나이스옥션 법원경매 제주 2024타경32596 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 265 과수원 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경32596 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 265 과수원 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매2계 2024타경32596 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 265 | 감정가: 17,183,941,000원 | 최저가: 12,028,759,000원 | 용도: 과수원

1. 제주지방법원 경매물건 분석 보고서

1.1. 사건번호 및 물건개요

사건번호: 제주지방법원 2024타경32596 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 265 외 다수 필지 (일괄매각)

용도: 과수원 (현황은 휴경, 나지, 일부 도로, 임야 등이며, 주택건설사업계획 승인을 득한 상태임)

감정가: 17,183,941,000원

총 토지면적: 25,550.00 제곱미터 (약 7,729.38 평)

매각대상: 토지 일괄매각 (건물 제시외 물건 일부 매각 제외)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채권자: 주OOOOOO / 주OOOOOOOOOOO (채권자)

1.2. 입지조건 분석

위치 및 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 소재 "서광서보건진료소" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 개발 사업 부지로서는 양호한 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

형태 및 도로

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 또는 부정형의 토지입니다.

대부분의 필지가 북동측, 북서측, 남서측, 남동측으로 폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

일부 맹지 필지(기호 5, 11, 13, 14)가 포함되어 있으나, 전체가 일괄 매각되므로 타 필지를 경유하여 진출입이 가능합니다.

1.3. 권리분석

경매 진행

본 경매는 부동산임의경매이며, 매각 대상은 토지 전체입니다.

특이사항: 제시외 창고, 물통 (155.10 제곱미터)은 매각에서 제외됩니다. 이는 향후 법정지상권 성립 여부나 철거 및 이전 문제 등을 면밀히 검토해야 할 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

주의사항

일괄매각: 전체 16개 목록의 토지가 일괄로 매각되는 조건입니다. 개별 필지 매수는 불가능합니다.

농지취득자격증명(농취증) 필수: 목록 1, 5~9, 11~14, 16에 해당하는 필지는 농지이므로, 매각결정기일(약 일주일)까지 농취증을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않습니다.

주택건설사업계획 승인 토지: 목록 1~16 전체가 이미 주택건설사업계획 승인을 얻은 토지이므로, 개발 사업을 염두에 둔 입찰자에게는 큰 이점입니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

상권 분석

본건은 주거 및 농업 지역의 경계에 위치하고 있어, 직접적인 상권 형성은 미약합니다.

제주 신화월드, 오설록 티 뮤지엄 등 제주 서남부의 주요 관광 시설과 비교적 가까운 거리에 위치하고 있어, 향후 개발 완료 시 주택 및 숙박 시설 수요와 연계될 가능성이 있습니다.

생활 정보

서광서보건진료소가 인근에 소재하며, 서귀포시 대정읍 또는 안덕면 생활권을 이용할 수 있습니다.

도심 지역의 주요 편의 시설 접근성은 다소 낮으나, 제주 특성상 차량 이동을 통해 충분히 보완 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한사항

계획관리지역으로 건폐율 및 용적률은 비교적 유리한 편입니다.

그러나 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법에 따른 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전 3/4등급 등 다양한 중첩 규제를 받고 있습니다. 이는 개발 행위에 상당한 제약을 줄 수 있으므로, 주택건설사업계획 승인 내용을 정확히 확인해야 합니다.

현황 불일치

일부 필지는 지목(전/임야)과 현황(도로/휴경상태의 전)이 다릅니다. 이는 향후 지적 정리 또는 사용 승인 시 문제가 될 수 있으므로, 현황에 대한 정확한 파악과 대책 마련이 필요합니다.

제시외 물건 및 혐오시설

제시외 창고 및 물통이 매각에서 제외되어 향후 소유권 분쟁 및 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

주변 환경 검색 결과, 직접적으로 대형 폐기물 시설이나 기피 시설 등 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경 및 사업 부지 적합성을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 경매 물건은 대규모(약 7,729평) 토지를 일괄로 매입하여 주택건설사업계획을 추진할 수 있는 '기회가 선점된' 물건입니다. 제주 지역의 복잡한 개발 인허가 과정을 상당 부분 진행한 상태이므로, 사업 기간 단축 및 리스크 감소 효과를 기대할 수 있습니다.

다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 다양한 환경 규제, 제시외 물건 처리 문제 등 법적/행정적 리스크를 동시에 안고 있어, 단순 투자보다는 개발 사업을 염두에 둔 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

투자 포인트

최고의 입지: 제주 서남부 지역, 주택개발 사업이 가능한 대규모 토지라는 희소성.

개발 선점: 이미 주택건설사업계획 승인을 득하여 개발에 소요되는 시간과 비용을 절감할 수 있음.

규모의 경제: 총 25,550.00 제곱미터의 면적은 대단위 개발 사업을 추진하기에 충분하여 규모의 경제를 실현할 수 있음.

절차 확인: 복잡한 토지이용계획 규제와 농지법 규제가 존재하므로, 입찰 전 전문가의 면밀한 행정 절차 검토가 필수적입니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계