나이스옥션 법원경매 부천 2025타경31982 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 119-12 디와이팰리스 나동 3층 303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2025.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 괴안동 소재""부안초교""북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 도시형생활주택(단지형다세대), 연립주택, 아파트, 단독주택, 학교시설 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하고, 북동측 근거리에 ""역곡역""이 위치하고 있는 등 제반 대중교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 3층 303호로서,

외벽 : 벽돌석재 마감.

내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.

창호 : 하이섀시.

[집합건축물대장상 사용승인일 : 2020년 06월 25일]

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비(13인승), 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 포장소로각지 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 부천시 소사구 괴안동 119-12번지
제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부안초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공부와 별차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경31982 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 119-12 디와이팰리스 나동 3층 303호

용도: 도시형생활주택

감정가: 340,000,000원

면적:

토지면적: 39.84㎡ (약 12.05평)

건물면적: 55.48㎡ (약 16.78평)

토지/건물 일괄 매각 대상

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경기도 부천시 괴안동에 위치하며, 주변은 도시형생활주택, 연립주택, 아파트, 단독주택, 학교시설 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하고, 북동측 근거리에 지하철 1호선 역곡역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

용도지역: 제2종일반주거지역

도로: 소로2류 (폭 8m~10m) 접합

제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역 (부안초, 양지초), 과밀억제권역

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건 등기부상 말소기준권리는 2024년 12월 27일자 부천시의 압류입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 을구 순위 3번 주택임차권은 말소 예정이나, 한국주택금융공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

* 임차인 현황:

임차인: 한국주택금융공사 (실질 임차인: 유 )

보증금: 275,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 5월 7일

확정일자: 2021년 3월 4일

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

* 등기부 요약:

소유권 보존 (2020.07.02)

공유자 전원 지분 전부 이전 (매매, 2021.05.07)

주택임차권 (을3, 2023.06.07, 275,000,000원, 말소)

압류 (갑5, 2024.12.27, 부천시, 말소)

강제경매 (갑6, 2025.01.22, 한국주택금융공사, 314,623,739원, 말소)

등기부채권 총액: 275,000,000원 (주택임차권 금액 기준)

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본건 주변에는 부안초등학교, 양지초등학교 등 교육시설과 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보와 일반적인 주거지 분석으로 볼 때, 본건 인근에 직접적인 혐오시설의 존재 가능성은 낮으나, 정확한 확인을 위해 현장 방문 및 상세 지도 검색이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 정보:

건물명: DY팰리스 나동 3층 303호

준공일: 2020년 6월 25일 (사용승인일)

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 중 3층

* 내외부 마감:

외벽: 벽돌석재 마감

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감

창호: 하이섀시

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 13인승 승강기, 소화전, 화재탐지, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 (참고용):

청산빌라 (1994년식, 36.36㎡): 2025년 12월 4일, 100,000,000원 (특이 시세)

덕문주택 (1990년식, 29.51㎡): 2025년 12월 4일, 20,000,000원 (특이 시세)

삼성마이빌 (2003년식, 49.54㎡): 2025년 12월 2일, 142,000,000원 (비교적 현실적인 시세)

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관련 불확실성: 임차인 정보상 대항력이 없는 것으로 확인되나, '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* HF 인수조건 변경: 'HF 인수조건 변경'이라는 특이사항의 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다. 이는 낙찰 후 인수 조건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 시세 대비 높은 감정가: 제공된 JSON 데이터의 유사 물건 실거래가(특히 삼성마이빌 사례)와 비교할 때, 본건의 감정가 3억 4천만원은 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 입찰가 산정에 신중을 기해야 할 부분입니다.

* 토지 이용 규제: 지역별 개발 제한 사항 (상대보호구역, 과밀억제권역 등)은 향후 재산권 행사에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건이 양호합니다.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없을 것으로 분석됩니다.

그러나 감정가와 제공된 주변 실거래가 간의 큰 시세 차이를 고려할 때, 입찰가를 결정하는 데 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

'HF 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 특이사항은 입찰 전 반드시 상세한 확인이 필요합니다. (비록 대항력은 없으나, 관련 내용 확인은 필수입니다.)

1.7. 투자 포인트

* 최근 연식의 현대적인 건물 (2020년 준공).

* 정리된 권리관계로 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상.

* 역세권 인근의 준수한 주거 입지.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 340,000,000원

건물 면적: 55.48㎡ (약 16.78평)

주변 실거래가 분석 (삼성마이빌 49.54㎡ 사례 기반): 142,000,000원 / 49.54㎡ ≈ 2,866,000원/㎡. 이를 본건 면적에 적용 시 약 159,100,000원 수준.

제공된 JSON 실거래가 데이터는 다른 건물 또는 개별 유닛의 거래로 추정되며, 본건 건물의 신축 연식(2020년)과 감정가(3.4억)를 직접 비교하기 어렵습니다.

따라서, 감정가가 실제 시장 가치를 반영하고 있는지, 또는 추가적인 부동산 시장 조사 및 현장 확인을 통해 본건의 적정 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

감정가(340,000,000원)와 제공된 실거래가(약 1.4억~1.6억 범위 추정) 사이의 큰 차이를 고려하여, 보수적인 접근으로 약 270,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 현 시세 조사 결과에 따라 조정될 수 있습니다. (인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 제외되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.