나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13090 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 274-64 디오션시티2차 1층101호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청연 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "메종글래드제주" 동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 공동주택, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층/지상15층 내 1층 101호 외 5개호로서,

- 외벽 : 대리석타일 등 마감
- 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

기호 1 : 근린생활시설입니다.
기호 2-6 : 위락시설(유흥주점)입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 시스템냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비, 기게식 주차설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 가로장방형 토지로, 숙박시설(본건 근린생활시설 및 위락시설) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 폭 약 8m, 남측으로 폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합),
소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상
구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제
주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>입니다.

공부와의 차이

본건 평가명령서 및 등기사항전부증명서상 기호2(제102호)-기호6(제106호)은 집합건축물대장상 건축과-63954(2019.12.11.)호에 의거 전유부합병 및 용도변경 [102호(전유:69.2㎡, 공용:44.36㎡), 103호(전유:145.8㎡, 공용:93.46㎡), 104호(전유:103.31㎡, 공용:66.23㎡), 105호(전유:90.12㎡, 공용:57.78㎡), 106호(전유:84.07㎡, 공용:53.88㎡)] → [102호(전유:492.5㎡, 공용:315.71㎡) 위락시설(유흥주점)]되어, 제103호-제106호 전유부는 대장 합병에 따라 폐쇄되었으며, 현황 집합건축물대장상 전유부 합병된 호수인 102호로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 "I.감정평가의 개요 - 6.그 밖의 사항"을 참조하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-본 건 근린생활시설로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2024타경13090 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 본 건은 근린생활시설로 이용 중임.

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 274-64 디오션시티2차 1층 101호

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 토지 및 건물 현황

토지면적: 7.36㎡ (약 2.23평)

건물면적: 46.84㎡ (약 14.17평)

용도: 위락시설 (본건 건물은 근린생활시설로 이용 중)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층/지상15층 건물 내 1층 101호

주요 설비: 위생 및 급배수, 시스템 냉난방, 승강기, 화재탐지 및 경보, 스프링클러, 옥내소화전, 기계식 주차 설비 등

1.4. 감정평가 요약

감정가: 537,000,000원

건물 이용상태: 감정평가서상 기호 1(본건 101호)은 근린생활시설, 기호 2-6(102-106호)은 위락시설(유흥주점)로 이용 중입니다.

공부와의 차이: 집합건축물대장상 102호-106호는 전유부 합병 및 용도 변경되어 102호로 이용 중이며, 103호-106호 전유부는 대장 합병으로 폐쇄되었습니다. 본 건 101호는 현황 그대로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동에 위치하며, '메종글래드제주' 동측 인근 지역입니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 현황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 북측과 동측으로 폭 약 8m, 남측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

해당 토지는 일반상업지역, 고도지구(45M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반)에 해당합니다. 또한, 소로2류(폭 8m-10m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 및 말소기준권리

제공된 집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 본 경매의 말소기준권리는 2020년 8월 11일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을4)입니다.

본 매각으로 인해 근저당권, 압류, 임의경매 개시결정 등 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 채무 총액

등기부채권 총액은 4,240,000,000원입니다.

3.4. 임차인 분석

본 건에는 두 명의 임차인이 확인되었습니다.

* 박

보증금: 0원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 2021-12-13

대항력: 없음

* 주식회사더큰

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-20

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 나타나, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건은 제주시 연동의 주요 상업 및 숙박시설 밀집 지역에 위치하여 유동인구가 풍부한 상권입니다. 인근의 '메종글래드제주'와 같은 대형 숙박시설과의 연계성이 높습니다.

4.2. 주변 상업 시설

건물 내외부에 다양한 근린생활시설 및 위락시설이 혼재하고 있어, 잠재적인 고객 흡입력이 있는 상권입니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 부동산에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

제주시의 핵심 상업 지구인 연동에 위치하여 각종 금융기관, 상업 시설, 외식업체, 의료시설 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 도심형 상업 지역의 특성을 지니고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 내부 상태

감정평가 당시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 어려웠다는 점은 중요한 리스크입니다. 실제 물건의 내부 상태, 하자, 파손, 불법 건축물 존재 여부 등을 입찰 전에 반드시 직접 확인해야 합니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 4,240,000,000원에 달하는 점은 채권자들의 이해관계가 복잡함을 시사하며, 경매 진행 과정에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

6.3. 복잡한 권리관계 및 공부와의 차이

건물의 일부 호수(102-106호)에 대한 집합건축물대장상 전유부 합병 및 용도 변경 이력이 존재합니다. 이는 공부와 현황 간의 차이가 있을 수 있음을 의미하므로, 이에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

6.4. 용도 제한 및 규제

해당 토지는 일반상업지역 내 고도지구, 방화지구 등 다수의 용도 제한 및 규제를 받고 있어, 향후 건축 또는 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 제주시 연동의 핵심 상업 지역이라는 뛰어난 입지 조건.

* 인근 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 근린생활시설로서의 잠재적 가치.

* 건물 내외의 다양한 상업 시설과의 연계 효과를 통한 시너지 기대.

8. 종합 의견

본 물건은 제주시 연동이라는 우수한 입지를 갖춘 근린생활시설로서, 상업 활동을 위한 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다. 그러나 감정평가 시 내부 확인의 어려움, 높은 채무 총액, 공부와의 차이 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 이는 해당 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 거래 사례, 낙찰가율, 경매 경쟁률 등 추가적인 시장 분석과 현장 조사가 반드시 선행되어야 하기 때문입니다. 따라서 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.