나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36383 [2] 제주특별자치도 제주시 연동 1285-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라 · 평가일 2025.01.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "한라수목원" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는
단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반
교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호(1,3): 자루형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1): 서측으로 폭 약 4-5m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.
일련번호(3): 북서측으로 폭 약 4-5m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-일련번호(1,3)
생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-일련번호(2,4,5,6)
철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕 3층 건물로서,
외벽: 드라이비트, 석재마감 등
창호: 샷시창 등임.

이용상태

일련번호(2,4,5,6): 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

-일련번호(2,4,5,6)
기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.
조경수, 물탱크 및 다락 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경36383 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1285-7

용도: 단독주택(다가구주택)

감정가: 2,724,798,240원 (27억 2479만 8240원)

토지면적: 1502.00㎡ (약 454.35평)

건물면적: 873.36㎡ (약 264.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유아이제이십구차유동화전문

특이사항: 유동화물건, 선순위지상권, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 조경수, 물탱크 및 다락 포함 평가임.

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "한라수목원" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 토지는 서측 및 북서측으로 폭 약 4-5m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 1월 29일자 농협은행주식회사 근저당권 (을8)입니다.

인수되는 권리:

* 을구 6번 구분지상권설정 (한국전력공사): 토지 남동쪽 선하지 360㎡의 지표면 상공 19미터 이상 42미터 이하의 공중 공간에 대한 구분지상권으로, 철탑 및 송전선로 존속 시까지 존속하며 매수인에게 인수됩니다.

소멸되는 권리:

* 농협은행주식회사 근저당권 (을8)

* 유아이제이십구차유동화전문 임의경매 (갑10)

* 제주특별자치도 압류 (갑11)

* 건물 등기부상의 근저당권 및 임의경매

임차인 현황:

* 강 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-04-27, 대항력 없음.

* 강 : 보증금 195,000,000원 (1억 9500만원), 차임 0원, 전입 2025-02-28, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 150,000,000원 (1억 5000만원), 차임 0원, 전입 2019-01-30, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 180,000,000원 (1억 8000만원), 차임 0원, 전입 2019-12-11, 대항력 없음.

* 성 : 보증금 150,000,000원 (1억 5000만원), 차임 0원, 전입 2020-03-02, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 150,000,000원 (1억 5000만원), 차임 0원, 전입 2020-09-01, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-12-26, 대항력 없음.

* 현 : 보증금 150,000,000원 (1억 5000만원), 차임 0원, 전입 2020-02-03, 대항력 없음.

모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

주위 환경은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 주거와 상업 기능이 혼합된 형태를 띱니다. 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 본건은 "한라수목원" 남서측 인근에 위치하고 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 주거 환경: 주거지역과 상업지역, 농경지가 혼재되어 있으나, 대체로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 구분지상권 인수: 한국전력공사의 구분지상권이 매수인에게 인수되므로, 토지 상공 일부(남동쪽 선하지 360㎡, 지표면 상공 19~42m)의 이용에 제약이 있습니다. 이는 송전선로 및 철탑과 관련될 수 있습니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차가 복잡하거나 특수성이 있을 수 있습니다.

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 건물 내부 확인이 어려웠으며, 공부 및 외부 관찰 기준으로 감정평가되었습니다. 실제 상태와 차이가 있을 수 있으므로 입찰 시 유의해야 합니다.

* 토지이용계획: 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역 등 각종 개발 및 이용 제한이 따릅니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 연동의 넓은 대지(1502㎡) 위에 비교적 신축(2017년 사용승인 추정)인 단독주택(다가구주택)으로 구성되어 있습니다. 한라수목원 인근의 입지적 장점과 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 한국전력공사의 구분지상권 인수, 유동화 물건의 특수성, 내부 확인의 어려움, 토지이용계획상 제약 등 잠재적 리스크를 반드시 고려해야 합니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 비교적 최신식 건물로, 잠재적 가치가 높습니다.

* 연동 지역의 단독주택은 희소성이 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다.

* 다가구주택으로서의 활용을 통해 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 구분지상권의 제약에도 불구하고, 토지 활용 계획에 따라 충분한 투자가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 2,724,798,240원

주변 시세 분석:

제공된 JSON의 최근 매매 정보는 연립, 다세대로서 본건(단독주택, 다가구)과 직접 비교하기 어렵습니다.

* 연동휴안2차 (연립, 2019년 건축, 84.829㎡): 2026년 3월 51,700만원 (5억 1700만원)

* 연미주택 (다세대, 1991년 건축, 68.13㎡): 2026년 3월 13,000만원 (1억 3000만원)

* 베스티아2차 (연립, 2009년 건축, 84.9819㎡): 2026년 3월 34,000만원 (3억 4000만원)

본건은 1502㎡의 넓은 대지와 873.36㎡의 건물 면적을 가진 단독주택(다가구)으로, 위 시세와는 규모 및 종류 면에서 큰 차이가 있습니다. 정확한 시세 판단을 위해서는 인근 단독주택의 실거래가, 유사 규모 단독주택의 건축 연면적당 단가, 토지 공시지가 등에 대한 추가 조사가 필수적입니다.

다만, 주어진 정보만으로 보수적인 예상 범위를 제시하자면, 감정가 대비 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 약 19억 673만 8480원에서 21억 7983만 8592원 범위입니다.

예상 입찰가 범위: 약 19억원 ~ 21억 8천만원

이 범위는 권장 범위이며, 구분지상권의 영향, 내부 상태, 시장 상황 등 제반 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.