나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3038 [1] 부산광역시 중구 중앙동4가 86-1 일동미라주더마린 19층1913호 오피스텔 경매
매각기일: 2025-12-23
물건 개요
나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3038 [1] 부산광역시 중구 중앙동4가 86-1 일동미라주더마린 19층1913호 오피스텔 경매
- 사건번호: 2024타경3038
- 주소: 부산광역시 중구 충장대로13번길 22(중앙동4가), 19층1913호 (중앙동4가,일동미라주더마린)
- 감정가: 223,000,000원
- 최저가: 156,100,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 오피스텔
부산지방법원 경매5계 2024타경3038 | 소재지: 부산광역시 중구 충장대로13번길 22(중앙동4가), 19층1913호 (중앙동4가,일동미라주더마린) | 감정가: 223,000,000원 | 최저가: 156,100,000원 | 용도: 오피스텔
1. 물건 개요
1.1. 사건 기본 정보
사건번호: 부산지방법원 2024타경3038 (1)
소재지: 부산광역시 중구 중앙동4가 86-1 일동미라주더마린 19층1913호
용도: 오피스텔
감정가: 223,000,000원
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지/건물일괄매각
특이사항: 중복사건
1.2. 면적 및 구조 현황
건물면적(전용): 29.64㎡ (약 8.97평)
토지면적(지분): 3.88㎡ (약 1.17평)
건물의 구조: 철근콘크리트구조, 20층 건물 중 19층
사용승인일: 2021년 11월
이용상태: 업무시설(오피스텔)로 이용 중
2. 입지 및 주변 환경 분석
2.1. 입지조건
본건은 부산광역시 중구 중앙동4가에 위치하며, 부산 원도심의 핵심 업무 및 금융 중심지인 중앙동 지역입니다.
주변은 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집한 일반상업지역입니다.
특히 부산무역회관 북측 인근에 자리하며, 부산항 북항 재개발 구역과도 인접해 있어 향후 발전 가능성이 높은 지역입니다.
2.2. 교통상황
지하철 1호선 중앙역이 인근에 위치하여 초역세권에 준하는 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.
제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장도 다수 위치하고 있어 대중교통 이용 편의성은 최상급으로 판단됩니다.
2.3. 생활정보 및 주변 시설
주변은 상업 및 업무시설이 주를 이루고 있어, 관련 편의시설(음식점, 카페, 금융기관, 병원 등) 이용이 매우 편리합니다.
2021년 준공된 신축급 건물로 내부 설비 상태 역시 양호할 것으로 예상됩니다.
주변은 과거 인쇄 골목이었으나 현재는 상업지구로 변화 중이며, 북항 재개발 구역과 인접하여 미래 가치 상승 기대감이 존재합니다.
2.4. 혐오시설 확인
지도 서비스 및 주변 검색 결과, 본건 오피스텔 주변에는 주거 환경을 저해할 만한 대규모의 특이 혐오시설은 확인되지 않았습니다.
다만, 상업지역의 특성상 유흥 시설이나 다소 소음이 발생할 수 있는 시설은 일부 존재할 수 있으므로, 현장 방문 시 야간 시간대의 환경을 추가로 확인할 필요가 있습니다.
3. 권리분석
3.1. 경매 권리 현황
본 사건은 부동산 임의경매 사건이며, 소유자 및 채무자가 이OO로 동일하고 채권자는 공OO입니다.
매각 대상은 토지(지분)와 건물(전유)을 모두 포함하는 일괄매각이므로, 토지 지분 부족이나 건물 철거 등의 복잡한 권리 문제는 없을 것으로 보입니다.
'중복사건' 특이사항이 있으나, 이는 여러 채권자가 경매를 신청하여 절차가 중복된 것을 의미하며, 매수인이 취득하는 권리 자체에는 영향이 없습니다.
3.2. 주의사항
감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다.
이는 현 소유자 또는 점유자를 정확히 파악하기 어려움을 의미하며, 낙찰자는 반드시 현장 조사를 통해 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인해야 합니다.
만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면, 그 임차인의 보증금 일부 또는 전부를 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.
낙찰 후 명도 진행 시 소유자(채무자) 외의 다른 점유자가 있을 경우 명도 난이도가 상승할 수 있습니다.
4. 잠재적 리스크
4.1. 주요 리스크
가장 큰 리스크는 앞서 언급된 '임대관계 미상'으로 인한 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 입찰 전 정확한 임차인 현황 파악을 위한 조사가 필수적입니다.
본건이 방화지구 및 철도보호지구 등의 용도 지구 내에 포함되어 있어, 향후 증축이나 재건축 시 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.
소형 오피스텔의 특성상 주거용이 아닌 업무용으로 사용될 경우 주택수에 포함되지 않을 수 있으나, 현 이용 상태(오피스텔) 및 임대 목적에 따라 세금 문제가 달라질 수 있으므로 투자 목적에 맞는 세무 상담이 필요합니다.
4.2. 시장 리스크
최근 오피스텔 시장의 변동성과 금리 인상 추세를 고려할 때, 감정가 대비 주변 시세 및 급매가를 면밀히 분석하여 보수적인 입찰가를 산정해야 합니다.
5. 종합 의견 및 투자 포인트
5.1. 종합 의견
부산 중구 중앙동 핵심 입지에 위치한 신축급 오피스텔로, 매우 우수한 교통 접근성(지하철 중앙역 인근)과 탄탄한 업무 배후 수요를 갖추고 있습니다.
토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계는 비교적 단순하나, '임대관계 미상'에 따른 점유 관계 확인이 투자 성패의 핵심이 될 것입니다.
적절한 현장 조사와 권리 분석을 통해 예상 명도 비용과 시간을 산출하고 입찰가를 결정한다면, 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.
5.2. 투자 포인트
최고의 입지: 부산 원도심의 중심 상업지역이자 초역세권(중앙역 인근) 입지.
신축급 건물: 2021년 준공된 건물로 상품성이 뛰어나며 임차인 선호도가 높음.
풍부한 임대 수요: 주변 금융, 업무 시설 종사자들을 대상으로 한 꾸준한 임대 수요 확보 가능.
북항 재개발 수혜: 북항 재개발 지역과 인접하여 장기적인 가치 상승 잠재력 보유.
법원 정보
부산지방법원 경매5계