나이스옥션 법원경매 제주 2025타경60 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 283 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경60 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 283 단독주택 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2025타경60 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 283 | 감정가: 658,982,090원 | 최저가: 461,287,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 기본 정보

경매 사건번호: 제주지방법원 2025타경60 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 283

용도: 단독주택

감정가: 658,982,090원

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

소유자/채무자/채권자: 송OO / 주OOOOOOOO / 호OOOOOO

1.2. 면적 정보 (제곱미터/평) 및 권리 관계

토지 면적: 4,430.00㎡ (약 1,340.09평)

건물 면적 (주건물): 103.52㎡ (약 31.32평)

건물 면적 (제시외): 57.50㎡ (약 17.40평)

총 건물 면적: 161.02㎡ (약 48.72평)

특이사항: 유치권, 지분매각

주의사항: 일괄매각 (제시외 건물 및 구축물 포함), 목록1 지분매각임.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

위치: 제주특별자치도 제주시 조천읍 와흘리 소재 "와흘리사무소" 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 전 및 과수원 등으로 형성된 제주도의 중산간 지역에 가까운 곳임.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 보조간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 판단됨. 제주 시내와의 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 전원생활을 누리기에는 적합한 입지임.

2.2. 토지 현황 및 이용 상태

형태: 인접도로 대비 동측 하향의 완경사 지대 내에 자루형 평지 형태를 이루고 있음.

이용 상태: 현재 주거용 건부지 및 일부는 현황 "도로"로 이용 중임. (공부상 지목은 "대"이나 현황 일부가 "도로"인 점 확인 필요)

도로 상태: 서측으로 폭 약 4m의 막다른 콘크리트 포장도로에 접하고 있음.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

토지 이용: 계획관리지역으로 건폐율 및 용적률 측면에서 비교적 활용도가 높음.

제한 사항: 가축사육제한구역(일부제한구역)을 비롯하여 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급, 4등급 등 다수의 보전 관련 규제를 받고 있어 향후 개발 및 증축 시 반드시 관련 법규를 확인해야 함.

2.4. 혐오 시설 정보

인근 환경 분석 결과, 단독주택, 전, 과수원 등으로 형성된 지역 특성상 대형 혐오시설은 확인되지 않으나, 정확한 인근 환경 분석을 위해서는 현장 답사 및 지도 서비스 검색을 통한 묘지, 축사 등의 존재 여부를 반드시 확인해야 함.

3. 건물 현황 및 특징

3.1. 건물 구조 및 이용 상태

주건물 (일련번호 2): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 단독주택임. 외벽은 롱브릭타일 마감 등, 창호는 PVC 샷시창 등임. 기본 위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방 설비가 갖춰져 있음.

제시외 건물 (일련번호 2-1): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 단층 구조의 주차장임.

3.2. 제시외 건물 및 부합물

제시외 건물 (ㄱ-ㄷ) 및 구축물 (ㄹ)이 일괄 매각 대상에 포함됨. 이는 매각 부동산의 가치에 긍정적으로 작용할 수 있으나, 해당 제시외 건축물의 법적 적법성(무허가 여부)을 반드시 확인해야 함.

4. 권리분석

4.1. 권리 관계의 복잡성

본 건은 '유치권'과 '지분매각'이라는 두 가지 중대한 권리적 리스크를 동시에 안고 있는 물건임. 이는 일반적인 경매 물건 대비 매우 높은 수준의 위험도를 내포함.

4.2. 유치권 (Possessory Lien)

유치권의 존재는 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높으므로, 반드시 유치권의 성립 여부, 유치권자의 점유 범위, 채권액 등을 철저히 조사하고 명도 전략을 수립해야 함. 유치권이 성립하는 경우, 낙찰자가 채권액을 변제해야 할 위험이 있음.

4.3. 지분 매각 (Share Sale)

본 건 토지는 지분 매각으로 진행되므로, 낙찰자는 해당 토지의 '일부' 지분만을 취득하게 됨. 지분 취득 후에는 다른 공유자와의 협의를 통해 토지 전체의 사용 및 처분을 결정해야 하며, 협의가 불가능할 경우 공유물 분할 청구 소송 등을 진행해야 하는 복잡하고 장기적인 리스크가 수반됨.

4.4. 임대 관계

임대 관계는 미상인 것으로 조사되었음. 낙찰 후 명도 과정에서 실제 임차인이 존재할 경우 주택임대차보호법 등의 적용 여부를 확인해야 함.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 상권 분석

주변 환경이 단독주택, 전, 과수원 위주의 전원 지역이므로 상업적인 상권은 형성되어 있지 않음. 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 조천읍 소재지나 제주 시내 방면으로 이동해야 이용 가능함. 상업적인 투자보다는 실거주 목적의 전원생활에 적합한 입지임.

5.2. 생활 정보

학교 및 기타 시설: 인근에 초/중/고등학교 등의 학군은 차량을 이용해야 접근 가능하며, 생활편의시설도 원거리에 위치함. 제주도의 자연환경을 누리고자 하는 실수요자에게 적합함.

6. 잠재적 리스크 및 주의사항

6.1. 유치권 및 지분 매각 리스크

본 경매의 최대 리스크는 유치권과 지분매각이 결합된 점임. 유치권 금액 및 성립 여부, 그리고 공유자 지분 협의 여부에 따라 투자 수익률이 크게 변동될 수 있으므로, 해당 권리관계에 대한 전문적인 분석과 명도 및 지분 협상 전략이 필수적임.

6.2. 토지 현황과 공부의 차이

공부상 지목은 "대"이나 현황 일부가 "도로"로 이용되는 점은 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로, 실제 도로로 사용되는 면적을 확인하고 도로 지정 여부를 검토해야 함.

6.3. 제시외 건물 리스크

제시외 건물 및 구축물이 포함되어 일괄 매각되나, 이들이 무허가 건축물일 경우 이행강제금 부과 또는 철거의 문제가 발생할 수 있으므로 이에 대한 확인이 필요함.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 건은 제주시 조천읍의 계획관리지역 내 대규모 토지 (4,430.00㎡) 위의 2층 단독주택으로, 토지 이용 규제에도 불구하고 주변 환경과 건물 구조는 양호한 편임. 다만, '유치권' 및 '지분 매각'이라는 회수 불가능한 리스크를 안고 있어 일반 투자자에게는 매우 부적합하며, 해당 분야의 전문적인 경험과 충분한 자금력을 가진 특수물건 투자자에게만 한정적으로 권유됨.

7.2. 투자 포인트

광활한 토지 면적: 4,430.00㎡ (약 1,340.09평)의 대규모 토지 지분을 취득하여 향후 다른 공유자와 협의 시 높은 잠재 가치를 가질 수 있음. (계획관리지역)

건물 상태: 주거용 단독주택 (철근콘크리트 구조 2층)의 기본 구조 및 설비는 양호함.

투자 전략: 유치권 해결 능력 및 공유자 지분 매입(또는 분할 소송)을 통한 100% 소유권 확보 전략이 성공할 경우, 제주도 중산간 지역의 대형 전원주택 부지로서 높은 투자 수익을 기대할 수 있음.

요구 역량: 권리분석, 명도, 공유 지분 협상 능력 등 특수 물건에 대한 전문적인 처리 능력이 필수적으로 요구됨.

법원 정보

제주지방법원 경매9계