나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13090 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 274-64 디오션시티2차 1층101호 위락시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13090 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 274-64 디오션시티2차 1층101호 위락시설 경매

• 사건번호: 2024타경13090
• 주소: 제주특별자치도 제주시 연동10길 16, 1층101호 (연동,디오션시티2차)
• 감정가: 4,961,000,000원
• 최저가: 3,472,700,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 위락시설

제주지방법원 경매2계 2024타경13090 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동10길 16, 1층101호 (연동,디오션시티2차) | 감정가: 4,961,000,000원 | 최저가: 3,472,700,000원 | 용도: 위락시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2024타경13090 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

매각 대상은 제주특별자치도 제주시 연동 274-64 디오션시티2차 1층 101호 외 위락시설/근린생활시설로, 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

감정가는 4,961,000,000원으로 책정되었으며, 소유자 및 채무자는 주OOOOO, 채권자는 제OOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황 및 면적

본건은 총 6개 호수(101호 및 합병된 102~106호)로 구성되어 있습니다.

토지 면적은 85.19㎡(약 25.77평)의 대지권이며, 건물 면적은 총 539.34㎡(약 163.14평)입니다.

현재 이용 상태는 기호 1(101호)은 근린생활시설, 기호 2-6(합병된 102호)은 위락시설(유흥주점)으로 이용 중입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 신제주 상권의 핵심지역에 위치하고 있습니다.

인근에 5성급 호텔인 "메종글래드제주"가 인접해 있어 관광 수요 및 유동 인구가 풍부하며, 숙박시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 상업지구 내에서도 주요 길목에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

제주국제공항이 차량 10분 거리 내에 위치하여 접근성이 매우 우수하며, 이는 관광객과 비즈니스 수요를 유치하는 데 큰 장점으로 작용합니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 인접 필지 대비 평탄한 가로장방형으로 상업용 건부지로서 활용성이 높습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 지하 3층/지상 15층 중 1층에 위치하며, 외벽은 대리석타일 등으로 마감되어 있어 건물의 외관 및 내구성이 양호한 수준입니다.

위생 및 급배수설비, 시스템냉난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등 대규모 상업시설에 필요한 제반 설비가 잘 갖춰져 있습니다.

2.4. 특수 지역 지구

본건은 일반상업지역, 고도지구(45M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반) 등 상업 활동에 유리한 핵심 용도지역에 속합니다.

이는 높은 용적률을 적용받을 수 있어 토지의 잠재적 가치가 높음을 시사합니다.

3. 상권 및 생활 정보 분석

3.1. 상권 분석

본건이 위치한 연동 지역은 신제주의 중심 상권으로, 호텔(메종글래드), 면세점(신라면세점 도보 10분), 대형 식당, 유흥시설 등이 밀집해 있는 대표적인 관광 및 유흥 특화 상권입니다.

주변에 다양한 숙박시설이 많아 외부 유입 인구가 상시 존재하는 '항아리 상권'의 성격을 띠고 있어 위락시설 및 근린생활시설로서의 매출 잠재력이 높습니다.

3.2. 주변 시설 및 생활 환경

도보 1분 거리에 편의점, 셀프 빨래방 등이 위치하며, 도보 10분 거리 내에 마트, 식당, 약국 등 다양한 편의시설이 밀집되어 있어 생활 환경은 매우 편리합니다.

주변에는 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 상업지구 특성상 인근에 유흥업소 및 숙박시설이 다수 존재하며, 낮 시간대(오전 8시~오후 4시)에 주변 공사 소음이 발생할 수 있다는 점은 참고해야 합니다.

4. 권리 분석 및 특이사항

4.1. 권리 관계

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 등기부상의 권리 관계는 매각 시 소멸될 가능성이 높습니다. (말소기준권리 분석 필수)

임대 관계는 현재 미상으로, 낙찰 후 명도 진행 시 임차인의 대항력 유무 및 배당 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4.2. 물건 특이사항

가장 중요한 특이사항은 *건물의 합병*입니다.

당초 기호 2호부터 6호까지 총 5개 호실이었던 것이 건축물대장상 합병 및 용도변경을 통해 '제102호 위락시설(유흥주점)' 1개 호실로 변경되었습니다. (면적 전유 492.5㎡, 공용 315.71㎡)

따라서 매각대상은 '근린생활시설(101호)'와 '위락시설(합병된 102호)'가 포함된 총 6개 호실의 일괄 매각 건임을 명확히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 대응 방안

5.1. 주요 리스크

1. **명도 리스크:** 임대 관계 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우나 기존 점유자가 명도에 불응할 경우 추가적인 시간과 비용(명도소송 등)이 발생할 수 있습니다. *대응:* 입찰 전 현장 조사 및 임차인 현황 조사를 통해 리스크를 최소화해야 합니다.

2. **용도 제한 리스크:** 합병된 호실의 주 용도가 '위락시설(유흥주점)'이므로, 향후 다른 용도(예: 일반 식당, 소매점 등)로 변경할 계획이라면 일반상업지역 내에서도 건축법상 용도변경 허가 및 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

3. **경쟁 심화 리스크:** 상권이 우수하고 면적이 크기 때문에 입찰 경쟁이 심화될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 제주 신제주 핵심 상권의 일반상업지역 내 1층 대규모 상업시설(위락시설/근린생활시설)이라는 점에서 희소성과 가치가 매우 높습니다.

관광객 및 유흥 수요를 바탕으로 한 안정적인 임대수익 확보가 가능할 것으로 예상되며, 토지 및 건물 모두 일괄 매각되어 권리관계가 단순하다는 장점이 있습니다. 다만, 합병된 위락시설 호실의 용도를 활용할 수 있는 임차인(혹은 직접 운영자) 확보 전략이 필수적입니다.

6.2. 투자 포인트

* **최고의 입지:** 제주공항 및 5성급 호텔(메종글래드) 인근의 유동인구 최상위 상권에 위치합니다.

* **대형 평수 희소성:** 1층에 160평대(약 539.34㎡)의 대형 면적을 확보하여 대형 유흥주점, 고급 레스토랑 등 특화된 업종으로 활용 가치가 높습니다.

* **상업지역 특성:** 일반상업지역 내 위치로 향후 부동산 가치 상승 여력 및 개발 잠재력이 우수합니다.

* **고수익 잠재력:** 위락시설은 근린생활시설보다 임대료 단가가 높아 높은 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계