나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32649 [3] 경기도 김포시 하성면 마곡리 285 답 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32649 [3] 경기도 김포시 하성면 마곡리 285 답 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매1계 2025타경32649 | 소재지: 경기도 김포시 하성면 마곡리 285 | 감정가: 162,247,200원 | 최저가: 113,573,000원 | 용도: 답

1.1. 기본 정보

사건번호는 부천지원 2025타경32649 (3)이며, 소재지는 경기도 김포시 하성면 마곡리 285입니다.

용도는 답(沓)이며, 감정가는 162,247,200원입니다.

경매 구분은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자는 민OO, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 매각 정보

총 토지면적은 4036.00㎡ (약 1220.89평) 이며, 매각대상은 이 중 토지일부지분매각입니다.

토지 지분율은 80720이며, 정확한 분모는 확인이 필요합니다.

건물면적 및 제시외면적은 모두 0.00㎡입니다.

**2. 입지 조건 및 환경 분석**

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건(기호 3)은 경기도 김포시 하성면 마곡리에 위치하며, 주변은 논(답) 등 농경지를 비롯하여 소규모 공장, 농가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 토지 현황 및 접근성

본 건은 등고평탄한 장방형의 토지로서, 지목은 '답'이나 현황은 소나무, 잡목 등이 무성하며 도로 쪽으로 철제 펜스가 설치되어 있습니다. (기호 3의 경우 '답기타'로 이용 중)

토지는 서측 및 남측으로 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 혐오 시설 여부

인근 하성면 마곡리 일원에는 2017년 화재 이후 폐기물처리업체의 폐기물이 방치되어 침출수 발생 등의 환경오염 우려가 제기되었던 사례가 있었습니다. (2019년 보도 기준) 본 건과의 정확한 거리는 알 수 없으나, 인근 환경 요인으로 작용할 가능성이 있습니다.

**3. 권리 분석 및 유의 사항**

3.1. 매각 유형 및 지분 매각 리스크

본 건은 토지일부지분매각이므로, 낙찰자는 토지 전체의 소유권을 취득하는 것이 아닌 공유 지분만을 취득합니다.

특이사항으로 공유자우선매수신고가 가능하며, 이는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 다만, 공유자우선매수자가 대금을 미납부할 경우 매수신청보증금은 몰수됩니다.

3.2. 법적 및 행정적 제한 사항

본 건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할), 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역), 농업진흥구역, 성장관리권역에 해당되어 개발 및 행위 제한이 매우 강력합니다.

3.3. 필수 확인 사항 (농지취득자격증명 및 현황)

본 건은 농지(답)이므로 농지취득자격증명(농취증)이 필수적으로 필요합니다. 농취증 미제출 시 보증금이 미반환되므로 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

지목은 '답'이나 현황이 소나무, 잡목 등이 무성한 상태이므로, 전용허가 없이 현황이 변경되었을 경우 원상복구 명령이 내려질 가능성이 있습니다.

제시외 컨테이너 2동이 소재하나, 이는 매각대상에서 제외됩니다. 낙찰 후 처리 문제(철거 또는 사용료 협상)가 발생할 수 있습니다.

**4. 상권 분석 및 생활 정보**

4.1. 지역 상권 및 편의 시설

본 건이 위치한 지역은 농경지 및 소규모 공장이 혼재된 외곽 지역으로, 대규모 상권은 형성되어 있지 않으며, 주로 인근 농가주택 및 근린생활시설을 이용하는 형태입니다.

**5. 잠재적 리스크**

5.1. 지분 매각 및 출구 전략 리스크

공유 지분 매각의 특성상 공유자와의 협의가 필수적입니다. 협의가 원만하지 않을 경우 사용 및 수익에 제한이 따르며, 매매 시에도 어려움이 발생할 수 있습니다. (공유물 분할 청구 소송 등 추가 비용 및 시간 소요 가능성)

5.2. 개발 제한 및 수익성 리스크

토지의 용도지역이 농림지역 및 농업진흥구역이며 군사시설 보호구역까지 중복되어 있어, 향후 용도 변경이나 개발이 매우 어렵습니다. 이로 인해 단기적인 시세차익이나 수익 창출을 기대하기는 어렵습니다.

5.3. 현황 불일치 및 비용 리스크

지목과 현황이 불일치하는 상태이므로 원상복구 명령에 대비해야 하며, 매각 제외된 컨테이너 처리 비용 및 철제 펜스 등에 대한 문제 해결 비용이 추가적으로 발생할 수 있습니다.

**6. 종합 의견 및 투자 포인트**

6.1. 종합 의견

본 건은 개발 규제가 강력한 농림지역 내 '답'의 지분 매각 물건으로서, 농지취득자격증명 발급의 필수 요건과 공유자와의 관계 설정 등 투자 난이도가 높은 물건입니다.

농업 목적으로서의 활용보다는 장기적인 관점에서 김포 지역의 토지 가치 상승을 기대하며, 저렴한 가격으로 대규모 토지의 일부 지분을 선점하고자 하는 **장기적이고 투기적인 성향의 투자자**에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지:

토지 면적이 4036.00㎡ (약 1220.89평)에 달하는 비교적 큰 토지의 지분을 감정가 기준으로 저가에 매수할 수 있는 기회입니다.

권리 관계:

특수물건(지분매각)으로서 일반 투자자들이 쉽게 접근하기 어려워 경쟁률이 낮을 가능성이 있습니다.

도로 접근성:

토지의 서측 및 남측으로 포장도로에 접하고 있어 접근성은 양호한 편입니다.

6.3. 결론

투자 결정 전 농취증 발급 가능 여부(자경의사 및 농업경영계획서)를 최우선으로 확인해야 하며, 공유물 분할 소송을 염두에 둔 치밀한 출구 전략 수립이 요구됩니다. 개발 목적의 투자는 지양해야 합니다.

법원 정보

부천지원 경매1계