나이스옥션 법원경매 서산 2024타경61931 [1] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1645 이안큐브오피스텔 14층에이-1415호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서산시 성연면 왕정리 소재 "서산힐스테이트" 북서측 인근에 위치하는 이안큐브오피스텔 14층 에이-1415호로서, 부근은 식당 및 주점 등 근린생활시설이 혼재하는 성숙중인 상가지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상18층중 14층 A-1415호로서,
외벽: 대리석 및 화강석, 세멘몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 무늬코팅 및 벽지 마감 등
천정: 아스칼텍스 및 벽지 마감 등
바닥: 아스타일 마감 등
창호: PVC 창호 마감 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로서, 건축물대장도면상 오피스텔, 욕실 등으로 이용중임.

설비내역

난방설비 및 위생설비, E.V설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적이 되는 토지 기호①,②는 일단의 토지이며, 부정형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권의 목적이 되는 토지 기호①,②는 일단의 토지이며, 북측 및 동측 한면이 폭 약15미터, 남측 한면이 폭 약27미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본 건 대지권의 목적이 되는 토지 기호①은 도시지역, 일반상업지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(2014-08-04)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.
본 건 대지권의 목적이 되는 토지 기호②는 도시지역, 일반상업지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2014-08-04)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2024타경61931 (1)

* 소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1645 이안큐브오피스텔 14층 에이-1415호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 125,000,000원

* 토지면적: 7.04㎡ (약 2.13평)

* 토지 지분: 7.037㎡ (약 2.13평)

* 건물면적: 24.03㎡ (약 7.27평)

* 건물 지분: 24.0349㎡ (약 7.27평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OO (본 경매의 채권자는 한승환으로 확인됨)

* 건축물 현황:

* 건물명: 이안 큐브 오피스텔

* 주소: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1645 (신주소: 충청남도 서산시 성연2로 45)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 4층, 지상 18층 중 14층

* 주용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

* 총 건물 면적: 75,021.71㎡

* 대지 면적: 9,310.1㎡

* 연면적: 75,021.71㎡

* 호실수: 1103호

* 사용승인일: 2019년 7월 29일

1.1. 입지조건

* 본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 이안 큐브 오피스텔 14층 A-1415호에 위치함.

* 주변은 "서산힐스테이트" 아파트 단지 북서측 인근에 자리하며, 식당 및 주점 등 다양한 근린생활시설이 혼재된 상가지대로 성숙 중임.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준임.

* 도로 접합 상태는 북측 및 동측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 27미터의 포장도로에 접해 있음.

* 토지 이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 일반산업단지 내에 속함.

1.2. 권리분석

* 경매개시 결정 등기(강제경매)는 2024년 11월 04일에 접수되었으며, 말소기준권리는 2023년 11월 02일자 서산시의 압류임.

* 등기부등본 상 확인된 모든 권리(압류, 가압류 등)는 경매 절차를 통해 말소될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한승환 (성명: 한 )

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 4월 4일

* 확정일자: 2022년 6월 15일

* 대항력: 있음

* 참고: 임차인 한승환은 2026년 4월 28일자로 '임대보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서를 제출하였음. 이로 인해 임차인의 대항력 관련 위험은 상당 부분 해소될 것으로 판단됨.

* 인수 보증금 합계: 0원. 즉, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 보임.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 지역은 다양한 근린생활시설이 밀집한 상업지대로, 배후 주거 단지(예: 서산힐스테이트)와 일반산업단지가 인접해 있어 잠재적인 임대 수요가 존재함.

* 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 이용되고 있어, 소규모 사업체 또는 주거용으로 활용될 수 있음.

1.4. 생활정보

* 건물 내에는 난방, 위생, 승강기(E.V), 화재 탐지, 옥내 소화전 설비 등이 구비되어 있음.

* 지하 주차장이 마련되어 있어 차량 이용자에게 편의를 제공함.

* 주변 편의시설: (별도 검색 필요)

* 혐오시설: 본건 토지이용계획상 일반산업단지에 속해 있으나, 해당 산업단지의 구체적인 내용 및 본건과의 거리에 따른 영향은 추가적인 조사가 필요함. 현재까지 파악된 정보로는 혐오시설의 직접적인 존재나 심각한 영향은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 사항: 비록 임차인이 대항력 포기 확약서를 제출했으나, 법적 절차 및 해석에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없음. 인수 보증금이 0원으로 명시된 점은 긍정적임.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 일반적인 변동성에 따른 가격 하락 위험이 존재함.

* 감정가와 시세 차이: 본건의 감정가가 125,000,000원인 반면, 유사 면적의 최근 실거래가는 65,000,000원 ~ 70,000,000원 수준으로 파악되어 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보임. 이는 입찰 시 신중한 접근을 요구함.

1.6. 종합 의견

* 서산시 성연면의 상업지역에 위치한 이안 큐브 오피스텔로서, 기본적인 입지 및 건물 상태는 양호함.

* 대항력 있는 임차인의 존재가 주요 이슈였으나, 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 우선변제권만 주장한다는 확약서를 제출함에 따라 낙찰자가 부담해야 할 임차인 관련 리스크는 최소화될 것으로 보임.

* 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮다는 점은 본 건의 투자 매력도를 판단하는 데 중요한 요소로 작용할 것임.

1.7. 투자 포인트

* 서산 지역 개발 계획과의 연계성을 고려한 시세 차익 기대.

* 상업 지역 내 위치하여 임대 수익 창출 가능성.

* 대항력 있는 임차인 리스크 해소로 인한 안정적인 인수 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2025년 2월 5일: 6,811만원 (23.46㎡)

* 2025년 2월 5일: 6,582만원 (24.03㎡)

* 2026년 4월 27일: 11,600만원 (42.90㎡)

* 본건의 전용면적(24.03㎡)과 가장 유사한 2025년 2월 5일 거래(6,582만원) 및 2026년 4월 27일 거래(11,600만원, 42.90㎡에서 환산 시 약 6,488만원)를 고려할 때, 현재 시세는 약 6,500만원 ~ 7,000만원 범위로 판단됨.

* 감정가는 125,000,000원으로, 최근 시세보다 약 5,500만원 ~ 6,000만원 가량 높게 책정되어 있음.

* 따라서, 시세 분석을 바탕으로 한 합리적인 예상 입찰가는 감정가보다는 최근 실거래가를 기준으로 산정하는 것이 타당함.

* 본 건의 경우, 0원 인수 보증금이라는 점과 대항력 포기 확약서를 감안하여, 시장 가격에 근접한 수준으로 입찰가를 고려할 수 있음.

* 예상 입찰가: 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 (감정가의 60% ~ 68% 수준)

* 추가 조사를 통해 정확한 현 시세 및 주변 개발 계획을 재확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.