나이스옥션 법원경매 서산 2024타경57215 [4] 충청남도 서산시 석남동 45-3 서산천지미가아파트 에이동 4층406호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경57215 [4] 충청남도 서산시 석남동 45-3 서산천지미가아파트 에이동 4층406호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매5계 2024타경57215 | 소재지: 충청남도 서산시 석남1로 15-16, 에이동 4층406호 (석남동,서산천지미가아파트) | 감정가: 116,000,000원 | 최저가: 81,200,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

사건번호는 서산지원 2024타경57215 (4)이며, 충청남도 서산시 석남동 45-3 서산천지미가아파트 에이동 4층406호에 위치한 아파트 물건입니다.

감정가는 116,000,000원으로 책정되었으며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

본 물건의 소유자 및 채무자는 천OOOOOOO, 채권자는 서OOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

본 건의 전용면적(건물면적)은 36.54㎡(약 11.05평)이며, 대지권(토지면적)은 21.80㎡(약 6.59평)입니다.

전용면적 36.54㎡는 서산천지미가아파트의 소형 평형(분양면적 약 48㎡, 약 14.5평대 추정)에 해당합니다.

감정평가서상 주 용도는 아파트이며, 일반건축물대장상으로는 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서산시 석남동 "서산중학교" 북서측 인근에 위치하며, 아파트, 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 환경 및 도로 상태

본 건 소재 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 사정 또한 보통 수준입니다.

대지권의 목적이 되는 토지는 북측 및 남측으로 포장도로에 접해 있습니다.

3. 감정가 및 물건 상세

3.1. 건물의 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 중 4층 406호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등이며, 창호는 새시 창호 마감입니다.

건물은 아파트(일반건축물대장상 도시형생활주택)로 이용 중이며, 기본적인 위생설비, 난방설비(개별난방), 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

아파트의 복도 유형은 복도식으로 파악됩니다.

3.2. 토지 이용 계획 및 공법 관계

본 건 토지는 대체로 부정형의 토지로서 아파트 건물의 부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합합니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가) 및 상대보호구역(해맑은유치원)에 해당되어 교육 환경 보호 관련 법률의 적용을 받습니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 대상 및 형태

본 건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건으로, 건물 전체와 그에 대한 대지권을 모두 매각하는 형태이므로 법정지상권 등의 권리상 문제 발생 가능성이 낮습니다.

4.2. 이해 관계인 분석

소유자 및 채무자가 동일인(천OOOOOOO)으로 채권자(서OOOOOO)의 임의경매 신청에 의한 강제집행 절차입니다.

말소기준권리 이하의 권리는 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높으며, 현황 조사서상 특이사항 및 주의사항이 별도로 기재되어 있지 않으므로, 일반적인 임의경매 물건으로 판단됩니다.

4.3. 특이 및 주의 사항

임대관계는 미상(알려지지 않음)으로 조사되어, 낙찰 후 임차인의 존재 및 그 대항력 유무에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

임차인이 존재하고 대항력을 갖춘 경우, 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 리스크가 발생할 수 있습니다.

5. 주변 환경 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본 건 주변은 공동주택과 더불어 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 상권의 성격을 가집니다.

생활 편의시설 이용에 불편함이 없는 보통 수준의 주위 환경으로 판단됩니다.

5.2. 생활 정보

인근에 서산중학교가 위치하고 있으며, 해맑은유치원의 상대보호구역에 해당되어 교육시설이 인접해 있습니다.

2015년에 준공된 132세대 규모의 비교적 신축급 소형 아파트로, 개별난방 방식을 사용하여 관리의 효율성이 높을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미상 리스크

가장 큰 리스크는 임대차 관계가 미상인 점입니다. 임차인이 존재한다면 보증금 인수 여부 확인을 위해 명도에 대한 철저한 준비와 대항력 유무에 대한 권리 분석이 선행되어야 합니다.

6.2. 도시형생활주택의 특성

본 건은 건축물대장상 도시형생활주택으로, 일반 아파트에 비해 용적률 및 전용면적 대비 공용면적 비율 등에서 차이가 있을 수 있으며, 이는 향후 매도 시 수요층의 인식에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

또한, 복도식 구조(아파트 관리정보)는 일부 입주자에게 선호도가 낮을 수 있습니다.

6.3. 혐오 시설 여부

인근 지역에 대한 검색 결과, 아파트 가치에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 대규모의 혐오 시설(쓰레기 소각장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 서산시 석남동 소재의 소형 도시형생활주택(아파트)으로, 양호한 주거 환경 내에 위치하며 감정가 1억대 초반의 비교적 저렴한 가격대로 접근 가능한 물건입니다.

교통 및 주위 환경이 보통 수준으로, 임대 수요가 꾸준한 소형 주거용 부동산을 찾는 투자자에게 적합해 보입니다.

7.2. 투자 포인트

최근 1인 가구 및 신혼부부 등 소형 주택 수요가 증가하는 추세에 따라, 전용면적 36.54㎡ 규모의 소형 주택은 높은 임대 수익률을 기대할 수 있는 투자 상품입니다.

2015년 준공된 9년 차 건물로, 비교적 신축의 장점을 가지며, 개별난방 방식으로 관리비 부담이 적은 편입니다.

제2종일반주거지역 내에 위치하여 향후 주거지로서의 안정적인 가치를 유지할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서산지원 경매5계