나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32649 [2] 경기도 김포시 하성면 마곡리 94 답 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32649 [2] 경기도 김포시 하성면 마곡리 94 답 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매1계 2025타경32649 | 소재지: 경기도 김포시 하성면 마곡리 94 | 감정가: 56,156,800원 | 최저가: 39,310,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서 (경기도 김포시 하성면 마곡리 94 답 일부지분매각)

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 부천지원 2025타경32649 (2)

소재지: 경기도 김포시 하성면 마곡리 94

용도: 답 (농지)

감정가: 56,156,800원

토지면적: 1288.00제곱미터 (약 389.60평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채무자/소유자: 민OO

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 주요 특징 및 주의사항 (필독)

본 건은 지분 매각 물건으로, 농지취득자격증명(농취증)이 필수적으로 요구됩니다.

농취증을 미제출할 경우 보증금이 반환되지 않으니 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

또한, 공유자우선매수신고가 가능하며, 공유자우선매수권은 1회에 한해 행사할 수 있습니다. 대금 미납부시 매수신청보증금은 몰수됩니다.

현재 이용상태는 '답'이며, 전용허가 없이 현황을 변경할 경우 원상복구 가능성이 있습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지:

본 건은 경기도 김포시 하성면 마곡리에 위치하며, 주위는 답 등의 농경지, 소규모 공장, 농가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 접근성은 양호한 편입니다.

2.2. 토지 형태 및 이용 상태:

본 건(기호 2)은 등고평탄한 삼각형에 가까운 토지이며, 현황은 '답'(농지)으로 이용 중입니다.

본 건 북측으로 포장도로와 접하고 있어 농업용 차량 등의 진출입이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항:

농림지역, 농업진흥구역, 성장관리권역에 해당되어 개발 행위에 제한이 따릅니다.

가축사육제한구역(모든 축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역, 제한보호구역) 등에 중첩적으로 묶여 있어 토지 이용 및 건축 행위에 제한이 발생할 수 있습니다.

2.4. 생활정보 및 주변 환경:

주변에 농가주택 및 근린생활시설이 일부 소재하여 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

다만, 주위 환경에 대한 정보(농경지, 공장 등)로 미루어 볼 때, 주거 중심의 생활 편의성이 높다고 보기는 어렵습니다.

제공된 정보 내에서는 특정 혐오시설의 유무를 파악할 수 없습니다.

3. 권리분석 및 법적 검토

3.1. 권리분석 요약:

본 건은 부동산강제경매 사건입니다.

소유자(민OO)와 채무자(민OO)가 동일하며, 등기부상 특별히 낙찰자가 인수해야 할 권리(예: 선순위 임차권 등)는 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 지분 매각 관련 법률 검토:

낙찰자는 해당 토지의 일부 지분만 취득하게 되므로, 다른 공유자와의 관계 설정이 필수적입니다.

향후 토지의 사용, 수익 및 처분에 관해 다른 공유자와의 협의가 원만하지 않을 경우, '공유물 분할 청구 소송'을 통해 해결해야 하는 법적 리스크가 있습니다.

4. 상권분석 및 잠재적 리스크

4.1. 상권분석 (토지 용도 특성):

본 건은 농림지역 내의 '답'(농지)이므로, 상업적 관점의 상권 분석은 적용하기 어렵습니다.

투자 가치는 농지로서의 생산성, 장기적인 개발 규제 완화 가능성, 또는 수도권 인접 농지의 희소성에 중점을 두어야 합니다.

4.2. 잠재적 리스크:

농지취득자격증명(농취증) 리스크: 농취증 발급이 불가능할 경우 보증금 몰수라는 최악의 상황이 발생합니다.

공유자우선매수 리스크: 공유자가 법원에 우선매수신고를 할 경우 낙찰이 불발될 수 있습니다. (1회에 한함)

토지이용 규제 리스크: 농업진흥구역 및 군사시설 보호구역 규제로 인해 단기적인 개발 또는 용도 변경은 현실적으로 어렵습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견:

본 건은 경기도 김포시 하성면의 농림지역 '답' 일부 지분 매각 물건으로, 낮은 감정가로 농지를 취득할 수 있는 기회입니다.

다만, 농지취득자격증명, 공유자우선매수권, 지분 매각의 특성, 그리고 군사보호구역 및 농업진흥구역 등의 강력한 토지 이용 제한사항을 종합적으로 고려할 때, 일반 투자자에게는 다소 난이도가 높은 물건입니다. 농업에 대한 이해와 지분 관리 전략이 필요합니다.

5.2. 투자 포인트:

저렴한 농지 취득 기회: 농업경영 또는 귀농 목적으로 상대적으로 낮은 가격에 수도권 인근 농지 지분을 확보할 수 있습니다.

장기적 가치: 수도권정비계획법상 성장관리권역에 속해 있어, 장기적인 관점에서 지역 개발 계획 변경에 따른 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

지분 해결 전략: 공유자우선매수권 불발 시, 향후 공유지분 매입 또는 공유물 분할 청구 소송을 통한 지분 관계 해결 능력을 보유한 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

부천지원 경매1계