나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5935 [1] 부산광역시 금정구 청룡동 632-1 세광포유빌주건축물 1동 2층202호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5935 [1] 부산광역시 금정구 청룡동 632-1 세광포유빌주건축물 1동 2층202호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매5계 2024타경5935 | 소재지: 부산광역시 금정구 놀이마당로 39, 1동 2층202호 (청룡동,세광포유빌주건축물) | 감정가: 157,000,000원 | 최저가: 109,900,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 부산지방법원 2024타경5935 (1) 청룡동 오피스텔

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

본 보고서는 부산지방법원 2024타경5935호의 경매 물건 중 일련번호 (1)인 부산광역시 금정구 청룡동 오피스텔에 대한 분석 자료입니다. 본 경매 사건은 부동산 강제경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

사건번호: 부산지방법원 2024타경5935 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 청룡동 632-1 세광포유빌 주건축물 1동 2층 202호

용도: 주거용 오피스텔

감정가: 157,000,000원

1.2. 면적 및 구조 현황

본건은 오피스텔(일련번호 1)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층 지상6층 건물 내 2층에 위치합니다.

토지면적: $32.52\text{m}^2$ (약 9.84평)

건물면적 (전용): $61.92\text{m}^2$ (약 18.73평)

건물구조: 외벽은 화강석 붙임, 창호는 샷시이중창 구조입니다.

설비내역: 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리 관계 및 특이 사항

경매구분: 부동산 강제경매 (채권자: 우OO)

소유자/채무자: 차OOOOOOOOOOO (동일인)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 임대관계는 현재 미상인 것으로 확인됩니다. (임차인 유무 및 대항력 확인 필요)

특이사항: 본 사건번호(2024타경5935)에는 일련번호 (2) 아파트 물건(구서동)이 함께 포함된 복수 물건 사건입니다. 다만, 본 보고서는 일련번호 (1) 오피스텔 물건에 대해서만 분석하였습니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 지하철도 1호선 "범어사역" 북서측 근거리에 위치하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 시내 접근이 용이하여, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 주변 환경 및 토지 이용 계획

주위는 다세대주택 및 연립주택, 임야, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다.

토지는 남동하향의 완경사지대 내 사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 북측으로 약 7미터, 남서측으로 약 12미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역에 해당하며, 도로(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중점경관관리구역입니다. 주거 환경으로서의 용적률 및 높이 제한 기준을 따릅니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 형태

본 경매는 '부동산 강제경매'로 채무자가 채무를 변제하지 못하여 채권자가 강제적으로 경매를 신청한 사건입니다.

소유자와 채무자가 동일인이므로 명도 저항이 상대적으로 적을 가능성이 있으나, 소유자에 대한 명도 절차는 필수적으로 고려해야 합니다.

토지 및 건물이 일괄 매각 대상이므로, 토지 또는 건물에 대한 별도의 법정지상권 문제나 대지권 미등기 등의 리스크는 없을 것으로 보입니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현장 방문 및 매각물건명세서 확인을 통해 선순위 임차인의 존재 유무 및 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 그 보증금은 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

4. 상권 및 주변 환경 분석

4.1. 상권 현황

주변은 지하철역 인근의 주거 밀집 지역 특성상, 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설들이 형성되어 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 주거 편의시설 위주의 상권으로 보이며, 투자 관점에서 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있는 배후 주거지 역할을 수행합니다.

4.2. 생활 편의 및 교육 환경

지하철 1호선 범어사역이 인접해 있어 대중교통을 이용한 부산 시내 주요 지역 접근이 용이합니다.

주위에 다세대 및 연립주택이 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의 시설(소형 마트, 식당, 병의원 등)은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

(검색 결과상 특정 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 입찰 전, 현장 조사를 통해 유해 시설 존재 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다.)

5. 잠재적 리스크

5.1. 입지 및 지형 리스크

본건 토지는 '남동하향의 완경사지대' 내에 위치하므로, 건물의 접근성 및 주차 편의성 측면에서 약간의 제약이 있을 수 있습니다.

5.2. 권리 및 이용 상태 리스크

'임대관계 미상'은 가장 큰 권리적 리스크입니다. 선순위 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 예상치 못한 추가 인수금액이 발생할 수 있습니다.

용도는 오피스텔이나, 현재 '주거용 오피스텔'로 이용 중이므로, 주택 수 산정 및 세금 관련 문제에 대해 면밀한 검토가 필요합니다.

6. 종합 의견

본 오피스텔은 부산지하철 1호선 범어사역 인근에 위치하여 교통 편의성이 양호한 제2종일반주거지역 내 주거용 오피스텔입니다. 토지/건물 일괄매각으로 권리 관계가 비교적 단순하며, 소유자가 곧 채무자라는 점에서 명도 난이도가 낮을 가능성이 있습니다. 주변의 주거 밀집 지역 특성상 안정적인 임대 수요는 기대할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 안정적인 수요층 확보

지하철역 접근성이 양호하여, 직장인 및 1~2인 가구 중심의 주거용 오피스텔 수요를 확보하기에 유리합니다.

7.2. 주거 환경의 쾌적성

주거 밀집 지역에 위치하며, 감정평가서상 건물 상태 및 설비 내역이 양호한 것으로 보아 투자 후 유지보수 비용에 대한 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

7.3. 제2종일반주거지역의 희소성

제2종일반주거지역 내에 위치하여 향후 주변 개발 환경 변화에 따른 가치 상승 여력도 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매5계