나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8309 [2] 경상북도 칠곡군 기산면 각산리 419 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8309 [2] 경상북도 칠곡군 기산면 각산리 419 임야 경매

• 사건번호: 2025타경8309
• 주소: 경상북도 칠곡군 기산면 각산리 419
• 감정가: 17,506,920원
• 최저가: 12,254,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

대구지방법원 경매9계 2025타경8309 | 소재지: 경상북도 칠곡군 기산면 각산리 419 | 감정가: 17,506,920원 | 최저가: 12,254,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경8309 (2)

소재지: 경상북도 칠곡군 기산면 각산리 419 (임야)

용도/면적: 임야 / 3309.00㎡ (약 1001.00평)

감정가: 17,506,920원

매각대상: 토지매각 (토지 지분율: 330900 / 맹지)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

최고의 입지:

본 물건은 경상북도 칠곡군 기산면 각산리 소재 '대흥사' 서측 인근에 위치한 임야입니다. 주변은 주로 종교시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 도시의 편의시설과는 거리가 있는 자연림 지대입니다.

교통 상황:

본건 인근까지는 차량 접근이 가능하나, 대중교통 사정 등 제반 교통 사정은 다소 불편한 편입니다. 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 인접지를 통해 접근은 가능하다고 감정평가서에 명시되어 있습니다.

지형 및 이용 상태:

부정형의 토지로서 남동향 경사지의 자연림 및 일부 묘지로 이용 중입니다. 제시 목록상 지목은 '임야'이나, 현황은 '임야 및 일부 묘지'로 공부와의 차이가 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한:

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 800m), 배출시설설치제한지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어, 개발 및 건축 행위에 제한이 많은 토지입니다.

1.3. 권리 분석

매각 대상:

토지(임야) 전체를 대상으로 하는 부동산 임의경매 사건이며, 토지 면적은 3309.00㎡입니다. 건물은 존재하지 않습니다.

경매 구분:

부동산 임의경매로, 근저당권 등 담보 물권을 가진 채권자(약OOOOOOO)의 신청에 의해 진행되는 경매입니다.

소유자/채무자:

소유자와 채무자가 우OO으로 동일합니다.

특이사항 및 주의사항 (핵심 리스크):

분묘기지권: 특이사항으로 분묘기지권이 명시되어 있으며, 기호 2 토지상에 연고자 미상의 분묘가 소재합니다. 이는 낙찰자가 소유권을 취득하더라도 분묘 소유자가 분묘기지권을 주장할 경우, 분묘를 강제로 이장하기 어려울 수 있으며, 분묘 소유자와의 협의 및 이장 비용 부담 등의 문제가 발생할 수 있는 중대한 리스크입니다.

맹지: 지적도상 맹지이므로, 건축 행위 등 개발을 위해서는 주변 토지 소유자에게 통행 및 건축을 위한 도로 사용 승낙을 받아야 하는 추가적인 비용과 노력이 필요합니다.

현황 차이: 제시 목록상 '임야'이나, 현황이 '임야 및 일부 묘지'이므로, 현장 확인이 필수적이며, 묘지로 사용되는 부분에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

일괄 매각: 물건 전체가 일괄 매각됩니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

본 물건은 임야로, 상업적 기능을 기대하기 어려운 자연림 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 '대흥사' 등의 종교시설이 있으나, 일반적인 상권은 형성되어 있지 않아 상권 분석의 실익은 없습니다.

생활 정보:

생활 편의시설은 원거리에 있을 것으로 예상되며, 대중교통 이용이 불편하여 자가용이 필수적인 지역입니다. 칠곡군 기산면은 참외, 복숭아, 자두 등 과수 농사가 풍부한 농업 중심 지역으로, 도심과는 거리가 있습니다.

혐오시설:

검색 결과 상, 물건지 주변에 직접적인 대형 혐오시설(예: 화장장, 쓰레기 매립장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 임야의 특성상 분묘가 현존하고, 주변이 임야 및 농경지인 점을 감안해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

분묘기지권 문제: 연고자 미상의 분묘 처리 문제가 가장 큰 리스크입니다. 분묘기지권이 성립하는 경우, 토지 사용에 제약을 받게 되며, 이장을 위한 협상 및 법적 절차에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

맹지 리스크: 건축 허가 및 토지 개발을 위해서는 반드시 인접 토지 소유자에게 토지 사용 승낙을 받아야 하며, 이 과정에서 발생하는 비용(토지 매입 또는 사용료 지급)이 추가될 수 있습니다.

개발 제한: 농림지역 및 준보전산지 등의 규제로 인해 개발 행위가 엄격하게 제한되어 있어, 토지의 용도 변경 및 고밀도 개발이 어렵습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 경매 물건은 넓은 면적(3309.00㎡, 약 1001.00평)의 임야를 저렴한 감정가(17,506,920원)로 취득할 수 있는 기회이나, '분묘기지권', '맹지', '개발 제한(농림지역/준보전산지)'이라는 세 가지 중대한 리스크를 동시에 안고 있는 특수 물건입니다. 실수요자보다는 특수 물건 처리 경험이 있거나, 장기적인 관점에서 분묘 문제와 맹지 문제를 해결하여 토지 가치를 높일 수 있는 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

투자 포인트:

장기 투자 목적: 현재의 맹지 및 분묘 문제를 해결할 수 있는 경우, 저가 매입의 이점을 살려 장기적인 시세차익을 기대할 수 있습니다.

용도 활용 제한: 건축을 통한 개발보다는 임업용 또는 보전용 임야로의 활용에 초점을 맞추어야 합니다.

분묘 처리: 입찰 전 분묘 연고자를 탐문하고 이장 가능성 및 예상 비용을 사전에 철저히 분석하는 것이 중요합니다. 감정가가 저렴한 만큼, 분묘 이장 비용과 맹지 해소 비용을 감안한 입찰가 산정이 필수입니다.

법원 정보

대구지방법원 경매9계