나이스옥션 법원경매 부천 2023타경49828 [2] 경기도 부천시 도당동 255-2 스타파크힐스 1층101호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2023타경49828 [2] 경기도 부천시 도당동 255-2 스타파크힐스 1층101호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매1계 2023타경49828 | 소재지: 경기도 부천시 부천로275번길 6, 1층101호 (도당동,스타파크힐스) | 감정가: 449,000,000원 | 최저가: 314,300,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 기본 정보

사건번호는 부천지원 2023타경49828 (2)이며, 소재지는 경기도 부천시 도당동 255-2 스타파크힐스 1층 101호입니다.

본 물건의 용도는 근린생활시설이며, 감정가는 449,000,000원으로 책정되었습니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산 임의경매 사건입니다.

본 건물은 2023년 7월 4일에 사용승인된 신축 건물입니다.

1.2. 면적 정보

본 물건의 토지 면적은 29.60$\text{m}^2$ (약 8.95평)이며, 건물(전용) 면적은 53.45$\text{m}^2$ (약 16.17평)입니다.

제시외 면적은 없습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 지하철 7호선 '춘의역' 북서측 인근에 위치하며, 춘의역까지 도보로 접근 가능한 역세권 입지입니다. 주변에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가서상 제반 교통사정은 보통으로 평가되나, 춘의역이 가까워 대중교통 이용은 편리합니다.

2.2. 상권분석

본건은 공동주택(다세대주택) 및 제1종근린생활시설 복합건물의 1층 상가이며, 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 주위 환경이 주거시설과 중소규모 공장이 혼재된 지역이므로, 주거 배후 수요와 인근 직장인 수요를 동시에 흡수할 수 있는 업종(예: 소규모 사무실, 편의점, 미용실, 식음료점 등)에 적합할 수 있습니다. 해당 건물의 사용승인일이 2023년 7월 4일로 신축 건물이며, 깔끔한 외관을 갖추고 있습니다.

2.3. 생활정보

본건은 제2종일반주거지역, 시가지경관지구 등에 해당하며, 도로 접근성이 양호합니다 (동측 약 24미터, 남측 약 5미터 포장도로에 접함). 토지이용계획상 상대보호구역(신흥초) 및 항공표면 제한 구역 등이 포함되어 있어, 향후 건축 행위 시 제한을 받을 수 있으나, 현재 건물 이용에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 물건의 상태

소유자 및 채무자가 정OO로 동일하며, 채권자 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 임의경매 신청 사건입니다. 매각대상은 토지와 건물이 일괄매각이므로, 건물 가치와 토지 가치를 동시에 평가해야 합니다. 현황상 근린생활시설로 이용 중입니다.

3.2. 잠재적 리스크 (법적 리스크)

본 물건의 가장 큰 리스크는 '토지에 관하여 별도등기 있음'입니다.

이는 토지와 건물 등기부등본의 권리관계가 일치하지 않음을 의미하며, 특히 토지 등기부 을구에 다수의 근저당권 설정 등기 외에 '지상권 설정 등기'가 존재합니다. 지상권은 토지 이용에 제한을 가할 수 있는 강력한 권리이며, 설정 시점과 경매 개시 시점 등 권리 분석을 통해 소멸 여부를 명확히 확인해야 합니다.

또한, 다수의 가압류 및 근저당권 설정 등기가 복잡하게 얽혀 있어, 말소기준권리 및 배당 가능성 등 심도 있는 권리 분석이 필수적입니다. 이 별도등기 사항에 대한 면밀한 법률 검토 없이는 입찰에 참여해서는 안 됩니다.

3.3. 혐오시설 분석

주변 환경은 주택 및 근린생활시설, 중소규모 공장이 혼재된 지역이며, 검색 결과상 직접적인 대규모 혐오시설(쓰레기 처리장, 대규모 위험 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 주거지역과 공장지역이 혼재되어 있다는 점을 고려하여 소음 및 주변 환경에 대한 현장 조사가 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 2023년에 준공된 신축 건물로, 춘의역 초역세권 입지를 갖춘 1층 근린생활시설이라는 점에서 높은 투자 가치를 가집니다. 특히 신축 건물의 1층 상가는 임차 수요가 높을 수 있습니다. 그러나 '토지 별도등기' 항목에 포함된 지상권 및 다수 권리 설정이 가장 큰 위험 요소입니다. 따라서 일반적인 경매 물건보다 훨씬 신중하게 권리분석을 진행하고, 예상치 못한 위험(예: 지상권의 인수 가능성 등)에 대한 법적 대응 방안을 마련한 후 입찰에 참여해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 7호선 춘의역 도보 거리의 초역세권 상가입니다.

신축 건물: 2023년 7월 준공으로 깨끗하고 선호도가 높은 건물입니다.

수익성: 주거와 공장 배후 수요를 모두 기대할 수 있는 복합 상권입니다.

감정가 대비: 권리 관계 복잡성으로 인해 유찰 가능성이 있으므로, 이를 활용하여 저가에 매입할 기회가 생길 수 있습니다.

법원 정보

부천지원 경매1계