나이스옥션 법원경매 서산 2024타경57215 [5] 충청남도 서산시 석남동 45-3 서산천지미가아파트 에이동 6층603호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경57215 [5] 충청남도 서산시 석남동 45-3 서산천지미가아파트 에이동 6층603호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매5계 2024타경57215 | 소재지: 충청남도 서산시 석남1로 15-16, 에이동 6층603호 (석남동,서산천지미가아파트) | 감정가: 117,000,000원 | 최저가: 81,900,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 서산지원 2024타경57215 (5)

소재지: 충청남도 서산시 석남동 45-3 서산천지미가아파트 에이동 6층603호

용도: 아파트 (일반건축물대장상 도시형생활주택)

감정가: 117,000,000원

토지면적: 21.80㎡ (약 6.60평)

건물면적: 36.54㎡ (약 11.05평) [전용면적]

*추정 분양면적: 약 48.72㎡ (약 14.74평, 통상 15평형)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 서산시 석남동 소재 "서산중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본 건 소재 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 중 6층 603호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감이며, 내벽은 벽지마감, 창호는 새시 창호 마감입니다.

이용상태: 아파트(일반건축물대장상 도시형생활주택)로 이용 중이며, 기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하여 주거 환경이 양호한 편입니다. 다만, 해맑은유치원 관련 상대보호구역에 해당됩니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 주거 환경 및 잠재력

서산시 석남동은 구도심과 신도심의 경계 지역으로 생활 인프라가 비교적 잘 갖춰진 주거 밀집 지역입니다. 본 건은 제2종일반주거지역 내에 위치하여 향후 개발 압력보다는 안정적인 주거지로서의 가치가 높습니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지까지 차량 접근성이 좋고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 주요 도로와의 접근성도 보통 수준으로 서산 시내 이동에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각의 안전성

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 토지 지분이나 건물 지분 문제 등 복잡한 권리 관계 발생 위험이 낮습니다. 매수인은 온전한 소유권을 확보하는 데 유리합니다.

3.2. 채무 관계

소유자와 채무자가 동일하며, 부동산임의경매 사건으로 채권자가 경매를 신청했습니다. (채무자: 천OOOOOOO, 채권자: 서OOOOOO). 낙찰 후 소유권 이전 시 모든 채무 관계는 법적으로 정리되므로, 매수인이 인수할 가능성이 있는 숨은 채권은 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

감정평가서상 임대관계는 미상(알 수 없음)으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰 후 매수인이 명도(점유 이전)를 진행할 때 임차인이 존재하는지 여부를 반드시 확인해야 함을 의미하며, 임차인이 존재할 경우 주택임대차보호법상 대항력 유무에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있습니다.

4. 상권 및 주변 생활정보

4.1. 상권 분석

주변은 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 아파트 단지 상권이라기보다는 동네 상권의 성격이 강합니다. 기본적인 마트, 식당, 편의시설 등은 도보로 이용 가능한 거리에 위치하여 일상생활 편의성은 보통 수준입니다.

4.2. 교육 및 편의시설

인근에 "서산중학교", "해맑은유치원" 등이 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다. 제2종일반주거지역의 특징상 주거 편의시설은 풍부하나, 대형 쇼핑몰이나 대규모 병원 등의 광역 편의시설은 차량 이동이 필요합니다.

4.3. 주변 환경 및 혐오시설

주변 시설을 검색한 결과, 서산시에는 쓰레기 소각장(광역 소각장)이 있으나, 이 소각장은 전망대, 찜질방, 물놀이장 등을 갖춘 체험 관광형 복합 시설로 변신 중이며, 연말에 운영될 예정입니다. 이 소각장의 정확한 위치와 본 건 아파트와의 거리를 파악하여 소음, 악취 등의 영향 여부를 추가적으로 확인해 보는 것이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 명도 리스크

임대관계 미상으로 기재되어 있어, 점유자가 누구인지(소유자 또는 임차인) 확인이 필요합니다. 임차인이 있을 경우 대항력 여부 및 명도 협상 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 용도 확인

일반건축물대장상 '도시형생활주택'으로 등재되어 있으나 '아파트'로 이용 중입니다. 사실상 아파트로 취급되지만, 대출 한도나 세금 관련 법규 적용 시 도시형생활주택의 특성을 고려해야 할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 건은 1억 초반대의 저렴한 감정가로 서산시 내 주거 밀집 지역의 소형 아파트를 매입할 수 있는 기회입니다. 전용면적 36.54㎡(약 11.05평)의 소형 평수로 1~2인 가구에게 적합하며, 제2종일반주거지역이라는 안정적인 입지가 장점입니다. 권리 관계는 '토지/건물 일괄매각'으로 비교적 단순하나, 임대관계 미상인 점을 고려하여 명도에 대한 철저한 준비가 필요합니다. 실수요자 및 소액 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다.

7. 투자 포인트

최고의 입지: 서산중학교 인근의 제2종일반주거지역에 위치하여 주거 안정성이 높습니다.

소액 투자 가능성: 감정가 1억 1,700만 원으로 소액 투자가 가능하여 초기 진입 장벽이 낮습니다.

실수요 적합: 전용 11평형대의 소형 평수로, 1~2인 가구의 보금자리 또는 임대 목적으로 적합합니다.

명확한 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리상의 하자가 발생할 위험이 적습니다.

법원 정보

서산지원 경매5계