나이스옥션 법원경매 부천 2023타경40753 [1] 경기도 김포시 양촌읍 대포리 83-26 임야 경매
매각기일: 2025-12-30
물건 개요
나이스옥션 법원경매 부천 2023타경40753 [1] 경기도 김포시 양촌읍 대포리 83-26 임야 경매
- 사건번호: 2023타경40753
- 주소: 경기도 김포시 양촌읍 대포리 83-26
- 감정가: 408,226,000원
- 최저가: 285,758,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 임야
부천지원 경매1계 2023타경40753 | 소재지: 경기도 김포시 양촌읍 대포리 83-26 | 감정가: 408,226,000원 | 최저가: 285,758,000원 | 용도: 임야
1. 물건 개요
1.1. 기본 정보
사건번호: 부천지원 2023타경40753 (1)
소재지: 경기도 김포시 양촌읍 대포리 83-26
용도: 임야
토지면적: 2,948.00㎡ (약 891.89평)
감정가: 408,226,000원
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지일부지분매각 (일괄매각 중 목록2. 지분매각)
1.2. 특이 및 주의사항 요약
본 건은 중복병합사건으로 진행되며, 매각대상은 토지의 일부 지분입니다.
목록 1은 근린생활시설(소매점) 건축신고 및 착공신고를 필한 후 축대쌓기 등 토목 공사가 진행되다가 중단된 상태입니다.
토지 상에 분묘기지권 문제가 존재합니다. 목록 2 경계 부근에 분묘 수기가 확인되었으며, 이로 인해 감정가 중 84,500,000원이 제한된 것으로 평가되었습니다. 목록 1도 수풀이 우거져 분묘 소재 가능성이 있습니다.
목록 1은 지적도상 맹지이나, 목록 2(진입예정도로)와 연계하여 동측 포장도로와 연결됩니다.
목록 2 지상의 제시외 콘테이너 사무실은 이동 가능하여 평가에서 제외되었습니다.
2. 물건 분석
2.1. 입지 조건
본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리에 소재하는 학운초등학교 북동측에 위치합니다. 주변은 중소규모의 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.
차량 진입 및 인근 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
주변에 '김포 골드밸리'로 지정된 양촌산업단지 및 학운2, 3, 4 일반산업단지가 조성 또는 조성 중이어서 산업 물류 중심지로 육성되는 지역입니다.
제2외곽순환고속도로, 김포한강로 등의 주요 도로를 통해 서울 및 인천 지역(인천항, 청라 등)과의 물류 이동이 편리한 입지적 장점이 있습니다.
2.2. 상권 분석
주변 환경은 중소규모 공장, 농경지, 임야가 혼재된 곳으로 상업적인 상권보다는 산업단지 배후 지역으로 분류됩니다.
학운산업단지에는 철강 유통가공 업체, 기계, 화학제품 등 다양한 제조업 기반의 공장들이 집적화되고 있어, 본건 토지(기호1: 근린생활시설 건축신고지)는 산업단지 관련 종사자들을 위한 지원 시설(소매점 등) 용도로 활용 가치가 있을 수 있습니다.
현재 경기 불황 탓에 공장 경매가 진행되는 사례도 있어 산업단지 조성 완료 및 기업 입주 상황을 지속적으로 확인해야 합니다.
2.3. 생활 정보
본건은 임야 및 산업단지 인근의 개발 예정지에 위치하여, 주거 환경에 필요한 대형 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 것으로 예상됩니다.
인근에 학운초등학교가 소재하며, 김포 한강신도시 택지개발(쌍용예가, 계룡리슈빌 등)이 완료 단계에 있어 주거 여건이 개선되고 있는 지역과 멀지 않습니다.
혐오시설: 직접적인 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 본건 주변이 대규모 산업단지(양촌산단, 학운2,3,4산단) 조성 및 공장 밀집 지역이므로, 공장 특유의 소음, 분진, 물류 차량 통행 등으로 인한 환경적 제약이 있을 수 있습니다.
3. 권리 분석
3.1. 경매 정보
경매구분은 부동산임의경매이며, 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일하여 권리 관계는 복잡하지 않은 편입니다. 채권자(서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)는 미상입니다.
3.2. 특수 권리 및 제한사항
지분 매각: 가장 큰 리스크입니다. 목록 2가 토지일부지분매각 대상이므로, 낙찰 후 기존 공유자와의 협의 또는 공유물분할청구 소송이 필수적이며, 이 과정에서 시간과 비용이 발생합니다.
분묘기지권: 목록 2에서 분묘 수기가 확인되었으며, 목록 1도 수풀로 인해 존재 가능성이 명시되어 있습니다. 분묘기지권 성립 여부에 따라 토지 이용이 제한될 수 있으며, 명확한 권리 확보를 위해서는 분묘 이장 등이 필요할 수 있습니다. 감정가는 분묘로 인한 제한된 가치를 이미 반영(84,500,000원 제한)하고 있습니다.
토지이용계획 규제: 목록 1, 2 모두 도시지역, 보전녹지지역에 속하며, 공익용산지, 보전산지, 가축사육제한, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 성장관리권역 등 다양한 법적 규제에 중첩되어 있습니다. 특히 보전녹지지역 및 산지관리법에 따른 제한은 향후 개발 행위 시 제약 요인으로 작용합니다. 목록 2에는 자연녹지지역 및 완충녹지(저촉)도 포함되어 있어 활용 계획 수립에 신중을 기해야 합니다.
4. 투자가치 분석
4.1. 잠재적 리스크
1. 지분 매각 리스크: 공유 지분 매각의 특성상 낙찰 후 공유자와의 관계 설정이 가장 중요하며, 예상치 못한 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 높습니다.
2. 개발 행위의 불확실성: 기호 1은 이미 토목 공사가 중단된 상태이며, 중첩된 법적 규제(보전녹지, 산지, 군사시설 등)로 인해 건축 재개 및 완료에 상당한 행정적 어려움이 예상됩니다.
3. 분묘기지권 리스크: 분묘의 수와 종류, 권리 성립 여부에 따라 토지 사용 및 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 향후 이장 합의 또는 법적 절차 진행이 필요합니다.
4. 맹지 리스크: 기호 1은 지적도상 맹지이며, 기호 2(지분 매각)에 의존하여 통행합니다. 기호 2의 지분을 매입하더라도 나머지 공유 지분권자의 동의 없이는 진정한 '도로'의 역할을 확보하기 어려울 수 있습니다.
4.2. 종합 의견
본 물건은 토목 공사까지 진행된 개발 이력이 있으며, 산업단지 인근에 위치하여 잠재적인 상업/산업 지원시설 부지로서의 가치가 있습니다. 그러나 목록 2에 대한 지분 매각 물건인 점, 분묘기지권이 확인되었고 관련 금액이 감정가에 이미 제한된 점, 보전녹지지역 및 각종 군사시설 보호구역 등 중첩된 규제로 인해 개발 난이도가 매우 높은 물건으로 판단됩니다. 지분 매각의 특성상 공유자와의 협상 및 법적 다툼을 해결할 수 있는 전문적인 컨설팅과 자본이 투입되어야 하는 고난이도 투자 물건입니다.
4.3. 투자 포인트
1. 산업단지 배후: 김포 골드밸리(양촌/학운산단)의 확장으로 인해 장기적으로 산업단지 지원 시설 부지로서의 수요는 증가할 가능성이 있습니다.
2. 개발 이력: 이미 근린생활시설 건축신고 및 토목 공사가 진행된 이력이 있어, 개발 의지는 확인되었으며, 건축 재개 시 행정 절차 진행에 유리할 수 있습니다.
3. 감정가 제한 반영: 분묘로 인한 가치 제한분(84,500,000원)이 감정가에 반영되어 있어, 실질적인 가치보다 낮은 가격으로 경매가 시작될 가능성이 있습니다.
4. 도로 확보 가능성: 맹지인 목록 1이 목록 2와 연계되어 포장도로와 연결되므로, 목록 2 지분을 낙찰받아 활용할 경우 토지 사용에 유리한 위치를 점할 수 있습니다.
법원 정보
부천지원 경매1계