나이스옥션 법원경매 제주 2025타경949 [9] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 448 임야 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경949 [9] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 448 임야 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매2계 2025타경949 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 448 | 감정가: 550,738,000원 | 최저가: 385,517,000원 | 용도: 임야

1. 제주지방법원 2025타경949 토지 및 주거시설 일괄매각 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

본 물건은 제주지방법원 2025타경949호 부동산 임의경매 사건으로 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 448번지 외 다수 물건이 일괄매각으로 진행됩니다.

제주도 서귀포시 대정읍 영락리 448번지 임야(기호 9)를 중심으로 토지 3필지(기호 9, 10, 11)와 서귀포시 대정읍 상모리 소재 주거용 오피스텔 및 다세대 주택 8개호실(기호 1~8)이 포함된 복합적인 일괄 매각 건입니다.

총 감정가는 550,738,000원이며, 주 물건인 영락리 448번지 토지의 면적은 2868.00㎡ (약 867.6평)입니다. 해당 토지는 현재 임야로 지목되어 있으나 감정평가상 이용현황은 잡종지 상태입니다.

1.2. 입지조건 및 교통 상황

기호 9(영락리 448)는 서귀포시 대정읍 일과리 소재 '서귀포대정농공단지' 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 농장, 임야, 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

기호 9는 본건 및 인근까지 차량 진입이 가능하며, 간선도로에 접하여 제반 교통 상황은 무난한 편입니다. 다만, 기호 9 자체는 지적도상 맹지이나 기호 10을 경유하여 출입이 가능한 상태입니다. 기호 10은 남동측으로 폭 약 17m 포장도로에 접하고 있어 접근성은 양호합니다.

기호 11(상창리)은 '소병악' 북동측 인근에 위치하며 임야, 목장용지, 농경지, 골프장 등이 혼재하며 교통 사정은 보통입니다.

상모리 소재 주거시설(기호 1~8)의 경우 '대정초등학교' 북측 인근에 위치하며, 북측 인근에 지방도(1132번)가 소재하여 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석 (경매 정보 기반)

본 건은 부동산 임의경매 사건으로 소유자(채무자)와 채권자가 명시되어 있습니다.

특이사항으로 '일괄매각' 조건이 붙어 있어, 기호 1부터 11까지의 모든 물건을 한 번에 매수해야 합니다. 따라서 개별 물건의 가치뿐만 아니라 전체 포트폴리오를 고려한 분석이 필수적입니다.

또한, '본 건 지상에 수목 포함 평가임'이라는 주의사항에 따라, 낙찰자는 토지 위의 자생 수목까지 모두 포함하여 인수하게 됩니다. 제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다.

(주의) 제시된 정보만으로는 상세한 등기부 현황 및 임차인 분석(미상임)은 불가능하므로, 입찰 전 반드시 등기부등본 확인 및 현장 실사를 통한 철저한 권리 분석이 필요합니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

주 물건인 영락리 448(기호 9)은 농공단지 근거리에 위치하며 농경지, 임야 등이 혼재된 지역 특성상 상업시설이 발달된 상권은 아닙니다. 주로 농업 및 임업 활동과 관련된 생활 기반 시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 생활 편의 시설 이용은 인근 대정읍 소재지 등까지 이동이 필요할 수 있습니다.

상모리 소재 주거시설(기호 1~8)은 '대정초등학교' 인근 제2종일반주거지역에 위치하여 주거 환경이 비교적 양호하며, 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 편의성은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

(혐오시설 검색 불가 알림) 보고서 작성 시점의 정보만으로 주변 혐오시설 유무를 확인할 수 없으므로, 입찰 희망자는 반드시 현장 답사 및 주변 환경 확인을 통해 이 부분을 검토해야 합니다.

1.5. 용도 및 이용현황, 토지이용계획

기호 9(영락리 448)는 인근도로 대비 다소 저지인 부정형 토지이며 현재는 '잡종지' 상태입니다.

가장 중요한 토지이용계획은 '계획관리지역'입니다. 이는 비교적 개발이 용이한 용도지역에 해당하나, 다음과 같은 다수의 보전 및 제한 구역이 복합적으로 지정되어 있어 개발 계획 시 주의가 필요합니다.

- 가축사육제한구역(전부제한)

- 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급

- 지하수자원보전3등급, 지하수자원특별관리구역

기호 10은 계획관리지역 및 생산관리지역이 혼재하며, '토지임야 및 일부 자연림' 상태입니다.

기호 11은 생산관리지역이며 '휴경지' 상태입니다.

이러한 규제 사항들 때문에 토지 개발 시 건축물의 종류, 규모, 밀도 등에 제한이 따르므로, 해당 토지 위에 개발 목적이 있다면 관련 법규(제주특별자치도 조례 등)를 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크 및 주의사항

1. 일괄매각의 리스크: 토지 3필지와 주거시설 8개호실 등 총 11개 물건을 개별 분석하여 전체 가치를 판단해야 하는 복잡성이 있습니다. 모든 물건의 가치와 권리 관계를 완벽하게 파악하기 어렵습니다.

2. 토지 이용 제한 리스크: 기호 9는 '계획관리지역'임에도 불구하고, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전/특별관리구역 등 다수의 규제에 묶여 있어 토지 개발 및 활용에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 특히 지하수자원 관련 규제는 제주도의 특성상 매우 중요합니다.

3. 맹지 리스크: 기호 9는 지적도상 맹지이며 기호 10을 경유해야 출입이 가능합니다. 추후 기호 10과의 관계가 변동될 경우 통행에 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 주거시설 정보 미비: 일괄매각에 포함된 상모리 주거시설(오피스텔, 다세대)의 전용면적, 분양면적, 임대차 현황(미상임) 등의 세부 정보가 부족합니다. 주거시설의 수익성 및 상태에 대한 추가적인 현장 확인 및 분석이 요구됩니다.

1.7. 종합 의견

본 사건은 토지(임야, 잡종지)와 수익형 주거시설(오피스텔, 다세대)이 결합된 복합적인 일괄매각 건으로, 제주도 부동산 투자에 대한 깊은 이해가 필요합니다.

주거시설(1~8호)을 통해 안정적인 임대수익을 기대할 수 있으면서, 토지(9, 10, 11호)를 통해 중장기적인 개발 또는 보전 목적의 투자를 동시에 진행할 수 있는 포트폴리오형 물건입니다.

다만, 토지(기호 9)는 계획관리지역이라는 이점에도 불구하고 강력한 환경 규제에 묶여 있어, 단순히 토목 개발을 기대하기보다는 규제 범위 내에서 활용 가능한 저밀도 개발 계획 또는 보전 가치에 대한 평가가 선행되어야 합니다.

입찰 전, 각 개별 물건의 권리 분석 및 가치 평가, 그리고 토지의 개발 가능성 분석이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 복합 투자 기회: 주거용 부동산(수익형)과 제주도 토지(개발/보전형)를 동시에 취득하여 위험을 분산시킬 수 있는 기회입니다.

2. 비교적 양호한 주거 입지: 일괄매각에 포함된 상모리 주거시설은 학교 인근의 주거지역에 위치하고 있어 임대 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

3. 계획관리지역 토지: 기호 9, 10은 계획관리지역을 포함하고 있어, 규제가 없는 다른 임야에 비해 상대적으로 활용도가 높습니다. (단, 각종 보전구역 규제 확인 필수)

4. 수목 포함 평가: 토지 지상에 자생하는 수목이 감정가에 포함되어 있으므로, 임업 관련 투자나 조경 가치 활용 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계