나이스옥션 법원경매 부천 2023타경40753 [2] 경기도 김포시 양촌읍 대포리 83-3 임야 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2023타경40753 [2] 경기도 김포시 양촌읍 대포리 83-3 임야 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매1계 2023타경40753 | 소재지: 경기도 김포시 양촌읍 대포리 83-3 | 감정가: 373,095,680원 | 최저가: 261,167,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 부천지원 2023타경40753 (2)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 대포리 83-3

용도: 임야

감정가: 373,095,680원

토지면적: 3070.00㎡ (약 928.7평)

매각대상: 토지일부지분매각 (토지 지분율: 353264.4)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 분묘기지권, 지분매각, 토지조성공사 중단

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리에 소재하는 학운초등학교 북동측에 위치하며, 주변은 중소규모의 공장, 농경지(전, 답), 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건 인근까지 차량 진입이 가능하며, 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태: 본 토지(기호1)는 부정형의 완경사 토지로서, 근린생활시설(소매점) 건축을 위한 건축신고 및 착공신고를 마쳤으나, 축대쌓기 등 토목공사 시행 후 현재 조성 작업이 중단된 상태입니다. 토목 공사 진행으로 공부상 임야이나 일부는 묘지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 본건에 포함된 기호2 토지(진입예정도로)와 연계하여 동측 포장도로와 연결되는 구조로 계획되어 있습니다. 다만, 기호2 토지는 현황상 도로는 미개설 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 공익용산지, 보전산지 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한을 받을 수 있습니다.

상권분석 및 생활정보 (지역특성): 본건이 위치한 김포시 양촌읍 학운리/대포리 일대는 산업단지(학운3일반산업단지 등)와 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 이 지역의 산업단지 인근에서는 폐수 무단 방류로 인한 악취 및 농작물 피해 주장, 그리고 소음 및 진동 등의 환경 문제가 발생한 사례가 있으며, 공장 외부에 있던 질소가스통 폭발 사고도 발생한 바 있어, 향후 토지 이용 시 이러한 주변 환경 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 주거 시설 중심의 생활 편의시설보다는 산업 및 생산시설 위주로 환경이 조성되어 있습니다.

1.3. 권리 분석

경매구분: 부동산 임의경매 (근저당권 등에 의한 임의 경매 진행)

매각대상: 토지일부지분매각

특이사항: 본건은 지분 매각 물건이므로, 낙찰자는 해당 토지의 다른 공유자들과 권리 관계를 해소해야 하는 법적 부담을 안게 됩니다. 공유물 분할 소송의 가능성이 있으며, 다른 공유자에게 공유자 우선매수권이 발생할 수 있습니다. 또한, 중복병합사건으로 진행되고 있습니다.

1.4. 잠재적 리스크 분석

분묘기지권 리스크: 특이사항에 '분묘기지권'이 명시되었고, 현장 조사 결과 경계 안팎을 명확하게 판단하기 어려운 분묘 수기가 소재하며, 공부상 임야이나 일부는 묘지라고 명시되어 있습니다. 분묘기지권이 성립하는 경우 해당 분묘가 차지하는 부분의 토지 사용은 사실상 영구히 제한되며, 분묘 개장(이장)을 위해서는 별도의 협의 및 비용이 발생하므로 가장 큰 리스크 중 하나입니다. 정확한 위치 및 경계는 측량을 요합니다.

토지 조성 및 도로 미개설 리스크: 토지 조성 공사가 중단된 건축신고지입니다. 매수인은 중단된 건축 계획을 이어받아 도로(기호2) 개설 및 건축을 완료해야 하는 부담이 있습니다. 기호1은 지적도상 맹지이며, 진입로로 예정된 기호2 토지는 미개설 상태이므로, 개발 계획 미완료 시 토지 이용 및 가치에 심각한 제한이 따릅니다.

지분 매각 리스크: 일부 지분만을 매각하는 물건이므로, 낙찰 후 기존 공유자들과의 관계 정리가 필수적입니다. 협의가 원활하지 않을 경우 공유물 분할 청구 소송 등을 통해 법적으로 해결해야 하며, 이 과정에서 시간과 비용이 소요됩니다.

경계 및 면적 리스크: 정확한 경계 및 면적 확인을 위해서는 측량 등 별도의 확인이 필요합니다. 제시외 콘테이너 사무실(이동가능하여 평가 제외)이 소재한다는 점도 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 김포시 양촌읍 일대의 개발이 진행 중인 임야 지분 물건으로, 낮은 감정가에 잠재적인 개발 이익을 기대할 수 있으나, 분묘기지권, 토지 조성 중단, 맹지(미개설 도로), 그리고 지분 매각이라는 네 가지 치명적인 리스크를 동시에 안고 있는 '고위험-고수익' 유형의 투자 물건입니다. 따라서 일반 투자자에게는 적합하지 않으며, 토지 개발 및 특수 권리 분석에 대한 전문 지식과 공유물 처리 경험이 풍부한 전문 투자자 또는 건설 사업자에게만 제한적으로 추천됩니다.

투자 포인트:

1. 잠재적 개발 가치: 이미 근린생활시설 건축신고 및 착공신고까지 진행되었으며, 토목 공사 일부가 시행된 상태이므로, 인허가 절차의 상당 부분이 선행되어 개발 가능성이 있습니다.

2. 낮은 진입 가격: 지분 매각과 여러 특수 권리 리스크로 인해 매각가율이 낮아질 가능성이 높으므로, 리스크 해결 능력을 갖춘 투자자에게는 저가에 우량 토지의 일부 지분을 확보할 기회가 될 수 있습니다.

3. 입지적 요소: 김포시 성장관리권역 내 위치하며, 주변에 학운일반산업단지 등이 조성되어 있는 점은 장기적인 토지 가치 상승의 여지를 제공합니다.

법원 정보

부천지원 경매1계