나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3038 [1] 부산광역시 중구 중앙동4가 86-1 일동미라주더마린 19층1913호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동4가 소재 부산무역회관 북측 인근에 위치하는 일동미라주
더마린 19층 1913호로서, 동 단지는 1개동 업무시설(오피스텔 304개호)로 구성되어 있으며,
주변은 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철1호선(중앙역)이 위치하고 있어 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 19층 1913호(전유면적 29.64㎡)로서,
(사용승인일: 2021년 11월)
외 벽: 치장석 붙임, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 시스템 창호 등

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지만 대체로 평탄하고 사다리형에 유사한 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경3038 (1)

소재지: 부산광역시 중구 중앙동4가 86-1 일동미라주더마린 19층1913호

용도: 오피스텔

감정가: 223,000,000원

토지면적: 3.88㎡ (약 1.17평)

건물면적: 29.64㎡ (약 8.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 공OO

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인

주의사항: 임차인 보증금 인수 여부 확인 필수

특수물건정보: 중복사건, 대항력있는임차인

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동4가 소재 부산무역회관 북측 인근에 위치합니다. 단지는 1개동 업무시설(오피스텔 304개호)로 구성되어 있으며, 주변은 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 중앙역이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 19층 1913호(전유면적 29.64㎡)입니다. 사용승인일은 2021년 11월입니다.

외벽은 치장석 붙임, 모르타르 위 페인팅 등이며, 내벽은 벽지마감, 타일붙임 등입니다. 창호는 시스템 창호 등으로 구성되어 있습니다.

이용상태

현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 중점경관관리구역입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 1월 23일 접수된 공민성 앞으로 된 근저당권(을3)이며, 채권금액은 22,000,000원입니다.

소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

- 갑5 가압류 (하나캐피탈, 2024-02-20)

- 갑6 임의경매 (공민성, 2024-06-13)

인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

- 을4 주택임차권 (이혜빈, 보증금 163,000,000원, 전입일 2022.1.28, 확정일자 2022.1.12)

임차인 이혜빈은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 163,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-28

* 확정일자: 2022-01-12

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 전액 인수 가능성 있음

4. 상권분석

본건이 위치한 중구 중앙동4가는 부산의 중심 업무지구 중 하나로, 주변에 다수의 오피스 빌딩, 금융기관, 상업시설이 밀집해 있습니다. 부산항과 가까워 물류 및 무역 관련 시설도 발달해 있으며, 교통의 요지로 유동인구가 풍부한 지역입니다. 일동미라주더마린은 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 현대적인 편의시설을 갖추고 있어 지역 내에서 선호도가 높을 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

본건 주변에는 다양한 근린생활시설, 금융기관, 관공서 등이 있어 생활 편의성이 높습니다. 대형 쇼핑몰이나 병원 등은 차량 이동을 통해 접근 가능합니다.

주변 교통

지하철 1호선 중앙역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 부산 시내 각지로 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건

동일 물건에 대한 여러 건의 경매 사건이 진행될 수 있어, 사건의 진행 상황 및 절차를 면밀히 파악해야 합니다.

대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 보증금 163,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 상당한 추가 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 중구의 핵심 상업지구에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 교통 접근성이 뛰어나고 주변 편의시설 이용이 편리합니다. 그러나 163,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 하는 부담이 있어, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 경매 절차상 예상되는 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)과 현재 시세 및 향후 임대/매매 가치를 면밀히 비교 분석하여 수익성을 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신식 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하고 현대적인 설비를 갖추고 있습니다.

* 탁월한 입지: 부산의 중심 업무지구에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 편리한 교통: 지하철역 및 버스정류장 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔 거래가는 85,000,000원부터 130,000,000원까지 다양하게 나타났습니다 (2026년 거래 기준). 본건의 전용면적(29.64㎡)을 기준으로 환산 시, 현재 시세는 약 125,000,000원에서 154,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 223,000,000원으로 책정되었으나, 최근 거래 사례에 비하면 높은 편입니다.

가장 중요한 고려사항은 163,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담입니다. 이 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 추가로 인수해야 합니다.

따라서, 예상 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 물건의 적정 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 말소기준권리보다 선순위인 권리(근저당 22,000,000원 외 가압류, 임의경매 등 총 약 78,372,720원)가 매각으로 소멸됩니다.

본건의 예상 시장 가치(약 140,000,000원)를 고려할 때, 163,000,000원의 임차인 보증금 인수 부담은 상당한 투자 위험을 내포합니다.

이러한 점을 감안하여, 선순위 권리를 정리하는 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 80,000,000원

주의사항: 상기 입찰가는 선순위 권리 소멸을 위한 최소한의 금액으로, 총 매수 비용(입찰가 80,000,000원 + 인수 보증금 163,000,000원 = 243,000,000원)이 본건의 추정 시장 가치(약 140,000,000원)를 크게 상회하므로, 투자는 매우 신중하게 검토되어야 합니다. 추가적인 임대차 계약 조건 확인 및 법률 전문가와 상담을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.