나이스옥션 법원경매 서산 2023타경56628 [1] 충청남도 서산시 동문동 336-4 주상복합 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2023타경56628 [1] 충청남도 서산시 동문동 336-4 주상복합 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매5계 2023타경56628 | 소재지: 충청남도 서산시 동문동 336-4 | 감정가: 799,869,600원 | 최저가: 559,909,000원 | 용도: 주상복합

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

사건번호: 서산지원 2023타경56628 (1)

소재지: 충청남도 서산시 동문동 336-4

용도: 주상복합

감정가: 799,869,600원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자/채무자: 김OO (동일인)

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 234.00㎡ (약 70.78평)

건물면적: 430.55㎡ (약 130.24평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (2017년 12월 사용승인)

건물 이용상태: 1층 근린생활시설(셀프빨래방), 2,3층 각 3세대 (다세대 구조), 4층 1세대 (방 3, 다락방 포함) 구조의 주상복합 건물임.

2. 입지조건 및 상권분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서산시청 남동측 원거리에 위치하나, 서동초등학교 남서측 근거리 및 동문2동 행정복지센터 동측 인근에 자리 잡고 있어 주거 환경이 양호합니다.

주변은 소규모 아파트단지, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 밀집한 전형적인 주거지대입니다.

2.2. 주변 환경 및 상권 분석

교통 상황: 본건 남측 근거리에 국도 29호선이 통과하고, 북서측 인근에 서산공용버스터미널, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 상황: 등고가 평탄한 사다리형의 토지이며, 남동측 폭 약 6미터, 서측 폭 약 4미터 포장도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

용도 지역: 제2종일반주거지역에 위치하여 주거와 근린생활시설의 건축이 가능한 입지입니다.

상권 특성: 1층이 현재 셀프빨래방으로 이용 중인 점을 고려할 때, 주변 주거 시설을 배후지로 하는 생활밀착형 근린생활시설 상권이 형성되어 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 분석

경매 구분: 부동산임의경매 사건으로, 채권자는 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

매각 대상: 토지 및 건물이 일괄 매각 대상이므로, 법정지상권 문제는 발생하지 않아 안전합니다.

소유자/채무자: 소유자와 채무자가 동일인(김OO)이므로 복잡한 권리 관계는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

일괄매각: 제시목록 외의 물건(옥상 옥탑)을 포함하여 토지/건물 전부 일괄 매각이므로 추가 부담이 적습니다.

임대차 관계: 임대관계는 미상으로 조사되었으며, 2~4층의 주거 부분은 세대별로 임차인이 존재할 가능성이 높습니다. 낙찰 후 명도 진행 시 주택임차인의 대항력 여부 및 배당요구 현황을 면밀히 분석해야 합니다.

건물 구조: 주상복합 건물로, 1층 상가(근생)에서 안정적인 수익 창출을 기대할 수 있으며, 주택 부분은 2, 3층은 다세대, 4층은 단독 세대로 구성되어 있어 다양한 임대 수요에 대응할 수 있는 구조입니다.

4. 투자 분석 및 종합 의견

4.1. 생활 정보

교육 시설: 서동초등학교가 근거리에 위치하여 어린 자녀를 둔 세대의 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

관공서 및 편의 시설: 서산시청이 원거리에 있으나, 동문2동 행정복지센터가 인근에 있어 생활 편의성이 확보됩니다.

혐오 시설: 주변 환경 조사 결과, 인근에 특별한 혐오 시설은 없는 것으로 파악되며, 깨끗한 주거 환경을 유지하고 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크

명도 리스크: 임대관계가 미상으로 조사된 만큼, 낙찰 후 주택 임차인을 상대로 한 명도 절차에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

수익률 변동: 상가(1층) 및 주택(2~4층)의 실제 임대 수익률을 면밀히 분석하여 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

신축급 건물: 2017년 12월에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 건물 관리가 용이하고 향후 수선 유지 비용 부담이 적습니다.

수익형 주상복합: 1층 상가 임대 수익과 2~4층 주택 임대 수익을 동시에 확보할 수 있는 복합 수익 구조를 갖추고 있어 안정적인 현금 흐름(Cash Flow) 창출이 기대됩니다.

주거 선호 지역: 서동초등학교 등 주거 편의 시설이 밀집한 제2종일반주거지역에 위치하여 공실 리스크가 낮습니다.

4.4. 종합 의견

본건은 서산시 동문동 내 주거 밀집 지역에 위치한 신축급 주상복합 건물로서, 상가와 다세대 주택이 결합된 형태입니다. 안정적인 임대 수익을 추구하는 투자자에게 적합한 물건이며, 특히 4층은 단독 세대 구조로 되어 있어 직접 거주와 임대 수익을 동시에 고려하는 투자자에게 매력적인 선택지가 될 수 있습니다. 다만, 임대차 현황에 대한 철저한 조사를 바탕으로 명도 계획을 수립하고, 주변 지역 임대 시세를 정확하게 파악하여 입찰에 참여하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서산지원 경매5계