나이스옥션 법원경매 부천 2023타경49828 [3] 경기도 부천시 도당동 255-2 스타파크힐스 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2023타경49828 [3] 경기도 부천시 도당동 255-2 스타파크힐스 4층401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2023타경49828
• 주소: 경기도 부천시 부천로275번길 6, 4층401호 (도당동,스타파크힐스)
• 감정가: 534,000,000원
• 최저가: 373,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

부천지원 경매1계 2023타경49828 | 소재지: 경기도 부천시 부천로275번길 6, 4층401호 (도당동,스타파크힐스) | 감정가: 534,000,000원 | 최저가: 373,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 도당동 스타파크힐스 다세대주택 경매 보고서 (2023타경49828 (3))

1.1. 물건 개요

사건번호 부천지원 2023타경49828 (3)으로 진행되는 경기도 부천시 도당동 소재 다세대주택(스타파크힐스 4층401호)에 대한 부동산 임의경매 물건 보고서입니다. 본 건은 2023년 7월 4일에 사용 승인된 신축 건물로, 채권자의 임의경매 신청에 의해 토지/건물 일괄매각 방식으로 진행됩니다. 감정가는 5억 3,400만 원으로 평가되었습니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 46.90㎡ (약 14.19평)이며, 건물면적(전용)은 84.68㎡ (약 25.62평)입니다.

1.3. 권리 관계 (소유/채권)

소유자 및 채무자는 정OO이며, 채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 본 건은 소유자가 아닌 채권자의 임의경매 신청으로 진행됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 춘의동 소재 지하철 7호선 "춘의역" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택을 비롯하여 아파트, 근린생활시설, 중소규모 공장 등이 혼재하는 주거 및 산업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 7호선 "춘의역"이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리합니다. 춘의역 초역세권에 위치하여 교통 사정은 양호한 편입니다.

3. 건물 및 토지 현황

3.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건은 2023년 7월 4일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 공동주택, 제1종 근린생활시설 지상 5층 건물 중 제4층 제401호입니다. 외벽은 외장용 석재 붙임 마감이며, 창호는 샷시창호 마감으로 신축 건물에 걸맞은 준수한 외관을 갖추고 있습니다. 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화 설비, 주차장 시설 등이 구비되어 있습니다.

3.2. 토지 현황 및 이용계획

토지는 정방형의 평지로서 공동주택 및 제1종 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 너비 약 24미터 내외, 남측으로 너비 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 제2종 일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m-35m)(광장중복결정), 소로3류(폭 8m 미만) 등에 해당하며, 과밀억제권역에 포함됩니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

본 건의 가장 큰 주의사항은 "토지에 관하여 별도 등기 있음"입니다.

토지 등기부에는 갑구에 가압류 등기 3건 (17, 18, 19번), 을구에 근저당권 설정 등기 5건 (5, 10, 11, 12, 13번), 을구에 지상권 설정 등기 1건 (14번)이 설정되어 있습니다. 이는 복잡한 권리관계를 나타내며, 낙찰 후 인수될 여지가 있는지 면밀한 분석이 필요합니다. 특히, 토지 위의 별도 등기가 말소되지 않고 낙찰자에게 인수될 경우, 큰 재산상 손해가 발생할 수 있으므로, 매각물건명세서 및 관련 등기부등본을 통한 철저한 권리분석이 선행되어야 합니다.

4.2. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상은 토지/건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 상권분석

주변은 주거 시설과 중소규모 공장이 혼재된 형태로, 상권이 특출나게 발달된 형태는 아니지만, 춘의역 역세권에 위치하여 기본적인 근린생활시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다. 상업 시설은 주로 역 주변이나 주거 밀집 지역을 중심으로 형성되어 있을 것입니다.

5.2. 생활정보

지하철 7호선 춘의역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 또한, 주변에 초, 중, 고등학교가 위치하고 상대보호구역(신흥초)으로 지정되어 있어 교육 환경은 보통 이상으로 평가할 수 있으며, 재래시장도 가까워 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 주변 혐오시설 분석

감정평가서상 주위가 중소규모 공장 등과 혼재되어 있어, 일부 산업 시설에서 발생하는 소음이나 환경적인 요소가 주거 환경에 영향을 미칠 가능성은 존재합니다. 현재 검색된 정보 상으로는 직접적인 대규모 혐오시설(폐기물처리장, 화장장 등)은 확인되지 않으나, 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 공장의 유무 및 가동 상태 등을 반드시 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리적 리스크

가장 큰 리스크는 '토지에 관하여 별도 등기 있음'입니다. 갑구의 가압류와 을구의 다수의 근저당권, 지상권 등 복잡하게 얽힌 등기 사항들이 낙찰 후 말소되는지 여부를 철저히 확인해야 합니다. 말소되지 않는 권리가 있다면 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

6.2. 환경적 리스크

주변에 중소규모 공장이 혼재하는 지역적 특성상, 주거의 쾌적성 면에서 일부 제약이 있을 수 있으며, 이는 향후 매매 시 수요층의 선호도에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 건은 2023년 준공된 신축 다세대주택으로 건물 자체의 가치와 춘의역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있어 실수요 및 투자 관점에서 매력이 있습니다. 그러나 토지 등기부상에 복잡하고 다수의 '별도 등기'가 설정되어 있는 중대한 권리적 하자가 있습니다. 따라서 입찰 전 전문가와 함께 권리분석을 통해 인수되는 권리 유무를 명확히 확인하는 과정이 필수적입니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 7호선 춘의역을 도보로 이용 가능한 역세권 신축 다세대주택입니다.

신축 건물: 2023년 7월에 사용 승인된 신축 건물로, 건물 상태가 양호합니다.

넓은 전용 면적: 전용 면적이 약 25.62평으로, 유사 다세대주택 대비 넓은 실사용 공간을 제공합니다.

주의점: '별도등기' 관련 권리분석이 가장 중요한 사항이며, 이 문제만 해결된다면 안정적인 투자 물건이 될 수 있습니다.

법원 정보

부천지원 경매1계