나이스옥션 법원경매 서산 2023타경6654 [1] 충청남도 서산시 석남동 4-11 다가구주택 경매
매각기일: 2026-02-03
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서산 2023타경6654 [1] 충청남도 서산시 석남동 4-11 다가구주택 경매
- 사건번호: 2023타경6654
- 주소: 충청남도 서산시 한마음5로 5-1
- 용도: 다가구주택
서산지원 경매5계 2023타경6654 | 소재지: 충청남도 서산시 한마음5로 5-1 | 감정가: 1,591,557,680원 | 최저가: 779,863,000원 | 용도: 다가구주택
1. 서산지원 2023타경6654 (1) 다가구주택 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서산지원 2023타경6654 (1)
소재지: 충청남도 서산시 석남동 4-11
용도: 다가구주택 (1층 소매점, 2~4층 다가구주택)
감정가: 1,591,557,680원
경매구분: 부동산 임의경매
매각대상: 토지/건물 일괄매각
소유자/채무자: 임OO
채권자: 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
1.2. 면적 상세 정보
토지면적: 419.00제곱미터 (약 126.75평)
건물면적: 708.80제곱미터 (약 214.41평)
제시외면적: 토지 0.00제곱미터, 건물 0.00제곱미터 (제시외물건 없음)
2. 입지 및 환경 분석
2.1. 입지 조건
본건은 충청남도 서산시 석남동 "석남1통회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
교통 상황은 본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.
본건 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호하며, 세장형의 평지로서 현황 주상용 건부지로 이용되고 있어 토지 이용의 효율성이 높습니다.
2.2. 상권 분석
본건 건물은 1층이 소매점으로 이용되고 2~4층이 다가구주택으로 구성된 주상복합 형태입니다.
주변에 단독주택 및 아파트 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 밀착형 상권이 형성되어 있습니다. 1층 소매점은 인근 주거 수요를 기반으로 안정적인 수익을 창출할 수 있으며, 다가구주택(원룸, 투룸, 쓰리룸)은 주변 대학가나 산업단지 배후 수요에 따라 임대수요가 높을 것으로 예상됩니다.
도시지역, 제2종일반주거지역에 위치하고 있어 주거와 상업 활동이 조화롭게 이루어질 수 있는 입지적 강점을 가집니다.
2.3. 생활 정보
주변에 "석남1통회관" 등의 주민 편의시설이 있으며, 서산 중앙도서관 등 생활 편의시설 관련 개발 이슈가 인근에서 논의된 바 있어 잠재적인 생활 인프라 개선 가능성이 있습니다.
주요 생활 편의시설 및 교육시설은 통상적인 주거 밀집 지역 수준으로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.
3. 물건 현황 및 특징
3.1. 토지 현황
토지 면적은 419.00제곱미터(약 126.75평)이며, 용도지역은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역입니다. 소로2류(폭 8m-10m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역(전부제한지역)으로 지정되어 있습니다.
제2종일반주거지역은 비교적 높은 용적률을 적용받을 수 있어 향후 재건축 또는 리모델링 시 사업성이 양호할 수 있습니다.
3.2. 건물 현황
건물은 철근콘크리트 구조 슬라브지붕 4층 건물입니다.
외벽은 대리석 마감 등으로 비교적 관리가 잘 되어 보이며, 내벽은 페인팅 및 타일, 바닥은 장판지, 창호는 하이샷시 마감입니다.
층별 이용상태는 다음과 같습니다.
1층: 소매점, 계단실 등
2, 3층: 다가구주택 (원룸 5개호, 투룸 1개호)
4층: 다가구주택 (원룸 2개호, 쓰리룸 1개호)
총 9개 호실의 다가구주택과 1층 상업 공간으로 구성되어 있어, 안정적인 주거 임대수익과 상업 수익을 동시에 기대할 수 있습니다.
위생 및 급배수 설비, 화재탐지설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있어 이용에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.
4. 권리분석 및 특이사항
4.1. 권리 관계
경매구분: 부동산 임의경매입니다.
소유자와 채무자가 임OO로 동일하여 권리관계가 비교적 단순합니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있을 것으로 보입니다.
4.2. 매각 및 임대차
주의사항: 일괄매각 조건으로, 토지와 건물을 분리하여 매각하지 않습니다.
현황: 현황 목록1 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.
임대차: 감정평가서상 임대내역은 미상(未詳)입니다. 따라서 입찰 전 현장 조사를 통해 실제 임차인 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 대항력 있는 경우 보증금을 인수할 위험이 있습니다.
4.3. 잠재적 리스크
임대차 현황 미상: 가장 큰 리스크는 임대차 현황 미상에 따른 명도 리스크 및 대항력 있는 임차인 존재 가능성입니다. 철저한 임차인 현황 조사와 명도 전략 수립이 필요합니다.
환경적 요소: 서산시 석남동 인근 지역에서 과거(2016년) 산업 폐기물 매립장 설치 반대 운동이 있었고, 현재(2025년 예정) 쓰레기 소각장이 복합 체험 공간으로 변모하여 개장 예정인 이슈가 있습니다. 이 시설들의 본건과의 거리를 확인하고 환경적 영향을 평가해야 합니다. 다만, 소각장 시설은 지역 명소로 탈바꿈을 시도하고 있다는 점은 긍정적 측면입니다.
5. 종합 의견 및 투자 포인트
5.1. 종합 의견
본건은 서산시 석남동에 위치한 주상용 다가구주택으로, 토지/건물 일괄매각입니다. 제2종일반주거지역 내 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 입지가 우수하며, 1층 소매점과 9개 호실의 다가구주택으로 구성되어 안정적인 임대수익(월세 수입)과 자본 이득(시세 차익)을 동시에 추구할 수 있는 수익형 부동산으로서의 가치가 높습니다.
5.2. 투자 포인트
최고의 입지: 제2종일반주거지역 내 대로변에 가까이 위치하여 접근성이 우수하고 주거 및 상업 복합용도로서의 활용 가치가 높습니다.
안정적인 수익 구조: 1층 상가와 다수의 다가구주택 호실(원룸, 투룸, 쓰리룸 혼합)로 구성되어 있어 공실 위험을 분산시키고 안정적인 현금 흐름(Cash Flow)을 기대할 수 있습니다.
신축급 건물 상태: 철근콘크리트 구조에 승강기 등 설비를 갖춘 4층 건물로, 별도의 대규모 수리 없이 즉시 운영이 가능할 것으로 예상됩니다.
경매 진행: 감정가 대비 저감된 가격으로 취득할 경우 높은 투자 수익률을 확보할 수 있는 기회입니다.
(단, 최종 입찰 결정은 현장 조사와 임대차 현황에 대한 철저한 권리분석 후 이루어져야 합니다.)
법원 정보
서산지원 경매5계