나이스옥션 법원경매 서산 2024타경61931 [1] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1645 이안큐브오피스텔 14층에이-1415호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경61931 [1] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1645 이안큐브오피스텔 14층에이-1415호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경61931
• 주소: 충청남도 서산시 성연면 성연2로 45, 14층에이-1415호 (이안큐브오피스텔)
• 감정가: 125,000,000원
• 최저가: 87,500,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

서산지원 경매5계 2024타경61931 | 소재지: 충청남도 서산시 성연면 성연2로 45, 14층에이-1415호 (이안큐브오피스텔) | 감정가: 125,000,000원 | 최저가: 87,500,000원 | 용도: 오피스텔

1. 경매 물건 보고서 (서산지원 2024타경61931)

1.1. 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경61931 (1)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1645 이안큐브오피스텔 14층에이-1415호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 125,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (부동산강제경매)

소유자/채무자: 신OO

채권자: 한OO

1.2. 부동산 현황

토지면적: 7.04㎡ (약 2.13평, 토지 지분율 703.7)

건물면적 (전용면적): 24.03㎡ (약 7.27평, 건물 지분율 2403.4900000000002)

구조 및 층수: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 18층 중 14층

이용상태: 업무시설(오피스텔), 욕실 등으로 이용 중

설비내역: 난방설비, 위생설비, E.V설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 지하주차장 등 구비

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

본 건은 서산시 성연면 왕정리 소재 "서산힐스테이트" 북서측 인근에 위치하며, 서산테크노밸리 초입에 자리하고 있습니다.

주변은 식당 및 주점 등 근린생활시설이 혼재된 상가지대로서, 현재 성숙 중인 상권으로 파악됩니다.

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

대지는 북측 및 동측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 27미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권 분석

본 물건이 위치한 지역은 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 상업활동에 유리한 입지입니다. 또한 일반산업단지로 지정되어 있어, 산업단지 근로자 등 1인 가구의 직주근접 수요를 배후에 두고 있습니다.

다만, 감정평가서상 부근 주위 환경은 '보통'이며, 과거 기사 검색 결과에 따르면 해당 오피스텔은 대규모이나 준공 후 저조한 입주율과 상가 공실률이 높았던 이력이 확인되므로, 실질적인 상권 활성화 정도에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

2.3. 생활 정보

단지 내 기본적인 난방, 위생, E.V, 지하주차장 등의 설비는 잘 갖추어져 있어 오피스텔로서의 주거 편의성은 확보된 것으로 보입니다.

주변에 근린생활시설이 혼재하는 상가지대가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 판단됩니다.

2.4. 권리 분석

경매구분은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

소유자와 채무자가 동일하여 권리관계가 비교적 단순합니다.

감정평가서상 '특이사항' 및 '주의사항'은 별도로 기재되지 않았습니다.

점유 관계(임대차 관계)는 미상(미확인)이므로, 명도 난이도 및 예상 비용 산출을 위해 입찰 전 임차인 현황 등에 대한 철저한 현장 조사 및 관련 서류 확인이 필요합니다.

2.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지 내에 위치하며, 가축사육제한구역(전부제한지역)에도 해당합니다.

가장 큰 잠재적 리스크는 해당 오피스텔이 과거 분양 당시 '조직 분양' 논란과 함께 저조한 입주율, 상가 공실, 계약 해지 및 시공-시행사 간의 분쟁이 있었던 것으로 보도된 점입니다. 이는 현재까지의 임대 수익률과 공실률에 영향을 미칠 수 있습니다.

혐오시설: 인근에 특정 혐오시설이 보고된 바는 없으나, 상업지역으로서 유흥업소 등이 혼재되어 있을 수 있으며, 해당 지역은 서산테크노밸리 산업단지 초입에 위치합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 물건은 서산테크노밸리 배후 수요를 기대할 수 있는 일반상업지역 내 대형 오피스텔 14층 물건입니다. 감정가는 1억 2,500만원으로 형성되어 있으며, 권리분석상 소유자/채무자가 동일하여 기본 권리관계는 명료합니다.

다만, 건물의 실제 입주율과 공실 상태, 상가 활성화 여부, 미확인된 임대차 관계, 그리고 과거 분양 관련 분쟁 이력 등이 투자 가치를 판단하는 데 중요한 변수이므로, 반드시 입찰 전 현장 실사 및 철저한 임차인 현황 파악이 요구됩니다.

3.2. 투자 포인트

1. 일반상업지역 및 서산테크노밸리 배후의 직주근접 수요 기대.

2. 감정가 대비 현재 시장가치 및 예상 임대수익률을 비교하여 저가에 낙찰받을 경우 수익성 확보 가능.

3. 14층 로열층에 위치하며, 전용면적 약 7.27평으로 소형 오피스텔 임대 수요 충족 가능.

법원 정보

서산지원 경매5계