나이스옥션 법원경매 평택 2024타경55328 [1] 경기도 평택시 청북읍 어연리 893-3 1동 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2024타경55328 [1] 경기도 평택시 청북읍 어연리 893-3 1동 공장 경매

• 사건번호: 2024타경55328
• 주소: 경기도 평택시 청북읍 청북산단로 47-8 (1동)
• 감정가: 4,597,419,400원
• 최저가: 3,218,193,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 공장

평택지원 경매6계 2024타경55328 | 소재지: 경기도 평택시 청북읍 청북산단로 47-8 (1동) | 감정가: 4,597,419,400원 | 최저가: 3,218,193,000원 | 용도: 공장

1. 물건 보고서: 경기도 평택시 청북읍 어연리 공장 (건물만 매각)

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 평택지원 2024타경55328 (1)

소재지: 경기도 평택시 청북읍 어연리 893-3 1동 외

용도: 공장 (사무실 및 공장 등으로 이용 중)

감정가: 4,597,419,400원

건물면적: 3,619.40㎡ (약 1,094.97평)

제시외 건물면적: 5,300.00㎡ (약 1,603.25평)

총 면적 (건물 + 제시외): 8,919.40㎡ (약 2,698.22평)

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채권자: 주OOOOOO / 중OOOOO

특이사항: 법정지상권 성립여지 있음. 건물만의 매각임.

주의사항: 일괄매각(제시외 건물 포함). 제시외 물건 중 일부(콘테이너, 정자, 붕괴된 천막시설)는 감정가에서 제외됨.

1.2. 건물 구조 및 이용 현황

사용승인일: 2022.01.24. (비교적 신축 건물)

구조:

- 1동: 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 2층. 외벽 판넬, 내벽 판넬/인테리어, 샤시 창호 마감. (공장/사무실 등으로 이용)

- 2동, 3동: 일반철골구조 경사지붕 단층. 외벽/내벽 판넬, 샤시 창호 마감. (공장 등으로 이용)

설비: 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비 등.

부합물 및 종물: 제시외 물건으로 담장, 자바라, 마당 포장 등이 소재함.

2. 입지 조건 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지: 산업단지 클러스터 핵심 지역

본 물건지는 경기도 평택시 청북읍 어연리에 위치하며, **어연한산 일반산업단지** 내에 속해 있어 산업 활동에 최적화된 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변에는 평택 드림테크 일반산업단지, 고덕 국제화계획지구 일반산업단지 등 다수의 산업단지가 클러스터를 이루고 있어, 관련 업종 간의 시너지가 기대되는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

인근 **어연 IC**가 위치하여 고속도로 접근성이 양호한 것으로 보이며, 이는 물류 이동에 큰 이점을 제공합니다.

평택시는 삼성전자 반도체 평택단지, LG전자 산업단지 확대 조성 등 대규모 개발 호재가 집중된 지역의 교통 요충지이며, SRT 평택지제역을 통해 서울 접근성(20분대)도 우수합니다.

2.3. 상권 및 생활 정보

본 물건지는 순수 공장 용도의 산업단지 내에 위치하므로, 일반적인 의미의 '상권'이나 '생활 편의시설'은 부족할 수 있습니다.

하지만 주변 산업단지 종사자를 위한 지원 시설(식당, 편의점 등)은 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

산업단지 특성상 근로자 고용 및 관리에 용이한 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 핵심 권리 분석: 건물만 매각과 법정지상권

**본 경매의 가장 중요한 핵심 리스크는 '건물만 매각'이며, 이로 인해 '법정지상권 성립 여지'가 있다는 특이사항이 기재되어 있다는 점입니다.**

법정지상권이 성립되면 매수인은 건물에 대한 소유권만 취득할 뿐, 건물을 철거당하지 않을 권리를 갖게 되지만, 토지 소유자에게 매월 **지료(토지 사용료)**를 지급해야 합니다.

만약 법정지상권이 성립되지 않는다면, 토지 소유자는 건물 철거 소송을 제기할 수 있어 매수인의 소유권 자체가 위협받을 수 있습니다.

*따라서 토지 소유권 관계, 건물의 신축 및 증축 시점, 토지와 건물의 소유자 동일 여부 등 법정지상권 성립 요건에 대한 **정밀한 분석이 필수적**입니다.*

3.2. 제시외 건물 및 부합물

총 5,300.00㎡ (약 1,603.25평)에 달하는 방대한 제시외 건물(미등기 건물)이 **일괄 매각에 포함**되어 있습니다.

이는 실사용 면적을 크게 늘려주는 이점이 있으나, 향후 양성화(합법화) 과정에서 별도의 비용(이행강제금, 세금 등)이 발생할 수 있으므로, 매수 전 면밀한 현장 확인 및 건축 전문가의 조언이 필요합니다.

다만, 제시외 중 콘테이너, 정자, 붕괴된 천막시설은 감정평가에서 제외되었으므로, 매각 대상에서 제외됨을 명확히 인지해야 합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 법정지상권 성립 여부에 따른 리스크 (최대 리스크)

앞서 언급했듯이, 법정지상권의 성립 여부에 따라 건물 철거의 위험 또는 지료 부담의 위험이 발생하므로, 토지 소유자 및 권리 관계에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

*최악의 경우 건물을 낙찰받고도 사용하지 못하고 철거해야 할 위험이 존재합니다.*

4.2. **환경 시설 관련 민원 및 논란 (혐오시설 리스크)**

본 물건지가 위치한 어연한산 산업단지 내에는 **폐기물 소각장 또는 의료폐기물 소각장** 건립과 관련하여 주민 및 환경단체의 반대 민원과 논란이 지속되고 있습니다.

이는 공장 운영 환경에 영향을 미치거나, 향후 시설 이용에 대한 부정적인 인식을 줄 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

*입찰 전, 소각장 건립 진행 상황 및 주변 환경에 미치는 영향을 반드시 확인해야 합니다.*

4.3. 기타 관리 비용 발생 가능성

감정평가서에 건물 일부 보수 등으로 인해 비용이 발생할 수 있다는 점과 단전/단수 등의 관계를 확인하라는 문구가 기재되어 있으므로, 취득 후 추가적인 보수 및 정비 비용을 염두에 두어야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견: 높은 리스크, 높은 잠재 수익 (High Risk, High Return)

본 물건은 비교적 신축(2022년 사용승인)의 대형 공장 건물로, 광범위한 제시외 건물을 포함하고 있어 실사용 면적이 매우 넓습니다. 평택의 산업단지 클러스터 내 우수한 입지에 위치하고 있어 사업 확장성이 높습니다.

**그러나 '건물만 매각' 및 '법정지상권 성립 여지'라는 치명적인 권리상의 하자를 안고 있어, 일반적인 경매 물건보다 훨씬 높은 수준의 권리분석 능력과 토지 소유자와의 협상 전략이 요구됩니다.** 폐기물 소각장 리스크 또한 고려해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

**① 대형 신축 공장 및 광활한 실사용 면적:** 2022년 신축 건물이며, 등기 면적(3,619.40㎡)에 제시외 면적(5,300.00㎡)이 더해져 총 8,919.40㎡ (약 2,698.22평)의 넓은 공간을 활용할 수 있습니다.

**② 우수한 산업 입지:** 평택 어연한산 산업단지 내 위치하며, 주변 대규모 산업단지와의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

**③ 감정가 대비 저가 매수 기회:** 높은 권리 리스크 때문에 유찰이 진행될 경우, 감정가(45억 9천만 원대) 대비 매우 저렴한 가격으로 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

5.3. 결론

법정지상권에 대한 철저한 분석과 토지 소유자와의 지료 협상 또는 토지 매입 전략을 수립할 수 있는 **전문 투자자 또는 실수요 법인**에게 적합한 물건입니다. 충분한 법률 검토와 현장 조사를 거쳐 접근해야 합니다.

법원 정보

평택지원 경매6계