나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36383 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 1285-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라 · 평가일 2025.01.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "한라수목원" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는
단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반
교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호(1,3): 자루형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1): 서측으로 폭 약 4-5m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.
일련번호(3): 북서측으로 폭 약 4-5m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-일련번호(1,3)
생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-일련번호(2,4,5,6)
철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕 3층 건물로서,
외벽: 드라이비트, 석재마감 등
창호: 샷시창 등임.

이용상태

일련번호(2,4,5,6): 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

-일련번호(2,4,5,6)
기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.
조경수, 물탱크실 및 다락 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경36383 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1285-6

용도: 단독주택

감정가: 1,663,465,680원

토지면적: 896.00㎡ (약 271평)

건물면적: 524.52㎡ (약 158.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유아이제이십구차유동화전문

건축년도: 2016년 ~ 2017년경

2. 입지조건

* 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "한라수목원" 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 자연환경과 도시 인프라가 조화롭게 어우러진 곳입니다.

* 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

* 토지 이용 및 형태

토지는 일련번호(1,3) 자루형의 평지로, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 서측 및 북서측으로 폭 약 4-5m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역에 해당하여 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축물 정보

건물은 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕의 3층 건물로, 외벽은 드라이비트 및 석재 마감으로 되어 있습니다. 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리(근저당권)는 농협은행주식회사 명의의 2018년 1월 29일 접수분(을8)입니다.

* 인수되는 권리

을구 6번 한국전력공사의 구분지상권 설정등기(2017.2.2. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이 권리는 철탑 및 송전선로의 존속 시까지 유효하며, 토지의 남동쪽 선하지 29㎡의 지표면 상공 19미터 이상 42미터 이하의 공중 공간에 설정되어 있습니다. 연간 지료는 3,735,200원입니다.

* 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 고동길, 김성도, 김효숙, 최서영 총 4명입니다. 모든 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상인 경우가 있어 명도 시 주의가 필요합니다.

* 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액은 약 3,348,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석

제공된 JSON 정보에 따르면, 연동 지역의 최근 연립 및 다세대 주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 3월, 연동휴안2차(연립, 2019년식, 84.83㎡): 5.17억원

- 2026년 3월, 연미주택(다세대, 1991년식, 68.13㎡): 1.3억원

- 2026년 3월, 베스티아2차(연립, 2009년식, 84.98㎡): 3.4억원

상기 사례들은 본건과 같은 대규모 단독주택이 아닌 연립/다세대 주택으로, 규모 및 유형에서 차이가 있습니다. 제주시 연동 지역의 토지 단가는 2023년 기준 ㎡당 약 727만 7천원(매일경제)으로 높은 편이나, 본건은 생산녹지지역 등 토지이용계획의 제한이 있습니다. 대규모 단독주택에 대한 직접적인 시세 정보는 제한적이나, 유사 규모 단독주택의 경우 상당한 가치를 지닐 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설

본건은 "한라수목원"이 근거리에 위치하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 주위로 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통 및 교육

차량 접근성이 좋으며 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 제주시 연동은 교육 및 의료시설 접근성이 양호한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 구분지상권 설정

한국전력공사의 구분지상권은 토지의 상공 일부 공간을 사용하며, 송전선로가 존속하는 한 효력이 유지됩니다. 이는 토지의 활용도 및 향후 개발에 제약을 줄 수 있으며, 매수인이 연간 지료(3,735,200원)를 부담해야 합니다.

* 건물 내부 확인 곤란

현장 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 확인이 어려웠습니다. 따라서 내부 상태 및 수리 필요성 등에 대한 파악이 불완전할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한

생산녹지지역, 가축사육제한구역 등 관련 법규에 따른 건축 및 개발 제한 사항을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

* 시장 변동성

최근 제주 부동산 시장은 과거와 같은 급등세는 꺾였으나, 지역 및 입지에 따라 편차가 있습니다. (중앙일보, 헤드라인제주)

7. 종합 의견

본건은 제주시 연동의 한라수목원 인근에 위치한 대규모 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 충분한 건물 규모를 갖추고 있습니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 한국전력공사의 구분지상권은 중요한 부담 요인이지만, 임차인 전원이 대항력이 없어 명도 부담은 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다. 건물 내부 확인의 어려움과 토지이용계획상의 제약 사항 등을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적: 896㎡(약 271평)의 넓은 대지는 향후 증축, 신축 또는 토지 활용 가능성을 제공합니다.

* 우수한 입지: 한라수목원 인접성 및 연동 지역의 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 명도 부담 감소: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 위험이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 1,663,465,680원으로 책정되었습니다. 하지만 한국전력공사의 구분지상권 설정(인수)으로 인해 토지 활용 및 가치에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다. 또한, 건물 내부를 직접 확인하지 못했다는 점도 고려해야 합니다.

이러한 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 약 80~85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 1,330,000,000원 ~ 1,414,000,000원

이는 일반적인 경매 투자 고려사항이며, 실제 입찰 참여 시에는 법원 현장 조사, 주변 시세 상세 분석, 권리 분석 전문가와의 상담 등을 통해 더욱 면밀한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.