나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [2] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 OOOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 점포, 공동주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 내 건물(사용승인일 : 2018.10.11)
내 전체 호수(21개호수:2층 201호-5층 604호) 로서

외벽 : 드라이비트 및 석재타일 마감 등, 창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

기호 1-21) 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기호 1-21) 공히 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 평지인 사다리의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2021-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15-2026.11.14)) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

제주지방법원 2024타경12806 (2)

1.2. 소재지

제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 2층202호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

85,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 16.20㎡ (약 4.90평)

* 토지지분: 16.2㎡ (약 4.90평)

* 건물면적: 18.51㎡ (약 5.60평)

* 건물지분: 18.51㎡ (약 5.60평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

국OOOOOOO (국일신용협동조합)

1.9. 특이사항

공동담보

1.10. 주의사항

내부 확인 곤란 (현장 조사 시 이해관계인 부재로 인한 관련 공부, 탐문사항 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태 상정)

1.11. 특수물건정보

공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 점포, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 인접 도로상태

북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 2018.10.26. 소유권보존 (주식회사서해건설)

* 2019.05.15. 근저당 (오송신용협동조합) 금420,000,000원 (말소기준권리)

* 2019.05.15. 근저당 (국일신용협동조합) 금420,000,000원

* 2022.12.16. 근저당 (청주신용협동조합) 금293,500,000원

* 2022.12.16. 근저당 (오송신용협동조합) 금591,000,000원

* 2022.12.16. 근저당 (진천신용협동조합) 금744,500,000원

* 2022.12.16. 근저당 (세종신용협동조합) 금947,000,000원

* 2022.12.16. 근저당 (세종우리신용협동조합) 금957,500,000원

* 2023.07.25. 4번(4)근저당가처분 (신용보증기금)

* 2023.07.25. 4번(3)근저당가처분 (신용보증기금)

* 2023.07.28. 가압류 (신용보증기금) 금1,265,250,000원

* 2023.08.02. 4번(1)근저당가처분 (신용보증기금)

* 2023.08.02. 4번(2)근저당가처분 (신용보증기금)

* 2023.08.02. 4번(5)근저당가처분 (신용보증기금)

* 2023.08.16. 가압류 (서울보증보험주식회사) 금1,513,207,820원

* 2023.10.30. 가압류 (정병식) 금157,478,946원

* 2024.11.22. 임의경매 (국일신용협동조합)

* 2025.01.22. 가압류 (제이비우리캐피탈) 금14,921,313원

* 2025.08.27. 압류 (제주세무서장)

총 등기부채권액: 7,324,358,079원

3.2. 말소기준권리

2019년 5월 15일 접수된 오송신용협동조합의 근저당 (을3)이 말소기준권리가 됩니다. 매각으로 인해 해당 권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

물건 명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임

임차인 정보가 명확히 확인되지 않으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 임대관계가 미상이므로 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 지역은 상가, 점포, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 복합적인 지역입니다.

4.2. 생활정보

* 건축물 정보: 서해파스텔, 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하1층/지상5층, 총 21개 호수. 사용승인일: 2018.10.11.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조. 외벽: 드라이비트 및 석재타일 마감. 창호: 하이샤시 창호.

* 이용 상태: 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역및주변지역)으로 지정되어 있습니다.

4.3. 주변시설 분석

본건은 제주 서귀포시 성산읍 고성리에 위치하며, 주변에 동남초등학교가 근접해 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 주변에는 다양한 근린생활시설 및 상가, 주거시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다. 구체적인 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공된 자료만으로는 확인되지 않으나, 입찰 전 현장 방문 및 주변 조사를 통해 추가적인 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 내부 확인 곤란

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 관련 공부 및 외부 관찰에 의존하여 평가되었으므로, 실제 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필수적입니다.

5.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역및주변지역)으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

5.3. 높은 채무 부담

등기부상 총 채무액이 약 73억 원에 달하여 채권 총액이 매우 높습니다. 이는 경매 진행 과정이나 낙찰 후에도 복잡한 권리관계에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

5.4. 임차인 현황 미상

임대관계가 미상으로, 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임 등 구체적인 사항을 사전에 파악해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 서귀포시 성산읍 고성리에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2018년 준공) 건물이며 주변 교통 및 생활 환경은 양호한 편입니다. 그러나 높은 채무 부담과 더불어 내부 확인이 어렵다는 점, 토지이용계획상의 제한사항 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위는 소멸되나, 임차인 현황 미상에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 신축(2018년)에 가까운 건물로 비교적 양호한 상태 기대

* 제주 관광 및 개발 호재 지역에 위치 (성산읍)

* 주변 편의시설 및 교통 접근성 양호

8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년)를 분석한 결과, 주변 유사 물건의 시세는 다음과 같습니다.

* 2023년 준공, 62.88㎡: 193,800,000원 (약 308만원/㎡)

* 1994년 준공, 78.48㎡: 120,000,000원 (약 153만원/㎡)

* 2003년 준공, 45㎡: 74,000,000원 (약 164만원/㎡)

본건은 건물 면적 18.51㎡이며, 2018년 준공되었습니다. 최근 매매 사례 중 가장 유사한 연식과 가격대를 보이는 3번 사례(45㎡, 74,000,000원)를 기준으로 볼 때, 단위 면적당 가격은 약 164만원/㎡입니다. 본건에 이를 적용하면 약 30,440,000원 수준으로 추산됩니다.

신축 건물 사례(1번)의 단위 면적당 가격(약 308만원/㎡)을 적용하면 약 57,060,000원 수준으로 추산됩니다.

본건의 감정가는 85,000,000원이나, 제시된 주변 시세 분석 결과와는 상당한 차이를 보입니다. 감정가 대비 보수적인 접근을 권장하며, 현 시세 및 내부 상태 확인 후 입찰가 산정 필요.

예상 입찰가 범위: 55,000,000원 ~ 70,000,000원

(본 예상 입찰가는 제공된 JSON 데이터만을 기반으로 추산되었으며, 실제 가치는 현장 조사 결과 및 물건의 상세 상태에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 내부 확인 곤란 및 임대차 관계 미확인 등 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.