나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36383 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 1285-6 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36383 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 1285-6 단독주택 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2024타경36383 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1285-6 | 감정가: 1,663,465,680원 | 최저가: 1,164,426,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서 (제주지방법원 2024타경36383)

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 제주지방법원 2024타경36383 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1285-6

용도: 단독주택 (다가구주택 이용 중)

감정가: 1,663,465,680원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채권자: 손OO / 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 일괄매각 조건임. 조경수, 물탱크실 및 다락 포함 평가됨.

1.2. 면적 정보

토지면적: 896.00㎡ (약 271.05평)

건물면적: 524.52㎡ (약 158.67평)

(아파트가 아니므로 전용/분양면적은 표기하지 않음)

1.3. 입지 조건 분석

본건은 제주시 연동 소재 '한라수목원' 남서측 근거리에 위치하여 자연환경과 도심 편의시설을 동시에 누릴 수 있는 양호한 입지입니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재된 지역으로, 주거 편의성과 쾌적성이 확보되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 것으로 평가됩니다.

본건 토지는 자루형의 평지로서 주거용 건부지로 이용 중이며, 서측 및 북서측으로 폭 약 4~5m의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 통행 여건은 양호합니다. 토지이용계획상 생산녹지지역에 해당하여 향후 건축 행위 시 용도 및 건폐율 등의 제한을 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 유OOOOOOOOOOOOOOOOO가 실행한 경매입니다. '유동화물건'이라는 특이사항이 있어, 일반적인 개인 채권 경매와는 달리 채권 회수 목적이 분명하며 절차가 비교적 신속하게 진행될 가능성이 있습니다. 매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'으로, 토지와 건물 전체가 하나의 물건으로 매각되므로, 권리관계가 단순하여 명도에 집중할 수 있습니다.

특이사항으로 '임대관계 미상'이므로, 낙찰 후 실제 임차인이 존재하는지 여부와 그 임차인의 대항력 여부에 대한 면밀한 현장조사 및 권리신고 확인이 필수적입니다. 미상의 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

1.5. 상권 분석

본건 인근은 '한라수목원'과 '수목원길 야시장'이 자리하고 있어, 유동인구가 꾸준하며 특히 관광 및 레저 활동과 연계된 근린생활시설 상권이 발달해 있습니다. 이는 다가구주택으로서 임대수익 발생 가능성을 높이는 요소로 작용할 수 있습니다.

또한, 제주 시내의 주요 상업지역인 노형오거리 방향으로의 접근성이 뛰어나, 농협 하나로마트 노형점 및 롯데마트 제주점 등 대형 상업시설 이용이 편리합니다. 전반적으로 주거 환경 내에서 소비 및 문화생활을 누리기 좋은 입지입니다.

1.6. 생활 정보

교통: 인근 버스정류장이 소재하며, 주요 도로 접근성이 좋아 차량을 이용한 제주시 내 이동이 편리합니다. 제주국제공항까지의 접근성도 비교적 양호한 편입니다.

문화/여가: 한라수목원, 광이오름 등이 인접하여 도심 속에서 산책, 등산 등 여가 활동을 즐기기에 매우 유리합니다. 수목원길 야시장은 저녁 시간대의 다채로운 볼거리와 먹거리를 제공합니다.

편의시설: 대형마트(하나로마트, 롯데마트)가 가까운 노형동에 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 시설 이용에는 어려움이 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

토지이용계획: 본건 토지가 '생산녹지지역'에 해당하여, 건축물의 용도변경이나 증축, 신축 시 일반 주거지역에 비해 용적률 및 건폐율 등의 제한이 엄격합니다. 특히 다가구주택을 운영하는 경우, 향후 개발 계획이나 리모델링 시 법적 규제를 확인해야 합니다.

다가구주택 운영: 건물이 '단독주택(다가구주택)'으로 이용 중이므로, 임대관계가 미상인 점을 고려할 때, 예상치 못한 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 염두에 두고 명도 계획을 수립해야 합니다.

혐오시설: 인근에 명백하게 드러나는 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 제주시 지역은 하수처리장 증설 및 폐기물 소각 시설 등 환경 관련 혐오시설과 관련하여 지역적 갈등 사례가 보고된 바 있습니다. 다만, 본건 소재지와 직접적인 거리는 추가 확인이 필요하며, 현재는 주거환경을 저해할 정도의 인접 혐오시설은 없는 것으로 보입니다.

1.8. 종합 의견

제주시 연동 한라수목원 근거리에 위치한 본건 단독주택(다가구주택)은 896.00㎡(약 271.05평)의 넓은 토지면적과 524.52㎡(약 158.67평)의 큰 건물 규모를 갖추고 있습니다. '생산녹지지역'이라는 토지 제한 요인이 있으나, 현황 '다가구주택'으로 이용 중인 점과 주변의 양호한 주거 및 상업(관광) 환경을 고려할 때, 투자가치가 높습니다.

1.9. 투자 포인트

최고의 입지: 한라수목원 인접, 청정 자연환경과 더불어 도심의 대형 편의시설(노형동 상권)을 동시에 이용 가능한 주거 여건.

수익형 부동산 가능성: 건물이 다가구주택으로 이용 중이며, 수목원길 야시장 등 관광 인프라와 가까워 숙박시설(단기 임대 포함) 또는 다세대 임대수익 창출에 유리한 구조를 갖추고 있습니다.

대지 면적의 희소성: 제주시 내에서 보기 드문 약 271평 규모의 넓은 대지 면적을 보유하고 있어, 향후 장기적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

토지 가치 상승 잠재력: 현재 생산녹지지역이나, 제주시의 지속적인 주거 및 상업 개발 추이를 고려할 때 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 잠재력을 내포하고 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계