나이스옥션 법원경매 제주 2024타경37171 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 두모리 2934 전 경매

매각기일: 2026-02-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경37171 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 두모리 2934 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2024타경37171 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 두모리 2934 | 감정가: 1,861,155,000원 | 최저가: 911,966,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 제주특별자치도 제주시 한경면 두모리 토지 (부동산임의경매)

1.1. 물건 개요 및 특성

사건번호: 제주지방법원 2024타경37171 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 두모리 2933 외 다수 필지 (일괄매각)

용도: 전 (지목: 전, 실제 이용: 주거나지, 미경작 전, 토지임야)

감정가: 1,861,155,000원

총 토지면적: 4,039.00제곱미터 (약 1,221.8평)

경매구분: 부동산임의경매 (유동화물건)

매각대상: 토지매각 (수목 포함 평가)

1.2. 주요 특징

본 물건은 총 4,039.00제곱미터(약 1,221.8평)에 달하는 대형 필지로, 지목은 전(田)이지만 용도지역이 제2종일반주거지역에 속하여 농지취득자격증명(농취증)이 필요치 않을 것으로 판단되는 점이 최대 장점입니다. 다만 고도지구(20M이하) 및 건축계획심의대상구역 등의 규제가 존재하며, 일괄매각 조건으로 진행되므로 전체 필지에 대한 종합적인 접근이 요구됩니다. 수목이 감정평가에 포함되어 있으므로 수목의 가치도 고려해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주시 한경면 신창리 소재 "한경면사무소" 동측 인근의 지방도변 주택 및 농경지대에 위치합니다. 일대는 단독주택, 소매점, 전, 자연림 등으로 구성된 면소재지 주변 환경입니다. 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 수준입니다.

2.2. 토지 이용 현황 및 제한 상태

용도지역은 제2종일반주거지역으로, 건폐율 및 용적률 측면에서 개발 잠재력이 높습니다. 그러나 고도지구(20M이하), 상대보호구역(학교 관련), 가축사육제한구역(전부제한), 건축계획심의대상구역 등 다수의 제한 사항이 복합적으로 적용되고 있어 개발 계획 수립 시 심도 있는 검토가 필요합니다. 기호(1), (2), (4)는 인접 토지에 비해 다소 지대가 높고, 필지 내부는 대체로 등고평탄한 부정형의 토지입니다. 현재 주거나지 또는 미경작 전 등으로 이용 중입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 형태

본 물건은 채권자에 의해 진행되는 부동산임의경매이며, 유동화물건이라는 특이사항이 있습니다. 매각 대상은 토지이며 건물은 없습니다. 가장 중요한 조건은 '일괄매각'이므로, 개별 필지 분할 매각은 불가능하며, 전체 토지에 대한 권리 및 의무를 승계하게 됩니다.

3.2. 법적 쟁점

공부상 지목은 전(田)이지만, 용도지역이 제2종일반주거지역이므로 기호(1), (3), (4)에 대해서는 농지법 제6조, 제8조, 제34조에 따라 농지취득자격증명이 필요치 않습니다. 기호(2)는 토지임야로 이용 중이므로 이 또한 농지취득자격증명은 불필요할 것으로 보입니다. 다만, 최종 매각 결정은 법원의 판단이므로 입찰 전 관할 법원 또는 지자체를 통해 재차 확인하는 것이 안전합니다. 제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다.

4. 상권 분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 지역은 한경면사무소 인근으로, 면소재지 기반의 소규모 생활 상권이 형성되어 있습니다. 대형 상권은 기대하기 어려우며, 주거 및 농업을 기반으로 한 지역 상권으로 파악됩니다. 주로 단독주택과 소매점 등이 혼재되어 있어, 상업적 개발보다는 주거 시설 또는 근린 생활 시설 개발에 적합할 수 있습니다.

4.2. 생활정보 및 혐오시설

한경면사무소 인근에 위치하여 기본적인 행정 서비스 접근성이 양호합니다. 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용에 큰 불편은 없을 것으로 보입니다. 현재 보고된 정보 및 주변 환경(면소재지 지방도변 주택 및 농경지대)을 고려할 때, 일반적으로 기피하는 대규모의 혐오시설(공장, 쓰레기처리장 등)은 없을 것으로 예상되나, 정확한 정보는 현장 답사 및 주변 시설 검색을 통해 반드시 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 개발 제한 리스크

토지이용계획상 제2종일반주거지역이지만, 고도지구(20M이하) 및 상대보호구역에 저촉되어 건축물의 높이와 용도에 제한을 받을 수 있습니다. 특히 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있어, 건축 계획 수립 단계에서 심의를 거쳐야 하므로 일반적인 건축 허가보다 절차가 복잡하고 시간이 소요될 수 있습니다.

5.2. 도로 접근성 및 이용 리스크

기호(3) 토지가 왕복 4차선 도로(지적상 폭 35m)에 접하고 있으나, 현재 이를 통해 출입하지 못하고 북동측 폭 약 7m의 아스콘 포장도로(계통상 폭 약 4m)를 통해 출입하는 상황이므로, 건축 행위 시 지적상 도로를 활용하기 위한 추가적인 행정 및 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 제주시 한경면 면소재지 인근의 대규모(약 1,221.8평) 제2종일반주거지역 토지라는 점에서 높은 개발 잠재력을 갖추고 있습니다. 감정가가 약 18.6억 원으로 평당 단가가 높은 편이나, 이는 주거지역의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다. 다양한 개발 제한 사항이 존재하므로, 입찰 전 개발 관련 전문가(건축사, 도시계획 전문가)의 컨설팅을 받아 최대 활용 방안을 수립하는 것이 필수적입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 서부권 면소재지 인근의 제2종일반주거지역 토지로, 향후 주거 시설 또는 상가주택 등 개발 시 유리한 입지.

대규모 면적: 4,039.00제곱미터(약 1,221.8평)의 넓은 면적으로, 단독 개발뿐만 아니라 공동 개발 사업(타운하우스 등)도 고려 가능.

농취증 면제: 주거지역으로 지정되어 있어 농지취득자격증명 부담이 없어 실수요자 및 투자자 모두에게 접근성이 높음.

법원 정보

제주지방법원 경매9계