나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65913 [1] 부산광역시 금정구 장전동 504 아인빌 101동 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65913 [1] 부산광역시 금정구 장전동 504 아인빌 101동 4층402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매5계 2024타경65913 | 소재지: 부산광역시 금정구 금샘로17번안길 21, 101동 4층402호 (장전동,아인빌) | 감정가: 81,000,000원 | 최저가: 56,700,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 부산지방법원 2024타경65913 (1)이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 금정구 장전동 504 아인빌 101동 4층402호에 위치한 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

감정가는 81,000,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

본 건의 토지 면적은 21.22㎡ (약 6.42평)이며, 건물 전용 면적은 35.83㎡ (약 10.84평)입니다. 다세대주택 특성상 별도의 분양 면적은 표기하지 않습니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 2층/지상 5층 건물 중 4층 402호이며, 사용승인일은 2015년 9월 30일로 비교적 신축에 가까운 건물입니다.

2. 입지 및 환경 분석 (Site Analysis)

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 "장전중학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역입니다. 대체로 남동향의 완경사 지대에 해당하며, 서측으로는 임야 지대와 인접하여 주거 쾌적성이 높을 것으로 예상됩니다. 토지는 2필지 일단의 부정형 토지로, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 장전동 일대는 부산지하철 1호선 장전역이나 부산대학교가 위치하고 있어, 도보나 대중교통으로 해당 중심 상권 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로 및 제한상태

동측으로 노폭 약 7미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입에 용이합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)으로 지정되어 있어 주거환경에 유해한 시설의 입점이 제한됩니다.

3. 권리 분석 (Legal Analysis)

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

본 사건은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소유자는 김OO이며, 채무자는 공란으로 표시되어 있습니다. 강제경매의 특성상 집행권원에 기한 청구 금액을 확인하여야 합니다.

3.2. 특이사항 및 임차인 현황

집합건물등기사항전부증명서상 **주택임차권등기가 되어 있음**이 특이사항으로 확인됩니다. 이는 임차인이 법원에 주택임차권등기명령을 신청하여 등기한 것으로, 임차인의 대항력 및 우선변제권 확보 여부를 면밀히 분석해야 합니다. 입찰자는 해당 임차권등기가 말소기준권리보다 선순위인지, 확정일자 및 배당요구 현황을 확인하여 낙찰 후 인수할 보증금이 발생할 가능성을 반드시 검토해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보 (Commercial & Living Environment)

4.1. 상권 및 편의시설

본건은 장전중학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 도보 거리에 기본적인 근린생활시설(슈퍼, 식당, 카페 등)은 갖춰져 있을 것으로 보입니다. 금정구 장전동은 부산대학교를 중심으로 상권이 발달해 있어, 대형 마트 및 병원 등의 주요 편의시설은 대학가 상권과 연계하여 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 환경 및 혐오시설

주변이 공동주택 및 단독주택이 혼재된 일반 주거지역이므로 조용한 주거 환경이 조성되어 있습니다. 특히 상대보호구역(학교환경위생정화구역)으로 지정되어 있어, 대규모 상업적 혐오시설(유흥업소, 폐기물 처리시설 등)은 부재할 것으로 판단됩니다. 단, 서측 임야 지대에 인접한 점을 고려하여 벌레 등의 발생 여부는 현장 조사가 필요합니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견 (Potential Risks and General Review)

5.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 **주택임차권등기**의 존재입니다. 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 발생할 경우 투자 수익률에 치명적인 영향을 미치므로, 반드시 매각물건명세서 및 법원 문건을 통해 임차인의 진정한 권리 관계(선순위 여부, 배당 여부)를 파악해야 합니다. 또한, 도시형생활주택은 일반 아파트 대비 환금성(매매 용이성)이 다소 낮을 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

5.2. 종합 의견

본건은 2015년에 건축된 비교적 신축의 소형 도시형생활주택으로, 주택 실수요층 및 소액 투자자에게 적합한 물건입니다. 장전동의 주거 입지적 장점과 저층 빌라 대비 선호도가 높은 다세대주택이라는 점이 긍정적입니다. 감정가 81,000,000원은 주변 시세 대비 적정성을 판단하여 입찰가격을 결정해야 하며, 권리분석(임차권등기)이 선행되어야 합니다.

6. 투자 포인트 (Investment Points)

최고의 입지: 부산대학교 상권과 인접하여 임차 수요가 비교적 풍부할 것으로 예상되는 주거지역에 위치하고 있습니다.

소형 주택의 장점: 전용면적 35.83㎡ (약 10.84평)로 1인 또는 신혼부부 등 소형 가구에 적합하며, 소액으로 투자 가능한 매력이 있습니다.

신축급 컨디션: 2015년 사용승인 건물로, 향후 몇 년간 큰 수리 비용 부담이 적을 것으로 보입니다.

법원 정보

부산지방법원 경매5계