나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [14] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 OOOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 점포, 공동주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 내 건물(사용승인일 : 2018.10.11)
내 전체 호수(21개호수:2층 201호-5층 604호) 로서

외벽 : 드라이비트 및 석재타일 마감 등, 창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

기호 1-21) 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기호 1-21) 공히 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 평지인 사다리의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2021-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15-2026.11.14)) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경12806 (14)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 4층502호

건물명: 서해 파스텔

용도: 도시형생활주택

감정가: 87,000,000 원

토지면적: 16.20㎡ (4.90평)

토지지분: 16.20㎡ (4.90평)

건물면적: 18.51㎡ (5.60평)

건물지분: 18.51㎡ (5.60평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOOOOOO

사용승인일: 2018

총 세대수: 21세대

1.1. 입지조건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 점포, 공동주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 제반차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반교통사정은 양호함.

* 인접 도로상태: 북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2021-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15-2026.11.14)) 임.

1.2. 권리분석

2. 권리분석

* 채권자: 국OOOOOOO

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2021-09-27

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0 원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 바 없음)

* 권리분석 시 유의사항: 임차인 김 씨는 보증금 0원, 차임 0원으로 인수되는 보증금은 없습니다. 전입일자 2021-09-27이며 대항력이 없습니다.

* 기타 참고사항: -임대관계: 미상임. -기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

1.3. 상권분석

2. 상권분석

* 주변 이용현황: 주위는 상가 및 점포, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 주변 매매/임대 시세 (참고 정보):

* 단지명: 해오름빌리지, 준공년도: 2023, 주택유형: 다세대

- 전용면적: 62.89㎡ (19.02평)

- 거래금액: 193,800,000 원

- 평당가: 10,189,274 원

* 단지명: 명원주택개나리동, 준공년도: 1994, 주택유형: 다세대

- 전용면적: 78.48㎡ (23.74평)

- 거래금액: 120,000,000 원

- 평당가: 5,054,760 원

* 단지명: 빌리켄하우스, 준공년도: 2003, 주택유형: 다세대

- 전용면적: 45.00㎡ (13.61평)

- 거래금액: 74,000,000 원

- 평당가: 5,437,179 원

* 인근 주택형태별 평균 시세 (참고):

- 평균 평당가: 약 6,891,000 원

- 최고 평당가: 약 10,189,274 원

- 최저 평당가: 약 5,054,760 원

* 본건 감정가 대비 평당가: 약 15,535,714 원

* 시장 가격 대비 본건 감정가의 상대적 위치: 최근 거래된 다세대 주택들의 최고 평당가(약 10,189,274원)보다 본건의 감정가 평당가(약 15,535,714원)가 높게 평가되었으나, 건물의 신축 연도(2018년) 및 도시형 생활주택이라는 점을 감안 시 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

2. 생활정보

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 내 건물(사용승인일 : 2018.10.11) 내 전체 호수(21개호수:2층 201호-5층 604호) 로서 외벽 : 드라이비트 및 석재타일 마감 등, 창호 : 하이샤시 창호 등임.

* 이용상태: 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

* 설비내역: 공히 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

* 주변 편의시설: 동남초등학교 인근에 위치하며, 상가 및 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의는 양호할 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 상태 확인이 어려워, 공부 및 외부 관찰에 기반한 평가가 이루어졌습니다. 실제 이용 상황 및 관리 상태는 재확인이 반드시 필요합니다.

* 토지이용계획 상 제한: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역)으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래계약 허가구역 지정은 매수 후 거래에 영향을 줄 수 있습니다.

* 소형 면적: 전용면적 18.51㎡ (약 5.6평)으로 매우 작은 면적이라 수요층이 제한될 수 있습니다.

* 감정가 대비 시장가 괴리 가능성: 본건 감정가(약 470만원/㎡)가 인근 다세대주택 실거래가(약 153만원~308만원/㎡) 대비 높은 수준으로 평가되어, 낙찰 후 시장가와의 차이로 인한 부담이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 성산읍 고성리에 위치한 신축(2018년 준공) 도시형 생활주택으로, 동남초등학교 인근에 자리하고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 차량 접근성 및 대중교통 이용이 편리하며, 주변 지역은 상가 및 공동주택이 혼재하는 생활 편의시설 접근성이 좋은 지역입니다.

다만, 내부 상태 확인이 어려운 점, 토지이용계획상 다양한 제한이 존재한다는 점, 그리고 전용면적이 18.51㎡로 매우 작다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 또한, 감정가가 최근 인근 다세대 주택 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이므로, 시장가와의 격차를 충분히 인지하고 입찰해야 합니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없는 점은 긍정적이며, 소형 주거 공간 또는 임대 수익형으로 접근 시 신중한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

* 편리한 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 용이하며, 주변 편의시설 이용이 편리합니다.

* 임대 부담 없음: 인수해야 할 임차 보증금이 없어 잔금 납부 후 즉시 소유권 행사가 가능합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 임대 수익형으로 잠재적 수요가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

본건의 감정가는 87,000,000원입니다.

최근 인근 유사 물건(다세대 주택)의 실거래가 분석 결과, 평당 약 450만원에서 1,020만원 수준의 가격대를 형성하고 있습니다.

본건의 감정가 평당 가격은 약 15,535,714원으로, 주변 시세 대비 높은 수준으로 판단됩니다.

내부 확인의 어려움, 소형 면적, 토지이용계획상의 제한, 그리고 감정가와 시장 가격 간의 괴리를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 대비 약 70%~80% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

감정가 87,000,000원의 70%는 약 60,900,000원이며, 80%는 약 69,600,000원입니다.

종합적인 판단 하에, 본건의 예상 입찰가는 65,000,000 원에서 75,000,000 원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.