나이스옥션 법원경매 평택 2024타경55328 [1] 경기도 평택시 청북읍 어연리 893-3 1동 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하일 · 평가일 2024.12.17

건물감정평가요항표

건물의 구조

-. 1동 :
일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 2층의 건물로서
외벽 : 판넬 등 마감.
내벽 : 판넬, 인테리어 등 마감.
창호 : 샤시창호임.(사용승인일 : 2022.01.24)
-. 2동, 3동 :
일반철골구조 경사지붕 단층의 건물로서
외벽 : 판넬 등 마감.
내벽 : 판넬 등 마감.
창호 : 샤시창호임.(사용승인일 : 공히 2022.01.24)

이용상태

-.1동 : 공장(사무실) 등으로,
-.2동, 3동 : 공장 등으로 각각 이용 중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비 등이 설비되어 있음.

부합물 및 종물

-. 제시외 물건 담장, 자바라, 마당포장 등이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

· 임대관계는 미상임.
· 부합물의 소유관계를 확인하시기 바랍니다.
· 부합물 등에 대하여는 목측 및 도면에 의한 개략적인 면적, 길이 등을 산정하였으므로
경매진행에 참고 바람.
· 본건 건물 중 일부는 보수 등의 관계로 비용이 발생할 수 있으므로 경매진행에 참고 바람.
· 단전, 단수 등의 관계를 확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 건물만의 매각임.
제시외 중 콘테이너, 정자 각 1동은 감정평가에서 제외함.
목록2,3 지상에 철골구조 천막시설은 붕괴되어 방치되어 있고 감정평가에서 제외함.
일괄매각. 현황 공실로 토지를 제외한 건물만의 매각임.
2026. 5. 7.자 경기주택도시공사에서 제출된 공문에 따르면 해당 토지는 외국인투자기업 전용임대대단지로 일정한 자격을 갖춘 외국인투자기업만이 입주 가능함, 매수 희망자는 경기도보 경기도 고시 제2024-28호 어연한산일반산업단지 고시"등을 숙지할 것

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

* 사건번호: 평택지원 2024타경55328 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 청북읍 어연리 893-3 1동

* 용도: 공장

* 감정가: 4,597,419,400원

* 토지 면적: 0㎡ (토지 제외 매각)

* 토지 지분: 0㎡

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 총 3619.40㎡ (약 1094.9평)

* 1동: 688.4㎡ (약 208.2평)

* 2동: 1496㎡ (약 452.7평)

* 3동: 1435㎡ (약 434.0평)

* 건물 지분: 3619.4㎡

* 건물 제시외 면적: 5300.00㎡ (감정평가 제외 항목 존재)

* 매각 대상: 건물만 매각 (제시외 건물 포함, 단 콘테이너, 정자 1동 및 붕괴된 천막시설 제외)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (추정, 등기부 내역 기반)

1.2. 건물 구조 및 이용 상태

* 1동: 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물. 외벽 판넬 등 마감, 내벽 판넬/인테리어 마감, 샤시 창호. 사용승인일 2022년 1월 24일. 공장(사무실) 등으로 이용.

* 2동, 3동: 일반철골구조 경사지붕 단층 건물. 외벽 판넬 등 마감, 내벽 판넬 마감, 샤시 창호. 사용승인일 2022년 1월 24일. 공장 등으로 이용.

* 설비 내역: 기본적인 급배수, 위생, 화재 탐지 설비 등.

* 부합물 및 종물: 담장, 자바라, 마당포장 등이 소재함.

1.3. 입지조건

* 해당 물건은 경기도 평택시 청북읍 어연리에 위치하며, 어연한산 일반산업단지 내에 소재합니다.

* 공장 및 관련 산업 시설이 밀집한 지역입니다.

* 토지 관련 중대 사항: 해당 토지는 외국인투자기업 전용임대대단지로, 일정한 자격을 갖춘 외국인투자기업만이 입주 가능합니다. 매수 희망자는 반드시 경기도 고시 제2024-28호 (어연한산일반산업단지 고시) 등을 숙지해야 합니다.

1.4. 권리분석

* 토지 등기부 요약:

* 경기지방공사, 경기도 외 1명 소유권 보존 및 이전 등기 확인.

* 건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2022년 2월 8일 중소기업은행 근저당권 (2,868,000,000원).

* 이후 다수의 가압류, 압류가 등기되어 있으나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. (을1, 을2 근저당권, 갑1~갑23 채권 등)

* 건물 등기부채권 총액: 7,298,833,373원. 이는 본건 감정가보다 약 1.6배 높은 금액입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상입니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 명도 및 계약 관계 확인에 각별한 주의가 필요합니다.

1.5. 상권분석

* 본 물건은 일반산업단지 내에 위치한 공장으로, 주변은 유사한 산업 시설 및 물류 창고 등으로 형성된 산업 지구입니다.

* 직접적인 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있으나, 산업단지 자체의 배후 수요 및 관련 업종의 집적 효과를 기대할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

* 산업단지 내 위치하여, 주변 주거 및 편의 시설은 제한적일 수 있습니다.

* 교통 접근성은 주요 도로망을 통해 산업단지 내 이동 및 광역 도로망 연결이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 건물만 매각: 본건은 토지는 매각 대상에서 제외되며, 건물만 매각됩니다. 따라서 토지 사용에 대한 별도 협의 또는 제약이 발생할 수 있습니다.

* 토지 사용 제한: 해당 토지는 외국인투자기업 전용임대대단지로 지정되어 있어, 일정 자격을 갖춘 외국인투자기업만이 입주 가능합니다. 일반 개인이나 국내 기업의 매수 및 이용에 중대한 제약이 따릅니다.

* 감정평가 제외 항목: 제시외 콘테이너, 정자 각 1동 및 목록2, 3 지상에 붕괴되어 방치된 철골구조 천막시설은 감정평가에서 제외되었습니다. 이 부분은 낙찰 후 인수 시 철거 또는 정비 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 보수 필요성: "본건 건물 중 일부는 보수 등의 관계로 비용이 발생할 수 있습니다." 라는 문구가 있어, 실제 건물 상태에 따라 추가적인 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 설비 상태 미확인: "단전, 단수 등의 관계를 확인하시기 바람." 이라는 안내에 따라, 현재 전력 및 수도 공급 상태에 대한 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 보증금 합계가 0원이고 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 평택시 어연한산 일반산업단지 내에 위치한 신축 공장 건물(2022년 사용승인)로, 총 연면적 3619.40㎡(약 1094.9평)에 달합니다.

* 건물 자체는 비교적 최신 시설을 갖추고 있으나, 본 건의 가장 큰 특징이자 리스크는 토지 제외 '건물만 매각'이며, 특히 토지가 '외국인투자기업 전용'으로 지정되어 있다는 점입니다. 이는 일반적인 투자자에게는 매우 큰 제약 조건으로 작용합니다.

* 또한, 감정가에서 제외된 제시외 시설물 존재, 건물 보수 필요성, 임대 관계 미상 등 추가적인 고려 사항이 많습니다.

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되지만, 총 채권액이 감정가를 상회하는 점과 명시된 토지 사용 제한이라는 특수한 상황을 감안할 때, 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년에 사용 승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 산업단지 입지: 평택시 일반산업단지 내 위치하여 산업 시설로서의 기본적인 입지 조건은 양호합니다.

* (특수 고려사항) 외국인투자기업으로서 입주 자격을 갖춘 경우, 토지 사용 제한 조건이 오히려 특정 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

* 감정가: 4,597,419,400원

* 본 물건은 건물만 매각 대상이며, 토지 사용이 외국인투자기업으로 제한된다는 중대한 제약이 있습니다. 또한, 감정평가에서 제외된 제시외 건물 및 시설물로 인한 추가 비용 발생 가능성, 임대 관계 미상으로 인한 명도 부담 등이 존재합니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필수적입니다.

* 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 잠정적인 고려 범위로 제안합니다.

* 따라서, 3,218,000,000원 ~ 3,678,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

* 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰 희망자는 반드시 현장 조사를 통해 건물 상태, 토지 이용 조건, 주변 시세 등을 면밀히 분석하고 법률 전문가와 상담하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.