나이스옥션 법원경매 홍성 2023타경15175 [1] 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 247-17 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2023타경15175 [1] 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 247-17 1동 3층301호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2023타경15175
• 주소: 충청남도 예산군 예산읍 신례원로 222-3, 3층301호 (1동)
• 감정가: 116,000,000원
• 최저가: 81,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

홍성지원 경매5계 2023타경15175 | 소재지: 충청남도 예산군 예산읍 신례원로 222-3, 3층301호 (1동) | 감정가: 116,000,000원 | 최저가: 81,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보 및 물건 현황

사건번호는 홍성지원 2023타경15175 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다.

소재지는 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 247-17 1동 3층 301호입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 물건으로, 감정가는 116,000,000원으로 평가되었습니다.

소유자와 채무자는 정OOO로 동일하며, 채권자는 이OO입니다.

1.2. 면적 및 건물 구조

건물 전용면적은 58.76㎡ (약 17.78평)이며, 토지(대지권) 면적은 36.88㎡ (약 11.15평)입니다.

건물 지분율 및 제시외면적은 없습니다.

본 건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 제3층에 위치한 다세대주택(빌라)입니다. 외벽은 세멘몰탈위 페인팅 등 마감, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

대상 물건은 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 소재 "신례원역" 북서측 인근에 위치하는 역세권 인근 빌라입니다. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 교통 상황은 양호한 편으로 평가됩니다.

2.2. 상권 및 생활정보

주위는 단독주택, 근린생활시설, 아파트 단지(성문아파트, 드림빌라 등), 그리고 농경지가 혼재되어 있는 지대로서 주거 환경은 보통 수준입니다.

인근에 신례원마트 등 생활 편의시설이 위치하며 , 특히 신례원초등학교 진입도로가 가까워 초등학생 자녀를 둔 세대의 통학 환경이 양호합니다.

예산군에서 신례원리 일대의 도시계획도로 개통 및 정비 사업을 지속적으로 추진하고 있어 향후 주거 환경 개선 및 교통 흐름 원활화가 기대되는 지역입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

토지는 도시지역, 준주거지역, 방화지구에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접합되어 있어 도로 접근성이 좋습니다. 준주거지역에 속해 있어 주거 외 근린생활시설 등의 개발 가능성이 잠재적으로 존재합니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한지역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석

본 물건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일하므로 일반적인 임차인의 대항력 분석 외 소유권 이전에는 큰 문제가 없습니다. 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '별도등기 있음'입니다.

별도등기는 일반적으로 집합건물(다세대, 아파트)의 토지(대지권)에만 설정된 별도의 권리(근저당권 등)가 존재함을 의미합니다. 별도등기가 말소되지 않고 남아있을 경우, 토지 부분에 대한 권리 침해가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 등기부등본 열람을 통해 별도등기의 종류, 금액, 말소 여부(매각으로 소멸되는지)를 철저히 분석해야 합니다. 이를 간과할 경우 매수인이 인수해야 하는 권리가 발생할 수 있어 보수적인 접근이 필요합니다.

또한, 강제경매의 특성상 점유자(임차인 또는 소유자) 현황 및 명도(건물 인도) 리스크가 존재하며, 이를 위한 명도 계획 및 비용을 사전에 준비해야 합니다.

3.3. 혐오시설 유무

주변 환경 분석 결과, 대규모 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주변에 농경지가 혼재되어 있어 농업 관련 시설이나 냄새 등의 환경적 요인은 현장 조사 시 확인이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 예산 지역의 주요 교통 거점인 신례원역 인근에 위치하며, 준주거지역의 토지 지분을 가지고 있어 주거 편의성이 높고 개발 잠재력이 있는 다세대주택입니다. 신례원초등학교 인접 및 도시계획도로 확충 등 인프라 개선이 진행 중인 점은 긍정적입니다. 그러나 '별도등기'는 치명적인 리스크가 될 수 있으므로, 입찰가 산정 시 권리분석을 기반으로 한 확실한 안전 마진 확보가 필수적입니다.

4.2. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 신례원역 북서측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2. 개발 잠재력: 준주거지역에 속하는 토지 지분(11.15평)을 확보하여, 장기적으로 해당 지역의 도시계획에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3. 실거주 및 투자 동시 충족: 전용면적 17평대의 중층 다세대주택으로, 실거주 수요도 충분하며 추후 환금성도 용이할 것으로 판단됩니다.

4. 교육 환경: 신례원초등학교 인근으로 초등학생 자녀를 둔 실수요층 유입에 유리합니다.

(주의: 입찰 전 반드시 법원 기록, 별도등기 관련 서류 등을 재확인하고, 현장 조사를 통해 물건의 상태 및 점유 현황을 파악해야 합니다.)

법원 정보

홍성지원 경매5계