나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65913 [1] 부산광역시 금정구 장전동 504 아인빌 101동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 "장전중학교" 서측 인근에 위치하며 부근은 서측으로 임야지대와 인접한 대체로 남동향의 완경사 지대로 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/평슬라브지붕 지하2층/지상5층 건물로서,
(사용승인일:2015.09.30.)
외벽: 드라이비트 등,
창호: 하이샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스설비, 기본적인 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 주거용(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 7미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)
제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

(2)
제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 집합건물등기사항전부증명서상 주택임차권등기 되어 있음.
기 타: 없 음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 박지현)로부터 2026.03.19.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경65913 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

감정가: 81,000,000원

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 부산광역시 금정구 장전동 504 아인빌 101동 4층402호

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 및 토지 현황

토지면적: 21.22㎡ (약 6.42평)

건물면적: 35.83㎡ (약 10.84평)

토지지분: 21.22㎡ (약 6.42평)

건물지분: 35.83㎡ (약 10.84평)

사용승인일: 2015.09.30.

구조: 철근콘크리트구조/평슬라브지붕 지하2층/지상5층 건물

1.4. 감정가

감정가: 81,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 "장전중학교" 서측 인근에 위치하며, 서측으로는 임야지대와 인접한 대체로 남동향의 완경사 지대에 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 지역 분석 (토지이용계획)

본 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(학교환경위생정화구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

집합건물 등기사항전부증명서 상 주택임차권 등기가 확인됩니다.

등기부채권 총액: 80,000,000원 (주택임차권 박지현)

말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 등기 (2024.11.25.)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 박

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2022-01-21

* 확정일자: 2022-01-24

* 배당신고일자: 2024-02-02

* 대항력: 없음 (제공된 임차인 현황 상)

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026.03.19.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

임차인 박 의 주택임차권은 말소 대상이나, HUG의 확약서 제출로 인해 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

3.4. 채권자 정보

본 건의 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

본건이 속한 "아인빌"은 2015년 9월 사용승인된 도시형생활주택으로, 총 5층 건물이며, 해당 물건은 4층에 위치합니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

인근 유사 주거시설의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 부산광역시 금정구 장전동 157-4번지 동일맨션 (1984년 건축, 82.35㎡): 2026년 2월 19일, 134,000,000원

* 부산광역시 금정구 장전동 610-4번지 초원빌라 (2001년 건축, 73.23㎡): 2026년 2월 19일, 205,000,000원

* 부산광역시 금정구 장전동 505-33번지 다솔빌라 (1997년 건축, 118.48㎡): 2026년 2월 12일, 158,000,000원

4.3. 시세 분석 (예상 입찰가 산정 기초)

감정가는 81,000,000원으로, 본건의 전용면적 35.83㎡ (약 10.84평) 당 가격은 약 2,260,000원/㎡입니다.

비교 사례들을 보면, ㎡당 가격은 약 133만원에서 280만원 사이로 형성되어 있습니다.

본건 "아인빌"은 2015년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 감정가는 시장 가격 범위 내에서 합리적으로 산정된 것으로 판단됩니다. 특히 2001년식 초원빌라의 ㎡당 가격(약 280만원)과 비교할 때, 본건의 감정가(약 226만원)는 향후 상승 가능성도 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건은 장전동의 주거지역에 위치하여 통상적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

도보 거리에 장전중학교가 위치하며, 주변 지역은 학교 환경위생 정화구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본건은 임야와 인접한 조용한 주거지역에 위치합니다. 주변에 대규모 공업단지나 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 박 의 경우, 대항력은 없으나 보증금 80,000,000원이 존재합니다. 그러나 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원으로 분석됩니다. 이는 매수인의 금전적 부담을 덜어주는 긍정적 요소이나, 임차인과의 명도 절차 진행 시 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 권리관계 리스크

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. 해당 물건의 등기부등본 상 지상권 설정 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

제공된 정보만으로는 파악하기 어려운 하자(예: 건물 노후, 누수, 불법 건축물 등)가 존재할 수 있습니다. 현장 방문을 통한 면밀한 점검이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 금정구 장전동의 신축급 도시형생활주택으로, 비교적 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 임차인 관련 리스크가 HUG의 확약서 제출로 인해 해소되어, 매수인의 인수 부담이 없는 점이 큰 장점입니다. 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이하며, 교육 환경 또한 양호합니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 확인만 이루어진다면, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2015년 준공)인 도시형생활주택으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인 문제 및 보증금 인수 부담이 HUG 확약서로 해소되어 명도 및 금전적 리스크가 최소화되었습니다.

* 감정가 및 최근 실거래가를 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

* 장전동 일대의 주거 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 81,000,000원이며, 임차인 관련 인수 부담이 0원인 점, 신축 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

최근 유사 물건의 거래 사례 및 감정가를 바탕으로, 81,000,000원에서 85,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.