나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100848 [2] 부산광역시 강서구 명지동 3440-4 지봉빌딩2 2층202호 근린생활시설 경매
매각기일: 2025-12-23
물건 개요
나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100848 [2] 부산광역시 강서구 명지동 3440-4 지봉빌딩2 2층202호 근린생활시설 경매
- 사건번호: 2025타경100848
- 주소: 부산광역시 강서구 명지동 3440-4 지봉빌딩2 2층202호
- 감정가: 430,000,000원
- 최저가: 301,000,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 근린생활시설
부산서부지원 경매5계 2025타경100848 | 소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3440-4 지봉빌딩2 2층202호 | 감정가: 430,000,000원 | 최저가: 301,000,000원 | 용도: 근린생활시설
1. 물건 개요
1.1. 기본 정보
사건번호: 부산서부지원 2025타경100848 (2)
소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3440-4 지봉빌딩2 2층202호
용도: 근린생활시설 (현황: ORO BAR)
감정가: 430,000,000원
경매구분 및 매각대상: 부동산임의경매, 토지/건물일괄매각
소유자 및 채권자: 소유자 허OO, 채권자 대OOOOOOOOOO
1.2. 면적 정보
토지면적: 196.36㎡ (약 59.40평) (토지 지분율 19635.647999999997)
건물면적 (전유): 128.76㎡ (약 38.95평) (건물 지분율 12876)
제시외 면적: 토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡
2. 입지 조건
2.1. 위치 및 주변 환경
본건은 부산 강서구 명지동 소재 신명초등학교 북동측 인근에 위치하며, 지봉빌딩2 202호임.
주변은 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 신도시 상업지구임.
2.2. 교통 및 도로 상황
본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난함.
건물의 부지는 북측으로 폭 약 35m 내외의 대로와 남측으로 폭 약 15m 내외의 중로에 각각 접하는 양면도로 조건으로 접근성이 우수함.
2.3. 토지이용계획
준주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역(부산진해경제자유구역) 등 각종 개발계획구역 내에 위치하여 잠재력이 높은 지역임.
대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접함.
상대보호구역(학교 환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있어 특정 업종 제한이 따름.
역사문화환경보존지역 및 중점경관관리구역(명지신도시 일원)으로 지정되어 있음.
3. 권리 분석
3.1. 매각 분석
본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 임의경매 사건으로, 감정평가서상 제시외 면적은 없음.
입찰자는 건물 및 토지 전체에 대한 소유권을 취득하게 됨.
채무자 정보는 공란이나, 소유자와 채무자가 동일할 가능성이 높음.
채권자가 대OOOOOOOOOO인 것으로 보아 근저당권 등에 의한 임의경매로 추정됨.
3.2. 임대차 관계
감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 점유자 유무 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 함.
명도(인도) 과정에 대한 철저한 준비가 필요함.
4. 상권 분석
4.1. 건물의 이용 현황
본건이 소재한 지봉빌딩2는 5층 건물이며, 외벽은 화강석 붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 강화유리임.
건물은 급·배수 및 위생설비, 화재 및 소방설비(탐지, 경보, 스프링쿨러, 소화전), 승강기, 주차장 등 상업시설로서의 기본 설비를 갖추고 있음.
202호는 현재 근린생활시설(ORO BAR)로 이용 중이며, 동일 건물 내에는 식당(현풍닭칼국수, 우에집), 사무실(KIM-TECH SOLUTION 등)이 혼재되어 다양한 용도로 활용되고 있음.
4.2. 상권 특성
주변은 신명초등학교 인근의 계획된 상업 지역으로, 공동주택 거주민을 대상으로 하는 생활 밀착형 업종과 오피스 수요를 흡수하는 업종이 혼재된 상권임.
5. 생활 정보
본건은 명지동 신도시 내에 위치하며, 계획된 상업 지역이므로 기본적인 생활 편의 시설 및 인프라가 잘 갖추어져 있음.
다만, 감정평가서에 언급된 주변 시설 외의 혐오시설 등에 대한 정보는 현장 조사를 통해 확인이 필요함.
(감정평가서 요약본에는 혐오시설에 대한 언급은 없음.)
6. 잠재적 리스크
6.1. 점유 및 명도 리스크
임대관계가 '미상'이므로, 낙찰 후 점유자(임차인 또는 소유자)를 상대로 명도 절차를 진행해야 할 수 있으며, 그 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있음.
6.2. 용도 제한 및 규제 리스크
본건은 현재 'ORO BAR'로 이용되고 있으나, 소재지가 신명초등학교 인근의 '상대보호구역'에 포함되어 있어 교육환경보호에 관한 법률에 따른 특정 유해시설(예: 유흥주점 등)은 영업이 제한되거나 불가능할 수 있음.
현재의 이용 상태가 법규에 부합하는지, 또는 향후 매수인이 다른 용도로 변경 시 규제에 저촉되지 않는지 철저한 확인이 필요함.
6.3. 기타 규제
준주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 규제 및 계획에 묶여 있어, 향후 건물의 증·개축 등 개발 행위 시 관련 법규를 상세히 검토해야 함.
7. 종합 의견
본건은 부산 강서구 명지 신도시 내에 위치한 근린생활시설로서, 대로와 중로에 접하는 우수한 입지 조건을 갖추고 있음.
계획된 신도시 상권 내에 있어 향후 발전 가능성이 높으며, 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리관계가 단순하다는 장점이 있음.
다만, '상대보호구역'으로 인한 용도 제한과 현재 'BAR'라는 특수 업종 이용 상태가 가장 큰 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.
입찰 전, 현재 운영 중인 업종의 적법성 및 낙찰 후 희망 업종의 영업 가능 여부를 반드시 교육청 등을 통해 확인한 후 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직함.
8. 투자 포인트
최고의 입지: 대로와 중로를 모두 접하는 양면도로 조건 및 준주거지역 내의 상업 입지로 접근성과 가시성이 우수함.
개발 잠재력: 부산진해경제자유구역 및 명지 신도시 지구단위계획구역 내에 위치하여 미래 가치가 기대됨.
안정적인 구조: 토지와 건물의 일괄 매각 방식이므로 권리관계가 명확함.
넓은 면적: 전용면적 약 38.95평으로 비교적 넓어 다양한 근린생활시설 업종으로의 변경을 고려해 볼 수 있음 (용도 제한 사항 확인 필수).
법원 정보
부산서부지원 경매5계