나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36383 [2] 제주특별자치도 제주시 연동 1285-7 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36383 [2] 제주특별자치도 제주시 연동 1285-7 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경36383
• 주소: 제주특별자치도 제주시 연동 1285-7
• 감정가: 2,724,798,240원
• 최저가: 1,907,359,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

제주지방법원 경매9계 2024타경36383 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1285-7 | 감정가: 2,724,798,240원 | 최저가: 1,907,359,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서

1.1. 경매 개요 및 물건 현황

사건번호: 제주지방법원 2024타경36383 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1285-7

용도: 단독주택 (다가구주택 이용 중)

감정가: 2,724,798,240원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 손OO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 일괄매각, 조경수/물탱크 및 다락 포함 평가임.

토지면적: 1,502.00㎡ (약 454.31평)

토지 지분율: 150200

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 873.36㎡ (약 264.20평)

건물 지분율: 87336

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕 3층 건물 (외벽: 드라이비트, 석재마감 등, 창호: 샷시창 등)

이용상태: 단독주택(다가구주택)으로 이용 중.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

최고의 입지:

본건은 신제주 중심지인 제주시 연동 소재 '한라수목원' 남서측 근거리에 위치합니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로서의 기능과 접근성을 모두 갖추고 있습니다. 특히 한라수목원 인근은 제주의 쾌적한 주거 선호지역 중 하나입니다.

교통 상황:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 수준으로 판단됩니다. 서측 및 북서측으로 폭 약 4-5m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 통행상 불편함이 없습니다.

토지 형태 및 이용:

자루형의 평지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 일련번호별로 도로에 접하고 있어 활용도가 높습니다.

개발 제한 및 규제:

일련번호(1,3) 토지는 '생산녹지지역'에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다. 특히 '생산녹지지역'은 개발에 제한이 따르므로, 향후 건축 및 증축 계획 시 해당 용도지역의 규제를 필히 확인해야 합니다. '장애물제한표면구역'은 제주국제공항과의 관련 규제로 인해 고도 제한 등의 추가적인 건축 규제가 있을 수 있습니다.

혐오시설 및 환경:

지도등 외부 검색 결과, 주변에 특별히 인지되는 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 한라수목원 인근의 쾌적한 주거 환경이 조성되어 있습니다.

1.3. 권리 분석

경매 유형:

부동산임의경매 사건으로, 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매입니다.

매각 조건:

'토지/건물 일괄매각' 조건이며, 이는 토지와 건물을 분리하지 않고 한 번에 매각함을 의미합니다. 또한 '조경수, 물탱크 및 다락 포함 평가'로 감정가에 포함되어 있으므로, 매각 후 추가적인 분쟁의 소지가 적습니다.

특이사항:

'유동화물건'은 통상적으로 금융기관이 부실채권을 유동화전문회사(유동화법인)에 매각하여 진행하는 경우가 많습니다. 이는 채권이 복잡하게 얽혀있을 가능성이 있으나, 낙찰자에게 인수되는 권리가 없다면 큰 문제는 없습니다. 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸되므로, 등기부등본 확인을 통해 낙찰자가 인수해야 할 권리(특히 선순위 임차권, 지상권 등)가 있는지 반드시 확인해야 합니다.

임대차 관계:

감정평가서상 임대관계는 '미상'입니다. 현장 조사 및 매각물건명세서 확인을 통해 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 필수적으로 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면, 그 임차보증금을 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

연동 일대는 제주도의 신시가지로, 각종 관공서, 금융기관, 대형 병원, 쇼핑 시설 등이 밀집된 지역입니다. 노형오거리와 바오젠거리 등 주요 상권과의 접근성이 양호하여 생활 편의 시설 이용에 불편함이 없습니다. 본건은 주택가에 위치하고 있으나, 신제주 도심의 인프라를 공유할 수 있는 이점이 있습니다.

생활 정보:

제주국제공항과 가까워 타 지역으로의 이동이 편리하며, 제주도의 대표적인 휴식 공간인 한라수목원이 인접하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다. 주거 밀집 지역으로 교육 시설 및 근린 생활시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

용도지역 제한:

'생산녹지지역' 및 '장애물제한표면구역'으로 인한 개발 행위 제한이 가장 큰 리스크입니다. 높은 용적률을 기대하거나 대규모 개발을 계획하는 경우 제한이 있을 수 있습니다.

건물 이용 현황:

공부상 용도는 '단독주택'이나, 이용상태는 '단독주택(다가구주택)'으로 기재되어 있습니다. 다가구주택으로 실제 이용 중이라면, 호실별 임대차 관계 및 건축법상 용도 일치 여부를 재확인해야 합니다.

유동화물건:

유동화물건이라는 특성상 권리관계가 복잡할 가능성은 낮으나, 채무자 및 소유자와의 명도 과정에서 저항이 있을 수 있습니다. 명도 협상 및 인도 명령 진행 시 시간 및 비용을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 제주 신제주권의 핵심 주거지역인 연동, 한라수목원 근거리에 위치한 대형 단독주택(다가구)입니다. 토지 면적이 1,502.00㎡ (약 454평)로 매우 넓고, 건물 면적도 873.36㎡ (약 264평)로 규모가 상당하여 활용도가 높습니다. 감정가가 27억원을 초과하는 고가 물건이며, 생산녹지지역 등의 제한에도 불구하고, 신제주 도심과 인접한 지리적 이점과 쾌적한 주거 환경은 높은 가치를 부여합니다.

투자 포인트:

1. 최고의 입지: 제주 신제주 도심의 편리한 인프라와 한라수목원 인근의 쾌적한 주거 환경을 동시에 갖춘 희소성 있는 입지입니다.

2. 대형 부지 확보: 넓은 토지 면적(약 454평)을 확보하여 향후 대형 단독주택, 고급 타운하우스 또는 리모델링을 통한 다가구/숙박 시설(규제 확인 필수) 등의 다양한 용도로 활용할 수 있는 잠재력이 높습니다.

3. 실사용 수익성: 현재 다가구주택으로 이용 중인 만큼, 낙찰 후 임대 운영을 통한 안정적인 임대수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

4. 일괄매각 조건: 토지 및 건물 전체를 일괄로 매수하므로 소유권 행사에 제약이 적고, 조경수 등 부대시설까지 모두 포함하여 평가되었습니다.

**주의: 생산녹지지역의 용도 규제와 장애물제한표면구역의 고도 제한 등의 법적 규제를 면밀히 검토한 후 투자 결정을 내려야 합니다. 또한 대항력 있는 임차인이 있는지 여부와 명도 리스크를 반드시 확인해야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계