나이스옥션 법원경매 인천 2024타경526473 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 23-1 주안프라움에스 7층720호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2024.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 북동측 인근에 위치하며, 부근은
아파트 등 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 학교시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재
하는 지역으로서, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근의 "석정로" 로변에 버스정류장이 소재하고,
남서측 인근에 경인선전철 및 인천도시철도2호선 환승역인 "주안역"이 위치하고 있는 등
제반 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 7층 720호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 외장석재붙임 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.
[집합건축물대장상 사용승인일 : 2013년 11월 19일]

이용상태

"아파트(도시형생활주택)"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비,
도시가스시설 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 정방형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 25미터, 서측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례
[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임.

나. 본건의 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금: 79,000,000원) 등기가 등재
되어 있으니 경매참여시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경526473 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 23-1 주안프라움에스 7층720호

건물명: 주안프라움에스

용도: 도시형생활주택

감정가: 79,000,000원

토지면적: 8.94㎡ (약 2.70평)

토지지분: 8.935㎡

건물면적 (전용): 14.90㎡ (약 4.51평)

건물지분: 14.904㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

집합건축물대장상 사용승인일: 2013년 11월 19일

3. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 등 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 학교시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근 "석정로" 로변에 버스정류장이 있고, 남서측 인근에 경인선 전철 및 인천도시철도 2호선 환승역인 "주안역"이 위치하는 등 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

북측으로 로폭 약 25미터, 서측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

말소기준권리

갑구 6순위, 2023년 08월 10일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (금액: 1,132,000,000원) 입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 을구 4순위의 주택임차권 등기가 등재되어 있었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소 예정입니다. (권리분석상 인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김효정)

* 보증금: 79,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-19

* 확정일자: 2021-01-29

* 배당신고일자: 2023-03-23

* 대항력: 없음

* 비고: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 표기되어 있으나, 임차인 현황표 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 등기부등본상 주택임차권이 말소 예정으로 확인됩니다. HUG 인수조건 변경 관련하여 추가 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

주변 상업시설

본건 인근에는 주안역을 중심으로 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활편의시설 이용이 가능합니다.

부동산 시장 동향

최근 주변 지역의 다세대주택 매매 사례를 보면, 2026년 5월 기준 전용면적 약 43~44㎡의 경우 82,000,000원에서 122,000,000원 사이의 가격으로 거래되었습니다. 본건의 전용면적(14.90㎡)이 해당 거래 사례보다 현저히 작으므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 감정가(79,000,000원)는 최근 거래된 사례들의 하단부에 위치하고 있어, 비교적 합리적인 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

6. 생활정보

주변 편의시설

주안역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 각종 상업시설, 병원, 은행 등의 이용이 편리합니다.

주변 교육시설

인근에 학교시설이 소재하고 있으며, 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적인 요소가 있습니다.

혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

임차인 관련 불확실성

임차인 현황표 상 '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, '대항력있는 임차인'이라는 문구가 특이사항에 함께 기재되어 있어, 경매 참여 전 임차인의 권리 관계에 대한 최종적인 법률 검토가 필요합니다. 다만, 현재까지의 정보로는 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

면적 차이

본건의 전용면적(14.90㎡)이 인근에서 최근 거래된 유사 주택들의 전용면적(약 43~44㎡)과 상당한 차이를 보여, 동일한 기준으로 가격을 비교하기 어렵습니다. 본건이 소형 평형임을 감안한 가격 책정이 요구됩니다.

HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사가 채권자인 점과 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어, HUG와의 계약 조건 및 변경 사항에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 주안역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 최근 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 임차인 권리관계에 대한 일부 상충되는 정보와 전용면적의 소형화는 투자 시 고려해야 할 주요 사항입니다. 채권자인 주택도시보증공사의 적극적인 인수 조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출 등으로 보아, 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 주안역 도보권에 위치하여 임대 및 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 거래 사례 대비 감정가가 적정하거나 낮게 책정되어 있을 가능성이 있습니다.

* 권리관계 명확화: 임차인 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되며, 말소기준 권리 이후의 권리가 정리될 가능성이 높습니다.

10. 예상 입찰가

감정가 79,000,000원을 기준으로, 현장 조사 및 권리 관계에 대한 최종 확인 후 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

주변 유사 면적 거래 사례(43~44㎡)가 82,000,000원에서 122,000,000원에 형성되어 있으나, 본건의 전용면적(14.90㎡)을 감안할 때, 단위 면적당 가격이 높게 형성될 가능성도 있습니다.

따라서, 잠재적 리스크(면적 및 임차인 관련 불확실성)를 고려하여 감정가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 철저한 현장 조사를 통해 정확한 시장 가치를 재산정한 후 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

보수적인 접근 시, 감정가 수준인 79,000,000원에서 85,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.