나이스옥션 법원경매 충주 2024타경3486 [1] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1514 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "한국과학기술기획평가원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 성숙중인 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업나지 상태임.

인접 도로상태

본건 토지 남측, 서측, 북측, 동측으로 왕복 3차선 포장 도로 및 왕복 2차선 포장도로, 왕복 2차선 포장도로, 폭 약 5m 내외의 보행자도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07), 일반상업지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(2015-12-31)(소(특)3-119)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2016-09-05)(중(집)2-40)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2015-12-31)(중(국)3-18)(접합) 가축사육제한구역(2024-06-07)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-25)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역).

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

나. 본건 토지상에 자생하는 수목은 토지와 일체로 거래되는 관행 및 별도 가치가 없는 점 등을 고려하여, 토지에 포함 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

다. 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-인접지와 경계가 불분명하므로 경계측량 등 필요
-본건 지상의 자생하는 수목은 토지와 일체로 거래되는 관행 및 별도 가치가 없는 점 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 충주지원 2024타경3486 (1)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1514

용도: 대지

감정가: 2,593,616,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 1499.20㎡ (약 453.5평)

토지지분: 1499.2㎡ (약 453.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "한국과학기술기획평가원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 성숙중인 상가지대임.

2.2. 교통 접근성

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난한 편임.

2.3. 토지 이용 현황

등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업나지 상태임.

본 건 토지는 남측, 서측, 북측, 동측으로 왕복 3차선 포장 도로 및 왕복 2차선 포장도로, 왕복 2차선 포장도로, 폭 약 5m 내외의 보행자도로에 각각 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 용이함.

2.4. 토지이용계획 및 규제

도시지역(2013-01-07), 일반상업지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m-20m), 중로3류(폭 12m-15m)에 접합되어 있음.

또한, 가축사육제한구역(절대제한구역), 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기 현황

* 소유권보존: 한국토지주택공사 (2015-06-19)

* 소유권이전: 유한회사월산개발 (2016-12-14, 매매)

* 근저당: 진주남부농업협동조합 (2016-12-14, 1,620,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정: 진주남부농업협동조합 (2016-12-14) - 말소

* 근저당: 정승미 (2024-09-30, 650,000,000원) - 말소

* 임의경매개시결정: 진주남부농업협동조합 (2024-11-19, 1,371,507,852원) - 말소 (본건 경매)

* 압류: 목포세무서장 (2025-05-16) - 말소

등기부채권 총액: 2,270,000,000원. [cite:X]

3.2. 말소기준권리

본건 경매의 말소기준권리는 2016년 12월 14일 접수된 진주남부농업협동조합 근저당권 (을1)임. [cite:X]

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨. 등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 별도 권리 사항은 명시되어 있지 않으나, 낙찰자는 일반적으로 인수하는 권리는 없을 것으로 판단됨.

3.4. 임차인 현황

인수할 임차 보증금은 없는 것으로 확인됨 (합계 0원). [cite:X] 임대관계는 미상임. [cite:X]

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 활동

본 건 주변은 "한국과학기술기획평가원"이 인근에 위치하고 있으며, 성숙중인 상가지대 형성으로 상업 활동이 활발히 이루어질 수 있는 잠재력을 지니고 있음. 충북혁신도시는 인구 증가 및 개발이 지속되고 있어 상권 활성화 가능성이 높음.

4.2. 지역 개발 계획

본 건 소재지는 혁신도시개발예정지구에 포함되어 있으며, 도시첨단산업단지 조성 등 지역 개발이 활발히 진행 중으로, 향후 가치 상승이 기대됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 음성·진천 혁신도시는 공공기관이 이전하며 인구가 꾸준히 증가하고 있으며, 이에 따라 다양한 편의시설이 확충되고 있음.

* CGV 영화관, 은행, 키즈카페, 소아과, 학원 등이 분포하여 생활 편의성이 높을 것으로 예상됨.

* 인근에 조성 중인 상가지대 및 주거단지를 중심으로 식당, 카페, 마트 등 다양한 생활 기반 시설 이용이 가능할 것으로 보임.

5.2. 주거 및 기타

임대 관계는 미상으로, 실제 거주자나 임차인이 있는지 여부는 별도 확인이 필요함. [cite:X]

6. 잠재적 리스크

6.1. 경계 불분명

인접 토지와의 경계가 다소 불분명하여 정확한 지적 현황 확인을 위해서는 측량이 반드시 필요하며, 경계 침범 등 분쟁의 소지가 있을 수 있음. [cite:X]

6.2. 자생 수목 포함 평가

본건 토지 지상의 자생 수목이 토지와 일체로 평가되어 감정가에 포함되었으며, 이는 토지 자체의 가치로 간주됨. 별도의 수목 가치를 기대하기는 어려움. [cite:X]

6.3. 토지이용계획상 제한

가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 건축 행위 및 토지 이용 시 관련 법규에 따른 제약을 받을 수 있음.

6.4. 악취 발생 가능성

과거 충북혁신도시 인근에서 축사 등으로 인한 악취 문제가 제기된 사례가 있어, 주변 환경 조사 시 추가 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 일반상업지역의 대지로, 혁신도시 개발예정지구 내에 위치하며 한국과학기술기획평가원이 인근에 있고 성숙중인 상가지대와 접해 있어 입지적 강점을 가짐. 차량 접근성이 양호하고 다양한 폭의 도로에 접해 있어 토지 이용 및 개발에 유리함. 권리분석상 인수할 권리나 임차인은 없는 것으로 파악되어 비교적 명확한 권리관계를 지님. 다만, 경계가 불분명하고 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하며, 인근 지역의 악취 발생 이력 등이 잠재적 리스크 요인으로 고려될 수 있으므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 혁신도시 개발예정지구 내 일반상업지역 토지로 미래 가치 상승 기대.

* 차량 진출입 용이 및 다양한 도로망 확보.

* 주변의 행정기관 및 개발중인 상업 시설과의 연계성.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 시 인수 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,593,616,000원임. 인수해야 할 임차 보증금이 없는 상황이며, 권리관계가 명확하다는 점을 고려할 때, 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 경쟁 물건, 향후 개발 가능성, 잠재적 리스크 해소 비용(측량비, 환경 조사비 등) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 함. 구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 시세 조사 및 현장 답사를 통해 이루어져야 함.

(참고: 본 보고서 작성 시 검색된 정보는 임시 인용 표기 [cite:X]로 표시되었으며, 실제 보고서에는 검색 결과의 해당 내용을 뒷받침하는 구체적인 출처나 페이지 번호 등으로 대체되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.