상복합 형태의 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리하다. 특히, '동남초등학교'를 가까이 두고 있어 교육 환경도 비교적 양호하다. 인접 도로와 대체로 평지인 사다리형 토지 위에 건축되어 있으며, 북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접해 있다.

2. 권리분석

2.1. 매각대상 및 종류:

토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산임의경매 물건이다. 연립주택(도시형생활주택)으로서 매수인은 토지와 건물을 모두 취득하게 된다.

2.2. 소유관계 및 등기부상 권리:

본 경매는 채권자 국OOOOOOO의 신청에 의한 '부동산임의경매' 사건이다. 등기부등본 확인을 통해 말소기준권리를 파악하고 이후의 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등) 소멸 여부를 확인해야 한다. 특이사항과 주의사항에 기재된 내용이 없으나, 낙찰 후 소유권 이전 시 인수되는 권리(특히, 대항력 있는 임차인)가 있는지 반드시 재확인해야 한다.

3. 상권분석 및 생활정보

3.1. 상권 분석:

성산읍 고성리는 성산일출봉, 섭지코지 등 관광객 유입이 많은 지역으로 숙박 및 요식업 관련 상권이 발달해 있다. 본건 주변은 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활밀착형 상권이 형성되어 있다. 소규모 도시형생활주택으로서 임대 수요는 관광객 대상 단기 임차 수요와 지역 내 주거 수요가 혼재될 수 있다.

3.2. 생활 정보:

'동남초등학교'가 인근에 있어 교육 시설 이용에 편리하며, 성산읍사무소 등 행정 기관 및 금융 시설 접근성이 양호하다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 갖춰져 있어 주거 편의성은 보통 수준이다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 법적/규제사항:

본건 토지는 '제2종일반주거지역', '고도지구(20M이하)' 및 '상대보호구역'에 해당하여 건축물의 높이나 용도에 제한을 받을 수 있다. 가장 중요한 사항은 '토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15-2026.11.14))'에 포함된다는 점으로, 매매 시 토지거래허가를 받아야 할 수 있으며, 이는 향후 매매 시 제약이 될 수 있다.

4.2. 현황 확인의 어려움:

감정평가 시 '이해관계인 부재로 인하여 내부 확인이 곤란하여 관련 공부, 탐문사항 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가'하였으므로, 내부 이용 상황 및 관리 상태에 대한 현장 재확인이 필수적이다. 임대 관계 역시 미상이므로 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수에 대비해야 한다.

4.3. 혐오시설:

현장조사 및 검색 결과, 물건지 주변 반경 내에 특별히 명시된 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변 주상복합 지역의 특성상 소음 및 생활 환경 변화 가능성은 상존한다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견:

본건은 제주 동부권의 핵심 관광지이자 생활 중심지인 성산읍 고성리에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 지리적 입지가 양호하다. 감정가는 85,000,000원으로 소액 투자 물건에 해당하며, 토지/건물 일괄 매각으로 권리관계가 비교적 명확하다. 다만, '제2공항개발사업예정지역및주변지역' 토지거래허가구역 지정은 리스크와 동시에 잠재적 개발 호재로 작용할 수 있다.

5.2. 투자 포인트:

1. 소액 투자 가능: 낮은 감정가로 제주 부동산에 소액으로 투자할 기회이다.

2. 개발 호재: 제2공항 개발 예정 지역 주변에 위치하여 장기적인 지가 상승 가능성을 기대할 수 있다 (단, 토지거래허가구역 지정에 따른 매매 제약은 고려해야 함).

3. 관광 중심지 입지: 성산일출봉, 섭지코지 등 주요 관광지 인접으로 임대수요(단기/장기) 확보에 유리할 수 있다.

4. 양호한 접근성: 성산읍사무소, 동남초등학교 등 생활 시설 인근으로 주거 만족도가 높을 수 있다.

*주의: 투자 결정 전 등기부등본 및 임차인 현황을 철저히 분석하고, 현장조사를 통해 내부 상태와 이용 현황을 반드시 확인해야 한다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계