나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100848 [5] 부산광역시 강서구 명지동 3440-4 지봉빌딩2 3층303호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100848 [5] 부산광역시 강서구 명지동 3440-4 지봉빌딩2 3층303호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경100848
• 주소: 부산광역시 강서구 명지동 3440-4 지봉빌딩2 3층303호
• 감정가: 340,000,000원
• 최저가: 238,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

부산서부지원 경매5계 2025타경100848 | 소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3440-4 지봉빌딩2 3층303호 | 감정가: 340,000,000원 | 최저가: 238,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 부산 강서구 명지동 근린생활시설 (사무실) 임의경매

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 부산서부지원 2025타경100848 (5)이며, 매각 대상은 부산광역시 강서구 명지동 3440-4 지봉빌딩2 3층 303호 근린생활시설입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

본 물건은 현재 'KIM-TECH SOLUTION'이라는 상호의 사무실(근린생활시설)로 이용 중이며, 채권자는 대OOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건의 감정가는 340,000,000원입니다.

건물 전용면적은 109.20㎡ (약 33.04평)이며, 토지 지분면적은 231.98㎡ (약 70.17평)입니다. 건물과 토지 모두 제시외 면적은 없습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통

본 물건은 부산광역시 강서구 명지동 신명초등학교 북동측 인근에 위치하며, 명지국제신도시 상권 내에 자리하고 있습니다. 부근은 다수의 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 상업 지역입니다.

교통 상황은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 수준으로 평가됩니다.

본 물건이 속한 지봉빌딩2는 북측으로 폭 약 35m 내외, 남측으로 폭 약 15m 내외의 넓은 도로에 접하고 있어 접근성과 가시성이 양호한 상업용 건물의 부지입니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한

본 물건의 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역(부산진해경제자유구역) 등 복합적인 지역에 포함되어 있습니다. 이는 향후 개발 잠재력은 높으나 규제가 따를 수 있음을 의미합니다.

또한, 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있으며, 학교 인근으로 상대보호구역에 해당하고, 역사문화환경보존지역 및 명지신도시 일원 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용현황

건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물 중 3층 303호에 해당하며, 외벽은 화강석 붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 강화유리 창호로 건축 품질은 양호해 보입니다.

급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러, 소화전설비, 승강기 및 주차장 등의 필수 설비를 갖추고 있어 근린생활시설로 사용하기에 부족함이 없습니다.

동일 건물 내 타 호실들은 식당(현풍닭칼국수, 우에집), 주점(ORO BAR), 사무실(진영산업, 성진전장, 현풍닭칼국수 영남본부 사무실) 등 다양한 근린생활시설로 이용 중입니다. 본건(303호)은 현재 사무실 용도로 사용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 및 채권 현황

경매 구분은 부동산임의경매이며, 소유자는 허OO, 채권자는 대OOOOOOOOOO입니다.

제시된 정보만으로는 상세한 등기부등본상의 권리 관계(말소기준권리, 임차인 여부 등)를 파악할 수 없으므로, 입찰 전 반드시 등기부 및 매각물건명세서를 통해 권리 관계, 특히 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인해야 합니다. 임대차 관계는 미상으로 보고되어 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 현황

본 물건이 위치한 명지국제신도시는 부산지방법원 서부지원 및 부산지방검찰청 서부지청이 입주한 서부산 법조타운 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지(포스코 더샵 등)를 배후로 두고 있어 풍부한 잠재적 수요를 갖춘 항아리 상권의 특성을 가집니다.

다만, 명지국제신도시 및 명지오션시티 상권은 상가 공급 과잉과 주요 개발사업 지연 등으로 인해 부산 평균 공실률(8.96%)을 크게 상회하는 20%대의 높은 공실률을 보이고 있어 상권 침체가 가속화될 우려가 있습니다. 이는 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

4.2. 생활정보 및 주변시설

주변에는 신명초등학교 등 교육시설이 인접해 있으며, 명지오션시티와 에코델타시티의 중심에 위치하여 대규모 주거단지의 생활 인프라를 공유합니다. 국회도서관분관 및 강서문화예술회관 등 문화시설 조성 계획도 있어 향후 생활 편의성이 더욱 개선될 여지가 있습니다.

주변 검색 결과, 본 물건지 인근에 즉각적이고 높은 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았으며, 전반적으로 신도시의 정돈된 상업 지구 환경을 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 특이사항

5.1. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 명지신도시 상권 전반의 높은 공실률(20%대 이상)입니다. 이는 낙찰 후 임대 수익을 실현하는 데 장기적인 어려움을 초래할 수 있습니다.

또한, 본 물건은 사무실 용도로 사용 중이지만, 동일 건물에 식당과 주점이 혼재되어 있어, 업종 특성상 소음 및 환경적인 제약이 발생할 수 있습니다.

5.2. 특이사항

본 물건은 근린생활시설(사무실)로 이용 중이며, 감정평가서상 용도에 부합합니다. 임대 관계가 미상이므로, 낙찰자가 인수할 보증금 등의 권리가 있는지 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 경제자유구역 및 준주거지역이라는 점은 개발 호재와 상업적 가치를 동시에 내포하고 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 명지국제신도시 내 법조타운과 대규모 주거단지의 배후 수요를 갖춘 준주거지역 상가의 지분 물건입니다. 입지 자체의 잠재력은 우수하며, 넓은 도로에 접해 가시성도 좋습니다.

다만, 현재 명지신도시 상권 전체의 높은 공실률로 인한 리스크를 간과할 수 없습니다. 따라서, 현재 감정가(3억 4천만 원) 수준보다는 상권 리스크를 충분히 반영한 보수적인 가격으로 입찰에 참여해야 임대 수익 확보에 유리할 것으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 명지국제신도시 내 법조타운과 대규모 아파트 단지를 배후로 둔 핵심 상업 지구입니다.

개발 호재: 부산진해경제자유구역, 에코델타시티 조성, 부산 도시철도 5호선 연장 계획 등 중장기적 개발 호재가 다수 존재합니다.

용도 활용: 현재 사무실로 이용 중이며, 상업/업무시설로서 활용 범위가 넓습니다. 다만, 높은 공실률을 고려하여 임차인을 확보하기 위한 공격적인 임대 전략이 필요합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매5계