나이스옥션 법원경매 홍성 2023타경15175 [2] 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 247-17 1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2023타경15175 [2] 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 247-17 1동 3층302호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2023타경15175
• 주소: 충청남도 예산군 예산읍 신례원로 222-3, 3층302호 (1동)
• 감정가: 116,000,000원
• 최저가: 81,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

홍성지원 경매5계 2023타경15175 | 소재지: 충청남도 예산군 예산읍 신례원로 222-3, 3층302호 (1동) | 감정가: 116,000,000원 | 최저가: 81,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 홍성지원 2023타경15175 (2)이며, 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 247-17 1동 3층 302호에 위치한 다세대주택 물건입니다.

감정가는 116,000,000원으로 책정되었습니다.

토지면적은 36.88㎡ (약 11.16평), 건물면적은 전용 58.76㎡ (약 17.77평)으로 확인되며, 토지/건물 일괄 매각 대상입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 제3층에 해당합니다.

1.2. 경매 정보 및 특이 사항

본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 채무자와 소유자는 동일인(정OOOOOOOOOOOOO)으로 파악됩니다.

가장 중요한 주의사항으로 '별도등기 있음'이 확인되어 권리분석 시 특별한 주의가 필요합니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 소재 '신례원역' 북서측 인근에 위치합니다. 역세권 접근성이 양호한 편입니다.

주위는 단독주택, 근린생활시설, 그리고 농경지가 혼재된 지대로서, 주거 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성도 보통 수준입니다.

도로 상태는 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로를 통해 단지 내 도로와 연계되어 접근성이 확보되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

토지이용계획상 도시지역 내 '준주거지역'에 해당하며, 이는 주거와 상업 기능의 보완이 가능한 지역으로 용도 측면에서 비교적 우수합니다.

제한사항으로는 방화지구 및 소로2류(폭 8m-10m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역(전부제한지역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유 관계 및 매각 구분

소유자와 채무자가 동일하여 내부적인 복잡성은 적을 것으로 보이나, 강제경매(채권자: 이OO)라는 점에서 채무 관계가 복잡하거나 규모가 클 가능성이 있습니다.

매각 대상은 토지 및 건물이 일괄 매각되므로, 낙찰 후 건물 철거나 지분 문제가 발생할 소지는 없습니다.

3.2. 특이 사항 집중 분석 (별도등기)

가장 큰 권리적 리스크는 '별도등기 있음'입니다.

이는 집합건물의 토지 또는 건물 중 어느 한쪽에만 설정된 권리(예: 토지 별도 저당권)가 존재한다는 의미로, 매각으로 소멸하지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리일 수 있습니다.

최저가 입찰 전 반드시 등기부등본을 열람하여 별도등기의 종류, 내용 및 소멸 여부를 면밀히 분석하는 작업이 필수적입니다. 이 권리에 따라 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건이 다세대주택임을 감안할 때, 상업적 투자 가치보다는 주거 편의성에 초점을 맞추어야 합니다. 준주거지역에 위치하고 역 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 소비 활동에는 지장이 없을 것으로 판단됩니다.

4.2. 건물 이용 상태 및 구조

현재 '다세대주택'으로 이용 중이며, 건물의 구조는 철근콘크리트구조로 내구성에 문제가 없을 것으로 보입니다.

외벽은 세멘몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호 마감으로 일반적인 다세대주택의 상태입니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 권리적 리스크 (최대 리스크)

앞서 언급된 '별도등기 있음'이 최대 리스크입니다. 별도등기 내용을 확인하지 않고 입찰할 경우, 예상치 못한 인수 권리로 인해 막대한 손실을 볼 수 있습니다. 반드시 등기부등본 확인 후 말소 기준 권리 분석이 선행되어야 합니다.

5.2. 환경적 리스크

감정평가서 상에는 특별한 혐오시설에 대한 언급이 없으며, 현재 정보로도 주변에 명확한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 주변에 농경지가 혼재된 지대이므로 현장 방문을 통해 소음, 냄새, 일조권 등 미시적 환경 요소를 직접 확인해야 합니다.

5.3. 임대차 관계

감정평가서 요약에 임대 관계에 대한 정보가 없으므로, 정확한 임대차 관계(대항력 있는 임차인의 존재 여부)를 파악하기 위한 명도 대상 및 추가 보증금 부담 여부를 확인해야 합니다. 이는 명도 난이도와 직결됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 신례원역 인근의 준주거지역에 위치하여 입지적 장점을 가지는 다세대주택입니다. 안정적인 주거 용도와 함께 토지 이용의 잠재력도 있습니다.

그러나 '별도등기 있음'이라는 치명적인 권리적 리스크를 안고 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석(특히 별도등기 내용과 말소 기준 권리 확인)이 이루어져야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 신례원역 북서측 인근에 위치하며, 준주거지역이라는 용도적 우수성으로 인해 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

토지 효율성: 토지면적 36.88㎡ (약 11.16평)에 준주거지역이므로, 향후 개발압력이 발생할 경우 토지 지분의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

저평가 가능성: '별도등기'로 인해 입찰자들이 소극적일 경우, 예상보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있어 권리 분석에 자신 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

홍성지원 경매5계