나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [2] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 2층202호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [2] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 2층202호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2024타경12806 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성동서로56번길 9, 2층202호 (서해파스텔) | 감정가: 85,000,000원 | 최저가: 59,500,000원 | 용도: 연립주택

1. 경매 물건 종합 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

본 보고서는 제주지방법원 2024타경12806 (2) 사건으로 진행되는 연립주택(도시형생활주택) 물건에 대한 분석 자료입니다. 소재지는 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 2층 202호이며, 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다.

토지 면적은 16.20제곱미터(약 4.90평)이며, 건물(전용) 면적은 18.51제곱미터(약 5.60평)입니다. 감정가는 85,000,000원으로 책정되었습니다. 본건은 채권자 국OOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 건물은 2018년 10월 11일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 비교적 신축급 연립주택입니다.

1.2. 입지조건 및 환경 분석

최고의 입지:

본 물건은 서귀포시 성산읍 고성리 '동남초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 상가 및 점포, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 편의시설이 일정 수준 갖춰진 것으로 판단됩니다. 북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 사정도 양호합니다. 주거 환경은 제2종일반주거지역에 속하며, 고도지구(20M 이하) 제한이 적용되는 지역입니다.

1.3. 권리 분석

권리분석 요약:

본 물건은 부동산 임의경매이며, 채무자는 김OO, 채권자는 국OOOOOOO입니다. 제공된 정보만으로는 상세한 등기부상 권리 분석(말소기준권리 등)은 불가하며, 매각 대상은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 건으로 명확합니다.

주의사항: 임대차 관계는 미상으로 보고되어 있습니다. 낙찰 후 명도 진행 시 임차인이 존재할 경우 주택임대차보호법상 대항력 여부를 필히 확인해야 하며, 미상의 임대차 관계에 따른 명도 리스크를 감안해야 합니다. 또한, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하였으므로, 점유 및 이용상태에 대한 재확인이 필요합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 및 편의시설:

주변에 상가 및 점포, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에는 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 특히 '동남초등학교' 인근에 위치하여 교육 환경 측면에서는 유리할 수 있습니다.

생활 정보:

본 물건은 도시형생활주택으로 이용 중인 소형 평형입니다. 기본 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 갖춰져 있어 주거 편의성은 양호한 편입니다.

혐오시설 여부:

제공된 정보와 제한적인 검색 결과로는 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 제주도의 특성상 가축사육제한구역(전부 제한)으로 지정되어 있는 점과, 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역에 포함되어 있는 점은 입지 제한 요소로 참고해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래계약에관한허가구역:

가장 큰 잠재적 리스크는 본 물건이 2024년 11월 6일 지정된 토지거래계약에관한허가구역(제2공항개발사업 예정지역 및 주변지역)에 포함되어 있다는 점입니다. 이는 2026년 11월 14일까지 유효하며, 낙찰 시 주거용이더라도 실거주 목적 등 법에서 정한 요건에 따라 관할 관청의 허가를 받아야 소유권 이전이 가능합니다. 이 점이 매각 난이도와 잠재적 수요에 영향을 미칠 수 있습니다.

기타 리스크:

내부 확인 곤란으로 인한 이용상태 미확인과 임대 관계 미상 등의 일반적인 경매 리스크가 존재합니다. 고도지구 제한으로 인한 건축 행위의 제약(20M 이하)도 참고해야 합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 성산읍 고성리에 위치한 2018년식 소형 도시형생활주택입니다. 성산 일대의 꾸준한 개발 수요와 함께 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 면적이 소형이므로 1인 가구 또는 세컨드 하우스용도의 수요가 주를 이룰 것으로 보입니다.

가장 중요한 것은 토지거래계약에관한허가구역으로 묶여 있어 매수 시 행정 절차를 이행해야 하며, 이는 입찰 전 필수적으로 확인해야 할 사항입니다. 감정가 대비 투자 가치를 면밀히 분석하고, 허가 요건 충족 가능성을 검토 후 입찰을 결정해야 합니다.

투자 포인트:

1. 신축급 건물: 2018년 사용승인으로 건물의 상태가 양호합니다.

2. 제2공항 관련 지역: 향후 제2공항 개발 사업 진행 시 직간접적인 개발 호재를 기대할 수 있는 지역에 위치합니다.

3. 성산일출봉 인근: 관광 수요가 풍부한 성산일출봉과 비교적 가까운 거리에 있어, 에어비앤비 등 숙박업(법적 검토 필요) 또는 장기 임대 수요를 고려할 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계